Mortgage

Kentsel dönüşüm ve Emlak ile ilgili daha geniş bilgi; kentseldonusumhaberleri.com'da

MORTGAGE

Mortgage ne anlama geliyor?

Mortgage kelimesinin kaynağı, faiz almanın çok büyük bir günah sayıldığı Ortaçağ

İngiltere’sidir. Alacaklılar faiz alamadıkları için verdikleri borç karşılığı borçlunun taşınmazının zilyetliğini de teslim alıyorlardı. Alacak ödendiğinde söz konusu taşınmaz borçluya tekrar iade edilirken taşınmazın kullanım nedeniyle borçtan herhangi bir tenkisat(indirim,azaltma) yapılmamaktaydı. Böylece dolaylı olarak faiz alınmaktaydı. Borçlunun taşınmazı alacaklının elinde olduğu dönemde ölü bir yatırım olduğu için bu uygulamaya “ölü rehin” anlamına gelen “mort-gage” denilmiştir.

S-Sözleşme Öncesi Bilgi Formu(SÖBF) nedir?

C-Sözleşme öncesi bilgi formu kredi ile ilgili genel bilgileri(kredi tutarı, konuta ilişkin bilgiler, yıllık faiz oranı, toplam borcun anapara, faiz ve diğer giderler itibariyle dağılımı, değişken faiz ödemeli olan sözleşmelerde baz alınacak endeks vb.) ve sözleşme koşullarını içermektedir. Konut Finansmanı Sözleşmesi ancak,  SÖBF' nin tüketiciye verilmesini takip eden bir iş günü sonra imzalanması halinde geçerli olacaktır.

   Konut finansmanı kuruluşları tüketicilere sözlesme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya finansal kiralama sözleşmesinin koşullarını içeren Sözleşme Öncesi Bilgi Formu vermek zorunda olacak. Tüketici teklifi kabul edip etmemekte serbest olacak. Sözleşme Öncesi Bilgi Formu' nun tüketiciye verilmesini takip eden bir is günü geçmeden imzalanan sözleşme geçersiz sayılacak. Sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunlu olacak.

Sözleşmede tüm ayrıntılar olacak
A) Konut kredisi sözleşmeleri için kredi tutarı,

B) Kredi sözleşmeleri için üzerine ipotek tesis edilen konuta ilişkin bilgiler ,

C) Yıllık faiz oranı ve yıllık maliyet oranı ,

D) Toplam borç tutarının anapara , faiz ve diğer giderler itibarıyla dağılımı ,

E) Değişken faizli sözleşmelerde baz alınan endeks ve faiz oranındaki veya kira bedellerindeki değişmenin hesaplama yöntemi,

F) Geri ödeme veya kira ödeme sayısı ödeme tarihleri ,ilk ve son ödeme tarihleri,

G) İstenecek teminatlar ,

H) Ödemelerde temerrüde düşülmesi halinde akdi faiz oranının ( değişken faizli sözleşmelerde cari faiz oranının ) yüzde otuz fazlasını  geçmemek üzere ,

I) Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları ,

İ) Kredinin veya kira bedellerinin yabancı para birimi cinsinden belirlenmesi durumunda , tarihteki kurun dikkate alınacağına ilişkin şartlar ,

J) Konutta kıymet takdiri yapılmasını gerektirebilecek haller ve kimler tarafindan yapılacağı ,

K) Konuta ilişkin sigorta bilgileri ,

L)Tüketiciye gönderilecek dönemsel ödeme dekontlarında ödemelerin dağılımına ve kalan borç miktarına yer verilecek .

Mortgage Sisteminin Faiz ve Masrafları

s-Masraflar nedir?

c-Mortgage masrafları dört ana kalemden oluşur

1. Faiz ;

Mortgage aldığınız andan itibaren, alınan miktar üzerinden faiz işlemeye başlar. Faiz oranlarındaki küçük farklılıklar ödeyeceğiniz miktar üzerinde büyük oynamalara neden olur. Örneğin 30 yıllık 100.000 YTL lik mortgage faiz oranı aylık %1 den %1,5'a çıkarsa toplam 172.250 YTL daha fazla faiz ödemiş olursunuz. Yalnızca %0,5 oranında küçük bir artışın nasıl bu kadar fark yarattığını kafadan hesaplamak mümkün değildir; hesaplayıcıları kullanmanız gerekir.

