Tahliye Taahhütnamesi nedir?
Hayber Gürsoy
Tahliye taahhütnamesi, kiralayanın belirlenen tarihte ihtiyacı olma dahilinde,aynı zamanda 6570 sayılı yasanın tahliye olanaklarını sınırlı kılması nedeniyle, kiracının bu süreyi gözeterek kiraladığı gayrimenkulü,istenen sürede itirazsız,kendiliğinden tahliye edeceğine ilişkin verdiği söz,yani yazılı irade beyanıdır.
Tahliye taahhütnamesi kiracıyı,kiraladığı gayrimenkulden tahliye etmenin en masrafsız,en kolay,en çabuk,hızlı ve etkili yoludur. Çünkü kendi isteğiyle ve bağımsız iradesiyle beyan ettiği tarihte gayrimenkulü tahliye edeceğini söz vermektedir. İleride doğabilecek anlaşmazlığı,uyuşmazlığı başından çözmeye yöneliktir.
Taahhütnamenin inceliklerine dikkat edilmediği takdirde amacına ulaşılamayacağını bilmek gerekir. Bu konuda bir çok yanlış yapılmakta ve istenen sonuç alınamamaktadır. Hem kiralayan hem kiracı mağdur olabilmektedir. Esas olarak güçsüz,zayıf olan kiracıdır ve işin hinliğine kaçan bazı mülk sahipleri; yasa da amaçlana gerekçenin dışında,kira artışında kiracının baş ağrıtması,mülk sahibinin bitmek bilmeyen kaprisleri,daha yüksek kira talebi,kiranın bir gün bile aksatılmasına tahammülsüzlük gibi bir çok nedenlerle amacı aşarak tahliye taahhütnamesi alma yoluna gitmektedirler.
Peki kira sözleşmesi ne işe yarar? Gibi bir soru akla gelebilir.
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri,kiracıyı,kiraya verenin ihtiyacı halinde gayrimenkulü tahliye etmesi koşulları zordur. Kiracı ancak dava açılarak,yani mahkeme yoluyla tahliye edilmektedir. Bu da çok uzun yargılama süreci sonucu olmaktadır. Kiralayan kendi ihtiyacı için,kiranın bitiminden sonra,ancak 6570 sayılı yasa ve Borçlar Kanun’u hükümlerine göre tahliye davası açabilir. 6570 sayılı yasa daha çok kiracıyı koruyan ve tahliye konusunda kiracı lehine işleyen hükümleri vardır.
Bir de tahliye gerekçeleri var:
-Kendi ihtiyacının olması;bu durumda kira bitiminden 1 ay sonra dava açabilir.
-Bir yılda en az 2 defa kirasını geciktirmesi halinde;2 ihtar çeker ve kira bitiminde,1 ay içinde dava açar.
-Gayrimenkulün oturulmayacak derecede onarım istemesi;kira bitiminden sonra 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
-Evi satın almış ise;1 ay içinde bir ihtar çekmesi ve tahliye davası açabilmesi için 6 ay beklemesi gerekmektedir.
Gayrimenkul sahipleri ileride kendi mülklerini ihtiyaç duyduklarında ne yaparlar? Çoğunun konu hakkında doğru dürüst bilgisi olmadığı için hata yapma durumunda kalıyorlar. Kira sözleşmesi ile birlikte hemen orada bir tahliye taahhütnamesi imzalarlar. Bir diğer yanlışı da yapan kiracı da istediği evi bulduğunu düşünerek,evi kaçırmamak için hemen orada düzenlenen taahhütnameyi ki;burada tarih kısımları bazen boş olabiliyor,imzalıyorlar.
Konu basit gibi görünüyor ama bu konuda çok yanlış yapılıyor.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması koşullarından en önemlisi; kiracının kiraladığı gayrimenkulde oturuyor olması gerekir. Bir kere bunun altını kalın çizgilerle çizmek gerekir. Hukuki bir anlam kazanması için buna ihtiyaç var. Bunun dışında mahkemeler tarafından imzalanan taahhütname kerhen imzalanmış kabul edilir.
