Kentsel dönüşüm ve Emlak ile ilgili daha geniş bilgi; kentseldonusumhaberleri.com'da
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi
Bu hafta inceleyeceğimiz konumuz başlıktan da anlayacağımız üzere hepimizin kafamıza takılan gayrimenkul satışları ile ilgili, anlaşıp el sıkıştığımız satıcı veya kapora verdiğimiz bir satıcının, satıştan dönmesini nasıl engelleyeceğimizin, başka bir deyişle kendimizi nasıl kanuni olarak koruma altına alabileceğimizin açıklayıcı bir şeklini göstereceğiz.
Anlaştığımız, kafamıza yatan, tam bana göre dediğimiz bir gayrimenkul ile ilgili ilk başta bize Borçlar Kanunu'nun tanımış olduğu Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesini düzenlemektir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi bize, karşı taraf olan satıcının bir bakıma kanunen satıştan dönme hakkını ortadan kaldırır. Ama bu her şey değildir. Kesin satış tapuya tescil ile olur. Kısaca tapuya tescil edilmemiş hiçbir şey sizin değildir. Yani gayrimenkul satış vaadi ile gayrimenkulü kesin olarak almış sayılmazsınız. Gayrimenkul satış vaadi sizin için alacak vercek-borç ilişkisi bakımından bir sonuç doğurur.
Kanunen resmi şekilde yapılması (noterlerce tasdik edilerek) gereken ve sözleşmede, taşınmaz sahibine, belli bir bedel karşılığı sahip olduğu taşınmazı, sözleşmenin diğer tarafına (alıcıya) satma yükümlülüğü, alıcıya da bedelini ödeme zorunluluğu getiren iki taraflı sözleşmedir. Buna göre yinede, gayrimenkul satışı ancak tapu dairesi eliyle yapılarak geçerli olduğundan noterde yapılan sözleşme taşınmaz gayrimenkulün satıldığı sonucunu değil sadece taşınmaz malikine taşınmazını sözleşmenin diğer tarafına satma mecburiyeti yükler. Bu sözleşme resmi şekilde yapılmamışsa, adı ne olursa olsun geçersiz olduğundan gayrimenkukün satımı sonucunu doğurmadığı gibi malike satma mecburiyeti de yüklemez. Ancak resmi şekilde yapıldığında taşınmazın alıcısı olarak sözleşmede görünen kişi bedeli ödediğini ispat ettikten sonra ve malik tapuda işlem yapmaya yanaşmıyorsa ya da ölmüş veya kayıp ise taşınmazın malikten alınarak adına tescil edilmesini mahkemeden talep edebilir.(tescile icbar) Bu durumda mahkemece ilk talep edilecek belge gayrimenkul satış vaadi sözleşmesidir.
Bu yüzdendir ki, herzaman resmi makamlar önünde yapılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri hukuken bizlere kesin delil niteliği taşıyan ispat karinelerini adli makamlar önünde kullanmamıza yol açacaktır.
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
Bu sözleşme, konut alıcısını doğrudan doğruya tapu sahibi yapar mı? Konut satış vaadi sözleşmeleri ile ilgili hukuki incelik ve ayrıntılar neler?
Konut; bireylerin yaşam süreçlerinde sahip olmak istedikleri en temel-zorunlu ihtiyaçları arasındadır. Gerek, hukuksal anlamda mülkiyet sahipliğinin tesis edilmesi, gerekse de ekonomik olarak kazançlı durumda olabilmek için, konutlarda hakkın doğumunun (tapunun alınması vs) nasıl gerçekleştiğinin bilinmesi önemlidir. Tapulu konutların satışı; bir kısım kural ve biçim şartlarını zorunlu kılmaktadır. Bu zorunlu kural ve biçimlere uyulmaması, konut tüketicisi için ekonomik anlamda ciddi sıkıntılar oluşturmaktadır.
Son yıllarda, konut-emlak sektöründeki değişim ve dönüşüm ile birlikte; pazarlama-reklam konusunda uzman profesyonel firmalar aracılığıyla “proje aşamasında” resmi tapusu bulunmayan konut satışları yapılmaktadır. Bu durumlarda; konutun tapusu bulunmadığı için; genel olarak satıcı ile konut alıcısı arasında “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi” yapılmaktadır.
1)Konut satış vaadi sözleşmeleri bir ön sözleşme niteliğinde olup; taşınmaz mülkiyetini doğrudan doğruya sağlamaz. Konut satış vaadi sözleşmesi ile konutun mülkiyeti doğrudan doğruya alıcıya geçmemektedir. Bu sözleşme konut tüketicisine, konutu satmayı vaat edeni, konutu kendi adına tapuda tescil, devir etmeye zorlama hakkı vermektedir. Konutların satışı; tapu müdürlüklerinde yapılır. Noterlik huzurunda yapılan “satış” işlemleri de “satış vaadi” niteliğindedir. Konut satış vaadi sözleşmesi ile satıcı; tapu müdürlüğündeki asıl satış aktini yapmayı üstlenmektedir.