2. Alım ve satım masrafları A. Banka kredi kullandırma ücreti B. Ekspertiz Ücreti C. Banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV) D. Diğer: Dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem ücreti ve avukat masrafı

Ayrıca, mortgage ile taşınmaz mal almanın aşağıda belirtilen alım ve satım masrafları vardır.

1. Banka kredi kullandırma ücreti bankadan bankaya değişmekte olup %0,5 - %2 civarındadır. Bu ücret bazı bankalarda pazarlığa tabidir. Bazı bankalar bu miktara ek olarak müşteriden banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV), dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem ücreti ve avukat masrafı da istemektedirler.

2. Emlakçı komisyonu da alıcı ve satıcıdan %1-%2 oranında alınır ve genellikle pazarlığa tabidir.

3. Eksper raporu genellikle 200-500 YTL arasında bir rakamdır.

4. Alım satım vergileri ve tapu masrafları yaklaşık %0,15 dir ve en az belediyenin tayin ettiği değer üzerinden alınır.

3. Sigortalar A. Bireysel Yaşam Sigortası B. DASK (Doğal Afet Sigortası) C. Konut Sigortası

Bankanız taşınmaz mala Konut Sigortası ve DASK (Doğal Afet Sigortası) ve ayrıca size Bireysel Yaşam Sigortası yapılmasını da zorunlu kılabilir. Ek masrafları kaleminde en önemli etkenlerden biri bu sigorta primleridir.

Bireysel Yaşam Sigortası, DASK ve Konut Sigortası yıllık olarak tahsil edilir, sigorta primleri yaşa, gelir seviyesine, konutun bulunduğu bölgenin deprem riskine ve konut fiyatlarına göre değişir. Her yıl yenilenmesi gereken bu sigorta, yıllık yaklaşık 200–250 YTL'lik ödeme anlamına gelmektedir.

Mortgage alırken yaptırılacak Konut, DASK ve Bireysel Yaşam sigortaları için maalesef gereksiz prim ödemeleri söz konusu olabilir. Devlet tarafından belirlenmeyen sigorta primleri sigorta şirketlerince, serbest piyasada özgürce belirlenmektedir. Bu nedenle, sigorta almadan karşılaştırma yapmalı ve yalnızca bankanızın önerdiği sigorta şirketiyle yetinmemelisiniz.

Mortgage alırken birçok vatandaş yanlış yapmakta, yalnızca bankaların reklam olarak ilan ettiği faiz oranlarını karşılaştırarak karar vermektedir. Oysa, faiz ödeyeceğiniz tek masraf değildir.

Mortgage masrafları 4 ana kalemden oluşur;

1. Faiz
2. Alım ve satım masrafları > Banka kredi kullandırma ücreti > Ekspertiz Ücreti > Banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV) > Diğer: Dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem ücreti ve avukat masrafı

3- Sigortalar > Bireysel Yaşam Sigortası > DASK (Doğal Afet Sigortası) > Konut Sigortası
4- Taşınmaz mala ödemek zorunda kalacağınız diğer vergi ve aidatlar

Faiz: Mortgage aldığınız andan itibaren, alınan miktar üzerinden faiz işlemeye başlar. Faiz oranlarındaki küçük farklılıklar ödeyeceğiniz miktar üzerinde büyük oynamalara neden olur.

Örneğin 30 yıllık 100.000 YTL lik mortgage faiz oranı aylık yüzde 1’den yüzde 1,5'a çıkarsa toplam 172.250 YTL daha fazla faiz ödemiş olursunuz.

Yalnızca yüzde 0,5 oranında küçük bir artışın nasıl bu kadar fark yarattığını kafadan hesaplamak mümkün değildir; hesaplayıcıları kullanmanız gerekir.

Alım ve Satım Masrafları: Ayrıca, mortgage ile taşınmaz mal almanın aşağıda belirtilen alım ve satım masrafları vardır.
- Banka kredi kullandırma ücreti bankadan bankaya değişmekte olup yüzde 0,5 – yüzde 2 civarındadır. Bu ücret bazı bankalarda pazarlığa tabidir. Bazı bankalar bu miktara ek olarak müşteriden banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV), dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem ücreti ve avukat masrafı da istemektedirler.