Kira başlangıç tarihinde yapılan kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyan taahhütname geçerli değildir. Kiralayan,kira sözleşmesindeki kira başlangıç tarihinden ileri bir tarihte yapılan tahliye taahhütnamesi geçerlidir. Gerekçesi; Mahkeme,taahhüt verildiğinde kiracının gayrimenkulde oturması ve makul bir süre geçmiş olması esas alır
Eğer kiracı,kiraladığı gayrimenkulde oturuyor ve henüz kira sözleşmesi yapmamış ise hem kira sözleşmesi hem tahliye taahhütnamesi aynı tarihi taşıyor ise,bu durumda kiracının müzayaka(sıkıntı,darlık,parasızlık) halinden söz edilemez ve taahhüt geçerlidir.
Mahkeme kararı: İlk kira ilişkisi kurulmadan veya kurulurken alınan tahliye taahhütlerinin serbest iradeye dayanmaması nedeniyle geçersizliği kabul edilmiştir. Hiç kuşkusuz kira ilişkisi kurulduktan, kiralanan taşınmaz kiracının kullanımına geçtikten ve 6570 sayılı Kanunun kiracıyı koruyan hükümlerine tabi olduktan sonra alınan tahliye taahhütleri geçerli olup 6570 sayılı Yasanın 7/a maddesinde de bu hal tahliye nedenlerinin başında yer almıştır.
6570 Sayılı yasa 7/a Madde: Madde 7 - Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan a) Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği gibi…
Yargıtay kararına göre; kiracı kiraladığı gayrimenkulde otururken hiçbir baskı olmadan,serbest irade ile bu taahhüdü vermelidir.
Kısaca tahliye taahhüdü sözleşeme başlangıcında alınmış ise geçersizdir. Tahliye taahhüdünün her zaman ileri bir tanzim tarihi taşıması gerekmektedir. En az 1 aylık süre olmalıdır. Ayrıca tahliye taahhüdüne cezai bir şartta konulabilir.
Bunun dışında kira sözleşmesinin düzenlenmesi esnasında,tahliye taahhüdü yapılırken tanzim tarihinin sonradan doldurulması ya da ileri bir tarih olarak gösterilmesi de doğru olmamakla birlikte geçerlidir. Kiracı gayrimenkulde oturmaya başlamış olması halinde serbest iradesiyle tahliye taahhüdü vermiş olduğu kabul edilir. Hatta tahliye taahhüdünün tanzim tarihinin boş ve sonradan doldurulduğu yönündeki itiraz pek kabul görmemektedir. Kiracı boş tahliye taahhüdünü imzalamış olmasının sorumluluğunu üstlendiği kabul edilir.
Bu durumda da kiracının söz konusu gayrimenkulde oturuyor olması gerekir. Birden fazla kiracı olması halinde de kiracıların hepsiyle birer birer tahliye taahhüdü yapılması gerekir.
Noterde veya kendi aralarında da yapılsa bu taahhütname geçerlidir. Resmi,yani noterde yapılması hızlı sonuç alınması bakımından en iyi yoldur. Bir ay gibi bir süre içinde icra ile sonuç alınabilir.
Sonuç olarak:
1-Tahliye taahhütnamesi,kira sözleşmesindeki,kira başlangıç tarihi ile aynı tarihi taşımayacak.
2-Kiracı, taahhüdün geçerli olabilmesi için kendi serbest irade ile imzalamış olması ; kiraladığı gayrimenkulde oturuyor olması gerekmektedir. Tanzim tarihi buna işaret etmelidir.
3-Taahhüt yazılı yapılmalı,eksiksiz olmalı ve tahliye tarihinin belirtilmesi,tahliye tarihinin tanzim tarihinden sonraki yıl olması gerekmektedir.
Bu konuda sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir. Davalının ikamet ettiği yerdeki mahkeme yetkilidir.
