Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80/1-4. maddesinde, ortaklık haklarının veya hisselerinin elden çıkarılmasından doğan kazançlar "değer artış kazancı" olarak belirtilmiştir.Satın aldıkları gayrimenkulü 5 yıl içinde elden çıkarmaları halinde, oluşan değer artış kazancı için gelir vergisi ödemesi gerekiyor. Bu konuda yeterli bilgiye sahip olmayan veya beyanı unutan birçok vatandaş, vergi cezasıyla karşı karşıya kalıyor.
Alış-satış bedeli arasındaki farkın 2010 yılı için 7 bin 700 lirası, vergiden istisna tutuluyor.
Değer artış kazancının “safi miktarı”, istisna sınırını aşıyorsa, satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayında yıllık beyannameyle beyan edilmesi ve hesaplanacak gelir vergisi tutarının Mart ve Temmuz ayları olmak üzere 2 eşit taksitle ödenmesi gerekiyor.
Düzenlemeye göre, 2007‘den önce alınan gayrimenkullerin elden çıkarılmasında vergilendirme için 4 yıllık süre dikkate alınıyor. 2007‘den sonra alınanlarda ise süre 5 yıl olarak uygulanıyor. Buna göre, en fazla 5 yıldan uzun süre elde tutulan gayrimenkuller için gelir vergisi ödenmesi gerekmiyor.
Ayrıca, gayrimenkulün eşe veya çocuğa alınması, ödemenin de aile reisi tarafından yapılması halinde “ivazsız” yani karşılıksız intikal söz konusu olduğundan, durum, gelir vergisi değil, veraset ve intikal vergisi kapsamına giriyor.
Gayrimenkul alım satım işinin devamlı yapılması halinde elde edilen gelir de değer artış kazancı olarak değil, “ticari kazanç” olarak vergilendiriliyor.
ÖRNEK HESAPLAMALAR
“Değer artış kazancı” kapsamındaki vergilendirme için esas alınan “safi kazanç”, değer artış kazancından ‘mal ve hakların maliyet bedeli’, ‘elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler’ ile “ödenen vergi ve harçlar”ın çıkarılması yoluyla hesaplanıyor.
Vergi hesabında kullanılan “gayrimenkullerin iktisap bedelinin tespiti”nde de üretici fiyat endeksi dikkate alınıyor.
Ortaya çıkan rakam üzerinden ödenecek vergi tutarı da o yılın Gelir Vergisi tarifesine göre belirleniyor.
Hesaplamaya ilişkin bazı örnekler şöyle:
Bir kişi, 2007 yılı Ocak ayında 200 bin liraya bir ev almış ve bu evi 2009 yılı Aralık ayı içinde 280 bin liraya satmıştır. Evin satışına ilişkin tapu işlemleri için 4 bin lira da masraf etmiştir. Bu kişinin elde ettiği değer artışı kazancına ilişkin vergilendirme şöyle hesaplanıyor:
Aralık 2006 ÜFE endeksi 136,46
Kasım 2009 ÜFE endeksi 164,48
Endeksleme oranı: 164,48/136,46 = yüzde 20,5
Endekslenmiş maliyet bedeli: 200.000 TL (200.000 x 0,205) = 241.000 TL
Maliyet bedeli ve diğer giderler toplamı: (241.000 4.000))= 245.000 TL
Değer artışı kazanç tutarı: 280.000 TL – 245.000 TL = 35.000 TL
Vergi matrahı: 35.000 TL – 7.600 TL (2009 yılı için istisna tutarı) = 27.400 TL
Hesaplanan gelir vergisi tutarı = 5.423 TL
Başka bir kişi de 2009 yılı Ocak ayında 300 bin liraya bir arsa satın almış ve 2010 yılı Temmuz ayı içinde 400 bin liraya elden çıkarmıştır.
Arsanın elden çıkarılma esnasında komisyoncuya 5 bin lira komisyon bedeli ve 6 bin 600 lira da tapu işlemleri için ödemede bulundu. Bu kişinin değer artışı kazancının vergilendirilmesi de şu şekilde olacak:
Aralık 2008 ÜFE endeksi 156,29
Haziran 2010 ÜFE endeksi 173,73
Endeksleme oranı: 173,73/156,29 = yüzde 11,1
Endekslenmiş maliyet bedeli: 300.000 TL (300.000 TL x 0,111) = 333.300 TL
Maliyet bedeli ve diğer giderler toplamı: (333.300 5.000 6600)= 344.900 TL
Değer artışı kazanç tutarı: 400.000 TL – 344.900 TL = 55.100 TL
Vergi Matrahı: 55.100 TL – 7.700 TL(2010 yılı için istisna tutarı)= 47.400 TL
Hesaplanan gelir vergisi tutarı = 10.818 TL
2006 yılı Ocak ayında 150 bin liraya bir daire satın alan ve bunu, 2010 Temmuz ayında 300.000 liraya satan bir kişi ise değer artış kazancına bağlı gelir vergisi ödemeyecek. Çünkü, 1 Ocak 2007 tarihinden önce iktisap edilmiş gayrimenkullerde esas alınan süre 4 yıl olduğundan, bu süreden fazla elde tutulan gayrimenkulün satışından edilen kazanç, gelir vergisine tabi tutulmuyor.
Sorular
S-Bundan iki sene önce bir daire aldım. Şimdi satmayı düşünüyorum. Vergi vermem gerekecek mi?Teşekkürler…
C-Dairenizi 2007 yılından önce aldıysanız 4 yıl,sonra aldıysanız 5 yıl içinde satarsanız Değer Artış Kazacı kapsamında vergiye tabiisiniz. Vergi vermek zorunda kalmamak için ya bu süre kadar beklemeniz gerekecek ya da aldığınız fiyata yakın bir fiyatla satmanız gerekecek.
KREDİLİ SATIŞTA DEĞER ARTIŞ ORANI
S-2008 Haziran ayında aldığım dairenin rayiç bedili 40 bin lira olarak görünüyor. Ben bu daireyi kredi kullanacak olan alıcıya şimdi 200 bin liraya satmak istiyorum. Yeni çıkan kanuna göre 5 sene dolmadan satarsam vergi vermem gerekiyormuş. Tapuda düşük gösterirsem bir sorun olmazmış. Siz ne diyorsunuz?
C-Aldığınız daireyi 5 yıl dolmadan satacak olursanız değer artışı olacağından bir gelir vergisi ödemek zorundasınız. Sözünü ettiğiniz yeni yasaya göre de tapuya gerçek beyanda bulunmanız gerekiyor. Bu durumda beyan edilecek değer üzerinden emlak vergisi ödeyeceksiniz. Tapuda rayiç bedel üzerinden yani düşük gösterebilirsiniz,ancak alıcı açısından alım satım harcı bakımından sizin ise için iki sakıcalı durum ortaya çıkar. Birincisi;gelir vergisi+vergi zayii,ikincisi; harç. Gelir Vergisi: Alış fiyatı ÜFE ortalamasıyla güncellenerek bugünkü değeri tesbit edilir. Böylece bulunan alış fiyatı ile satış fiyatı arasındaki fark üzerinden gelir vergisi ödemeniz gerekecektir. Örnek: 2008’de 40 bine aldınız,4 yıllık ÜFE ortalamasıyla 50 bin oldu diyelim. 200 000-50 000:150 000Tl üzerinden *%30(yaklaşık):45 000 TL vergi ödemeniz gerekecektir.