- Emlakçı komisyonu da alıcı ve satıcıdan yüzde 1- yüzde 2 oranında alınır ve genellikle pazarlığa tabidir.

- Eksper raporu genellikle 200-500 YTL arasında bir rakamdır.

- Alım satım vergileri ve tapu masrafları yaklaşık yüzde 0,15 dir ve en az belediyenin tayin ettiği değer üzerinden alınır.

Sigortalar: Bankanız taşınmaz mala Konut Sigortası ve DASK (Doğal Afet Sigortası) ve ayrıca size Bireysel Yaşa m Sigortası yapılmasını da zorunlu kılabilir. Ek masrafları kaleminde en önemli etkenlerden biri bu sigorta primleridir.

Bireysel Yaşam Sigortası, DASK ve Konut Sigortası yıllık olarak tahsil edilr, sigorta primleri yaşa, gelir seviyesine, konutun bulunduğu bölgenin deprem riskine ve konut fiyatlarına göre değişir. Her yıl yenilenmesi gereken bu sigorta, yıllık yaklaşık 200-250 YTL'lik ödeme anlamına gelmektedir.

Mortgage alırken yaptırılacak Konut, DASK ve Bireysel Yaşam sigortaları için maalesef gereksiz prim ödemeleri söz konusu olabilir. Devlet tarafından belirlenmeyen sigorta primleri sigorta şirketlerince, serbest piyasada özgürce belirlenmektedir. Bu nedenle, sigorta almadan karşılaştırma yapmalı ve yalnızca bankanızın önerdiği sigorta şirketiyle yetinmemelisiniz.

Vergi ve Aidatlar: Mortgage ile de alsanız peşin de alsanız taşınmaz mal sahibi olduktan sonra da belli aidatlar ve vergiler ödemeniz gerekebilir. Aidatlar değişmekte olup, bina bakım ve tamir masrafları v.s. gibi kalemlerden oluşur. Ayrıca taşınmazların belediyelere ve maliyeye ödenmesi gereken yıllık vergileri vardır. Bu vergi ve aidatları yaklaşık olarak hesaplamalı ve ödeme gücünüzün yettiğine emin olmalısınız.

Gerekli Evraklar

 Bankadan bankaya degişebilmekle birllikte genel olarak bir mortgage basvurusu için gerekli evraklar asagidaki gibidir:

* TC. Kimlik Fotokopisi

* Maaş Bordrosu veya İşyerinden alınan çalışma belgesi (Noter tasdikli İmza sirküleri ile birlikte)

* Son aylara ait banka ekstreleri

* Varlıkların ibraz edilmesi (gayrimenkul, banka hesapları vs)

* Aylık giderler (kira, okul masrafları, diğer kredi ödemeleri vs.)

* Kredi talep eden kişinin adresini tespit etmek için evrak (telefon faturası, ikametgah belgesi)

* Alınacak gayrimenkulun tapusu (bağlı oldugu tapu dairesinden)

* Serbest meslek sahipleri için ticari sicil gazetesi

* Diger gelir kaynaklari ile ilgili bilgiler (kira geliri, diğer finansal kaynaklardan elde edilen gelir)

Mortgage Brokerlık Hizmeti Süreç ve Zamanlama

KKB (Kredi Kayıt Bürosu) Kaydı : KKB A.Ş. üyesi olan kurumlar arasında, bireysel kredi ürün müşterilerine ait detaylı bilginin paylaşıldığı bir "bilgi paylaşım sistemidir".

Konut Alanı : Konut inşa edilebilir alanlardır.