2)Konut satış vaadi sözleşmelerinin noter huzurunda yapılması zorunludur. Konut satış vaadi sözleşmesi; noter huzurunda yapıldığı takdirde hukuksal sonuç doğurmaktadır. Borçlar Kanunu 213 maddesi ve Noterlik Kanunu hükümleri çerçevesinde; resmi bir merci huzurunda yapılmayan, sadece taraflar arasında yapılan “satış vaadi sözleşmesi” hukuken sonuç doğurmamaktadır. Noter huzurunda yapılmayan bu tür sözleşmelerde, şahit bulundurulması da sözleşmeye geçerlilik kazandırmamaktadır.
3) Konut satış vaadi sözleşmesi; açık-kesin olarak belirli olan bir taşınmazı içermelidir. Satıcı ile konut tüketicisi arasında imzalanan konut satış vaadi sözleşmesi içeriğinde konutun;yeri, konumu, adası, parseli, daire numarası belirli ve açık olmalıdır. Uyuşmazlığa konu olan birçok benzer davada Yüksek Mahkeme; sözleşmenin konu yönünden belirsiz olması halinde, sözleşmenin geçersiz olduğuna karar vermiştir. Bu nedenle, konut satış vaadi sözleşmesi ile konut satın alacak kişilerin; sözleşme içeriğinde konutun özelliklerini açık-seçik ve net olarak belirtmeleri gerekmektedir.
4) Konut satış vaadinde bulunan satıcının konutun maliki olması zorunluluğu yoktur. Ülkemizde konut satış vaadi sözleşmeleri ile ilgili uyuşmazlıkların ve kafa karışıklarının çoğu bu madde başlığı etrafında ortaya çıkmaktadır. Türk hukukunda, konut satışını ancak tapuda kayıt maliki olan şahıs yapabilmektedir. Tapuda kayıt maliki olmayan kişinin satışı gerçekleştirebilmesi mümkün değildir. Ancak; konut satış vaadi sözleşmesi bakımından ise satıcının kayıt maliki olma zorunluluğu bulunmamaktadır. Konut satış vaadinde bulunan satıcının, sözleşme tarihinde konutun maliki olması zorunlu olmadığı gibi, hukuk sistemimiz böyle bir taahhütte bulunulmasına imkan tanımaktadır. Kamuoyuna yansıyan bir çok “dolandırılma” iddiası ve “konut skandalı” bu ince ayrıntının bilinmemesi nedeni ile ortaya çıkmaktadır.
5)Satış vaadi sözleşmesi, alıcıya, tahliye ve müdahalenin önlenmesi davalarını açma hakkı vermez. Türk Medeni Kanunu ve Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun uyarınca, tapu kayıt maliki olmak “tahliye” ve “müdahalenin önlenmesi” davası açmak için zorunlu koşuldur. Bu nedenle, konut satış vaadi sözleşmesi ile konutu edinen alıcının, tapuda kayıt maliki olmadığı için, konuttaki kiracı veya işgalci aleyhine “tahliye” veya “müdahalenin önlenmesi” davası açamayacaktır. Davaların açılması halinde, dava reddedilecektir.
SORULAR
S-Gayrimenkul Satış Vaadi ile bir projeden ev almak istiyorum. Bunun ne gibi bir sakıncası olabilir?
C-Yaygın ve genel uygulama bu olmasına karşın eğer olanak varsa,düzenleme şeklinde noter onaylı ve bunun da tapuya kaydettirilerek yapılması en sağlıklı yoldur. Dikkat edilecek bir başka konu ise şudur: Konutun zamanında teslim yapılamaması durumunda yüklenici kurumun kendisi için ne gibi cezai şartlar koyduğu,teslim tarihi,kullanılacak malzemenin niteliği,geciktirmeyi sağlayacak diğer nedenlerin olmaması ya da açık net olması gibi.
S-Satış vaadinde dava açma süresi ne kadardır?
C-Beş yıllık süre ile sınırlıdır. Satış vaadi mülkiyeti nakletmez. Vaade dayanarak devir yapılmazsa, 5 yıl içinde mahkemeden bunu talep etmek gerekir.
İmar Kanunu'nun 18'inci maddesindeki arazi ve arsa düzenlenmesi nasıl yapılır?
Yürürlükteki 3194 sayılı İmar Kanunu'nun en önemli maddelerinden olan 18'inci maddenin açıklamasında bir hataya düşmemek için bu maddeyi olduğu gibi buraya almakta yarar vardır.