Konut Finansman Kuruluşları : Konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri

Konut Finansmanı : Konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması ve bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılması

Konut Finansmanı Fonu : İhraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, ipoteğe dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığı

Konut Finansmanı Kuruluşu : Konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri

Konut Finansmanı Sözleşmesi : Konut finansmanı kapsamında kullandırılan krediler için hazırlanan sözleşmesi

Konut Paket Sigortası : Konutun ve içerisindeki eşyaların her türlü riskini kapsayan tek bir poliçe kapsamındaki sigorta

Konut Sigortası : Konutun yeri, durumu ve yaşı gibi değişkenlere bağlı olarak prim tutarı değişen, evi ve içindeki tüm eşyayı olası tehlikelere karşı korumak amacıyla geliştirilmiş sigorta çeşidi

Konut Yapı Kooperatifi : Arsa ve arazi satın alıp birleştirerek imar planına uygun bir biçimde böldürerek altyapı, plan, proje ve maliyet hesapları hazırlayıp ortaklarına konut yaptıran kuruluşlar

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı : Gayrimenkuller ve gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarından oluşan portföy işleten, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapabilen, minimum yüzde 49 halka açılma zorunluluğu olan ve kurumlar vergisinden muaf tutulan sermaye piyasası kurumu

Muacceliyet : Borç alacak ilişkilerinde vadenin dolması ya da şartın gerçekleşmesi gibi sebeplerle, borcun borçludan resmen istenebilir hale gelmesi

Operasyonel Risk : Yetersiz ve sorunlu iş süreçleri, personel ve sistemlerden veya dış etkenlerden kaynaklanan kayıplardır

Ödeme Planı : Tüketiciye tahsis edilen konut finansmanı geri ödenmesinde esas alınacak taksit, tutar ve vadeleriyle birlikte anapara, faiz, fon, vergi ve diğer masrafların ayrı ayrı belirtildiği tablo

Rayiç Bedel : 1. Bir ekonomik değerin değerleme günündeki normal alım satım değeri; piyasa değeri. 2. Bayındırlık Bakanlığınca her yıl ait olduğu yıl içinde geçerli olan ve yayınlanan, idarelerin işlerinde ve ihalelerinde uymak zorunda oldukları malzeme, işçilik, makine fiyatları, katsayı ve baz fiyatları

Resmi Senet : Tapu Sicil Müdürlükleri’nde yapılan ipoteklere dair tüm işlemlerin dayanağı olan, kredi koşullarını, faiz, vade, ipotek şartları vs. içeren belge

Sabit Faizli Konut Kredisi : Kullanılan Konut kredisinin faiz oranlarının sabit tutulması ve ödeme planının hesaplanması sonucunda belirtilen ödenecek miktarın kredi borcunun bitimine kadar aynı kaldığı kredi türü

Seküritizasyon : Gelecekteki nakit akımlarına dayalı menkul kıymetleştirme yöntemi; gelecekte elde edilmesi beklenen nakde dayalı olarak yapılan menkul kıymetleştirmedir. Bu yöntemde, kaynak firma normal faaliyet süreci içerisinde, gelecekte elde etmeyi beklediği nakde dayalı olarak menkul kıymeti ihraç eder/ihraç edilmesini sağlar

Banka aktifinde vadesi gelmemiş, riski az değerlerin menkul kıymetleştirilmesi işlemine seküritizasyon denir. Bu işlem illa ki bankalar aracılığıyla yapılacak diye bir kaide olmamasına rağmen, küçük firmalar ve şahıslar için bu işlemin uygulanması oldukça zordur.

Teminat karşılığında ihraç edilen menkul kıymet aracılığıyla orta ya da uzun vadeli fon teminine yönelik bir borclanma enstrumanıdır. genellikle ihracat gelirleri, kredi kartı alacakları, havaleler ve çekler gibi gelecek nakit akışları borçlanılan tutarın geri ödemesinde kullanılmak üzere teminat olarak verilmektedir. bu enstrumanla diğer banka ve sermaye piyasaları finansman araçlarına kıyasla rekabetçi maliyetlerle, daha uzun vadeli fon temin edebilmek mümkündür. Düşük maliyetlerle borçlanmayı da kolaylaştırır.

Finansal türev araçları olayının cılkı çıkarılır, yüzlerce mortgage backed securities'i desteleyerek (bundling) bu sefer gidip başka yatırımcılara satmak suretiyle it ite it kuyruğuna şeklinde uzunca bir risk paylaşımı yaşanır ve ortaya collateralized debt obligations (Teminat Borç Yükümlülükleri) denen nane çıkar. Bu deste içerisinde, A tipi güvenilir MBS'ler yüzde 50-60 dolaylarındayken, git gite azalan oranlarda daha riskli MBS'ler de yer bulur, ki onların da canı yok mudur? tamamen istatistiki olarak, CDO'm içerisinden yüzde 5-6'lık bir batan kredim olursa, güvenilirlerden de şu kadar kazansam, o zaman şu kadar kazanırım diye artık daha fazla dünyayı nasıl beceririmin derdine düşmüş insanların ince hesaplarını görüp korkarız. korkarız çünkü bu kuyruk birbirine o kadar eklektiktir ki, iskambil kağıtlarından yapılmış dağın çöküşünün işleyiş mantığı da bu finansal inovasyonlar ve bu yeni ürünlerin denetimden muaf olmalarıdır. Kapitalizm çıldırmış olmalı.

Collateralized Debt Obligations:

Sitüasyon Tablosu : Hakediş tablosu

Tahakkuk : Gerçekleştirme; gerçekleşme; bir mal veya hizmet karşılığında borcun hesaplanması

Takyidat : Mülkiyet hakkını çeşitli şekillerde sınırlayan, gayrimenkul üzerinde 3. kişiler lehine kurulmuş haklar

Tapu Takyidatı : Bir mülkün üzerinde herhangi bir şerhin veya borcun olup olmadığını gösteren, tapudan alınan belge

Takyidat Belgesi : İlgili gayrimenkul üzerindeki 3. kişiler lehine konulmuş, mülkiyet hakkını çeşitli şekillerde sınırlayan hakların tapu müdürlüğü tarafından talep edene bildirildiği belge

Tapu Senedi : Taşınmaz malın tasarrufunda, mülkiyetin delili olan ve tapu dairelerince maliklere verilen, içerisinde malikin adı, taşınmazın durumu, sınırları, ölçüsü ve değeri belirtilen belge

Teminat Havuzu : Yapı kullanma izni alınmış konut ve diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacaklar, ikame varlıklar ve bunların riskten korunması amacıyla yapılan sözleşmelerden oluşur

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) : Ülkemizin yaşadığı hızlı nüfus artışı ve hızlı kentleşme sebebiyle oluşan konut ve kentleşme sorunlarının çözülmesi ve üretimin artırılarak issizliğin azaltılması amacıyla, 1984 yılında kurulan kamusal idare

Tüketici : Bir mal veya hizmeti ticari veya mesleki olmayan amaçlarla edinen, kullanan veya yararlanan gerçek ya da tüzel kişi ile konut yapı kooperatiflerinin gerçek kişi ortakları

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Kaydı : TCMB tarafından toplanan, finansman kurumlarının her ay bildirdikleri müşterilere ait temerrüt, karşılıksız çek, protestolu senet, sorunlu kredi, kredi kartlarına ait negatif bilginin yer aldığı ve kredi kararı aşamasında kullanılan bilgi paylaşım sistemi

Vade : Süre, önceden belli edilen zaman. Konut kredilerinde kredi alımından kredi kapatmaya kadar geçen zaman dilimidir

Varlık Finansmanı Fonu : İhraç edilen varlığa dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, varlığa dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığı

Varlık Teminatlı Menkul Kıymetler : İhraççıların genel yükümlülüğü niteliğinde olan, alacaklar ve duran varlıkların teminatı altında ihraç edilen borçlanma senetleri

Yakın İzleme : Tüketici kredilerinde taksitin taksit vadesinden sonra, 30 gün içinde ödenmemesi durumunda kredinin otomatik olarak izlemeye alınmasını sağlayan ve ilgili müşteriye yeni bir kredi kullandırılmasını engelleyen sistem

Yasal Takip : Kredi borçlusunun vadesi gelen borçlarını ödememesinden dolayı yasaların ve sözleşmelerin belirlemiş olduğu kurallar çerçevesinde borçların muaccel hale getirilerek tahsil edilmesi. Zilyetlik: Bir kimsenin taşınır (menkul) veya taşınmaz (gayrimenkul) bir mal üzerindeki fiili hâkimiyeti

4. Taşınmaz mala ödemek zorunda kalacağınız diğer vergi ve aidatlar

Mortgage ile de alsanız peşin de alsanız taşınmaz mal sahibi olduktan sonra da belli aidatlar ve vergiler ödemeniz gerekebilir. Aidatlar değişmekte olup, bina bakım ve tamir masrafları v.s. gibi kalemlerden oluşur. Ayrıca taşınmazların belediyelere ve maliyeye ödenmesi gereken yıllık vergileri vardır. Bu vergi ve aidatları yaklaşık olarak hesaplamalı ve ödeme gücünüzün yettiğine emin olmalısınız

S-Mortgage'ın inşaat kaliteleri üzerindeki etkisi nedir?

C-Mortgage sisteminden sadece imarlı binalar yararlanacaktır. İmar izni ve ruhsatları bulunmayan, belirli bir kalitede olmayan konut için kredi alınamayacağından Mortgage Sistemi ile imar kalitesi yüksek, depreme dayanıklı yapılar çoğalacak; planlı şehirlerin gelişmeleri ve konut sektörünün kontrol altına alınması sağlanacaktır. Kısacası, yaşadığımız şehrin kalitesi artacaktır.

S-Konut alımı dışındaki ticari gayrimenkul alımları da Mortgage kapsamında

değerlendirilecek midir?

C-Ticari gayrimenkul alımları mortgage kapsamında değerlendirilmeyecektir. Ancak teminat olarak sahip olduğunuz konutu vermek suretiyle kullandığınız her türlü bireysel kredi de bu sisteme dahildir.

S-Mortgage Sistemi’nde hangi tip konutlar için kredi verilecek?

C-Yapı kullanma izni alınmış tüm konutlar ile proje ve inşaat safhasındaki(tamamlanmamış) konutlar yeni sistemde krediye konu olabilecektir.

S-Mortgage Sisteminin avantajları nelerdir?

C-Bu kanun kapsamındaki krediler BSMV’ den muaf tutulacaktır. Bununla kanun kapsamındaki kredilerin faiz yükü %5 oranında azalacaktır.
Mortgage sistemiyle, değişken faizli kredi uygulanmaya başlandığında mevcut kredinizi değişken faizli krediye dönüştürme olanağınız bulunmaktadır.

S-Mortgage Sistemi neleri kapsamaktadır?

C-Yeni yasaya göre Konut Finansman Sistemi;

• Konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması,
• Konutların tüketicilere finansal kiralama yoluyla kiralanması,
• Sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması,
• Konutların inşası aşamasında verilen konut kredileri,
• Yukarıdaki kapsama giren kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler

olarak tanımlanmıştır.

S-Sahibi olduğum bir arsa üzerine ev yapıyorum. Bu konutum için mortgage kredisi kullanmak istiyorum. Mortgage'dan yararlanmam mümkün mü? Hangi şartlarda yararlanabilirim?

C-Kendi konutunuzun inşaası için Bankamızdan İnşaatınıza Destek Kredisi kullanabilirsiniz. Esasen gayrimenkul inşaatı ve ticareti dışında bir işle uğraşıyorsanız, kişisel konut edinme ihtiyacınız için, münferiden inşaat yapıyor veya yaptırıyorsanız, bu kredimizden faydalanabilirsiniz.
İnşaatınıza Mortgage Kredisi  inşaat seviyesinin asgari %70 seviyesinde olması koşuluyla konutun ekspertiz değerinin %70’ine kadar kullandırılabilmektedir.Maksimum 60 ay vade ile İnşaatınıza Destek Kredisi’nden yararlanmak için en yakın Halkbank Şubemize başvuru yapabilirsiniz.

KIYMETLİ EVRAK ALINMAYACAK
Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir kiymetli evraka bağlanması ya da kiymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaklanacak. Konut finansmanı amacıyla ipotek alınmadığı hallerde kiymetli evrak teminat olarak kabul edilecek.
SABİT GELİRLİLER MORTGAGE FAİZLERİNİ VERGİ MATRAHINDAN DÜŞECEK

Sabit gelirli, kredinin faizini vergi matrahından düşecek. Ödediği konut faizinin bir kısmını vergi matrahından düşerek taksidinin  bir kısmını finanse etme şansını yakalayacak. Bu konuda Şükrü Kızılot “ böylece konut kredisi kullanmış olan tüketici daha az vergi ödeyecek. Dolayısıyla MORTGAGE ' e ödeyecekleri krediyi daha az vergi ödemek sureti ile kısmen de olsa finanse etmis olacak.” dedi. Bu uygulama 100.000 YTL ' ye kadar kullanılan krediler için geçerli olacak. Bordrolulara tanınan bu hak Alt Komisyonda kabul edilmesine rağmen vergide gelir kaybı olur endişesiyle son anda 1,5 yıl ertelenmiştir.
Faizin Vergi Matrahından Düsmesi Için Neler Gerekiyor ?

• Kredi alacak tüketicinin kendisine ait tapuda kayıtlı başka bir konutu bulunmayacak.
• Tüketici ( ücretli ) bordrolu çalışan olacak.
• Kredilendirilecek konutun yapı kullanım izni olacak.
• Konut, oturmak için satın alınmış olacak.

S-Yüzde 2 erken ödeme cezası nedir?
C-“Batıda söz konusu ücret sadece belli durumlarda ve miktarda alınabilirken, Türkiye’de her halükarda yüzde 2’ye varan ücret alınması, Anayasa’nın tüketicinin korunmasıyla ilgili maddesine aykırı. Ayrıca kanunun temel esprisiyle de çelişki yaratıyor.”
''Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'da konulan 10/B maddesine göre kayıtsız şartsız her halükarda yüzde 2 oranında erken ödeme ücreti alınabilmekte. Anayasanın 172. maddesine göre, 'devlet tüketiciyi koruyucu ve aydınlatıcı tedbirler alır, tüketicilerin kendilerini koruyucu girişimlerini teşvik eder.' Batıda söz konusu ücret sadece belli durumlarda ve miktarda alınabilirken, Türkiye'de her halükarda yüzde 2'ye varan ücret alınması, Anayasa'nın tüketicinin korunmasıyla ilgili maddesine aykırı. Ayrıca kanunun temel esprisiyle de çelişki yaratmakta.''

S-Birincil Mortgage Piyasası nedir?

C-Doğrudan kredi alanlara Mortgage kredisi veren tasarruf kuruluşları, kredi kuruluşları, ticari bankalar ve mortgage şirketleri gibi kurumlar. Kredi veren bu kurumlar bazı durumlarda ikincil mortgage piyasalarında Mortgage kredilerini satarlar.
S-Dünyada mortgage uygulamaları nasıldır?
C-Mortgage sistemi iki yüz yılı aşkın bir süredir dünyanın çeşitli ülkelerinde farklı şekillerde uygulanıyor. Dünyada, Avrupa ve Amerikan sistemi olarak iki farklı mortgage uygulaması bulunuyor. Bunların aralarındaki temel fark ise, menkul kıymetleştirme sırasında risklerin banka bilançolarında tutulması veya bilanço dışına atılmasında yatıyor. Her ülke kendine göre kurumlar ve enstrümanlar geliştirmekle birlikte, ana ilke, açılan konut kredilerinin teminat olduğu yeni menkul kıymetler vasıtasıyla kredilere likidite sağlanması. Öte yandan, AB ülkeleri ve Amerika’da sabit faizli, değişken faizli, sadece faiz ödemeli, sabit amortismanlı veya artan ödemeli gibi farklı mortgage opsiyonları bulunuyor.
   Ekonominin dalgalı, enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde ise fiyat düzeyine göre ayarlanan mortgage ve çift endeskli mortgage gibi iki değişik opsiyon yaygın olarak kullanılıyor. Avrupa’da mortgage Mortgage Avrupa’da ilk olarak 1812′de Danimarka’da uygulanmaya başlandı.
İngiltere, İsveç ve Fransa’da mevcut konut sahiplerinin yüzde 60′ından daha fazlası bu yöntemle gayrimenkul sahibi olurken, ekonomilerin can damarını oluşturan inşaat sektörünün sürekli hareketli olmasını sağlayan mortgage sistemi, hemen her ülkede kamu tarafından teşvik edilmiş ve bu sektöre ilişkin bir çok şirketler kurulmuştur. Avrupa ülkelerinde daha yaygın olan yöntem ‘ipotek kredilerine dayanan menkul kıymet’ ihracı yerine ‘ipotekli tahviller’ olmuştur. İpotekli tahvil ihracı özellikle Avusturya, Almanya, Danimarka, Finlandiya, İtalya, Hollanda, İspanya, Norveç, İsviçre ve İsveç’te yaygındır.
   Amerika‘da mortgage Amerika’daki ipotekli konut finansmanı piyasası dünya üzerindeki en oturmuş örneklerden biridir ve bu sistemin en önemli temel taşlarından biri mortgage bankacılığı şirketleridir. Mortgage, ABD’de ilk olarak 1816 yılında başlamıştır, fakat 1900′lerin ilk yarısına kadar ekonomide önemli bir gelişme göstermemiş. O dönemde genelde aileler çiftliklerde yaşadıkları için gerekli ihtiyaçlarını tarımla karşılamışlar. Çiftliklerin dışında para kazanabilecek pek bir imkân olmadığı için para biriktirme gibi bir kavram oluşmamış. Biriktirilen paraların finans kuruluşlarına yatırılmasıyla birlikte konut kredisi de verilmeye başlanmış. Mortgage uygulamasının ilk zamanlarında, vadesi ise 4 yıldan az ve ev değerinin maksimum yüzde 40′ı oranında kredi verilmiş. Faizler 6 ayda bir, anapara da kredi vadesi sonunda ödenmiş. Bu uygulama, Türkiye’de 90′lı yıllarda bankaların kendi fonlarından verdikleri ev kredilerini hatırlatıyor. 1920′lerden sonra bugünkü uygulamada olduğu gibi mortgage verilmeye başlanmış.ABD’de uygulanan mortgage sisteminde, krediyi veren kurumlar borcu üzerlerinde tutmayarak ikincil piyasada satıp nakde dönüyor. Bu yüzden düşük faizli kredi sunma imkanlarına sahipler. İkincil pazardaki kurumlar, “Federal National Mortgage Association” (FNMA) ve “Government National Mortgage Association” (GNMA) gibi kamu kuruluşlarıyla birlikte bir konut kredilerinden bir mortgage havuzu oluşturarak yatırımcılara hisse satıyor. İkincil pazardaki kurumlar sadece birinci derece ipotek satın aldıklarından, krediyi alan kişi ödeme zorluğu içerisine düşerse, ipotek sahibine öncelik tanınıyor. Orta sınıf tüketiciyi hedef alan, 20-30 yıla yayılan kira öder gibi düşük taksitler sunan bu sistemle, Amerikalılar’ın yaklaşık yüzde 65′i ev sahibi oldu. Ama bu ülkede son dönemde yaşanan sıkıntı da sistemin hassasiyetini ortaya koydu.
Diğer ülkelerde sistemin işleyişi Mortgage konusunda Türkiye’ye örnek olabilecek bazı ülkeler vardır. Brezilya, Arjantin ve Şili gibi ülkeler de Türkiye gibi 1990′ların başında yüksek enflasyon senaryolarından gelmişler ve zaman içinde farklı ipotek piyasası modellerini benimsemişler. Arjantin modeli incelenirse ipotek borcu 1994′de 5.2 milyar dolardan, 1998′de 9.4 milyar dolara yükselmiştir. Aynı dönemde ipotek borcu kişi başına yüzde 90′ın üzerine çıkmış ve 137 dolardan 264 dolara yükselmiş. Eskiden bir devlet bankası olan Banco Hipotecario National, yarı özel ipotek bankası olarak yapılandırılmış.Avustralya, Kanada, Yeni Zelanda ve İngiltere gibi ülkelerde teknik ve yasal altyapı ipotek kredilerinin menkul kıymetleştirilmesi için uygun olmakla beraber, piyasa katılımcılarının taleplerinin düşük seviyelerde olması, bu piyasaların gelişmesini kısmen engellemiş. Danimarka ve Hollanda’da ise herhangi bir yasal engel olmamakla beraber, şimdiye kadar hiç menkul kıymetleştirme uygulaması görülmemiş. Avusturya, İsveç, Norveç gibi ülkelerde yasalar, menkul kıymetleştirmeyi engelleyen hükümler içeriyor. Bu ülkelerde farklı uygulamalar ve yasal engeller olmakla beraber, ipotek kredisi sağlayan devlet bankalarının varlığı da ipoteğe dayalı menkul kıymet ihracını büyük ölçüde engelliyor.

S-ABD’de konut finansmanı sistemi nasıl işliyor?
C-ABD’de konut kredisi sistemi, 3 ana piyasadan oluşuyor:  

1.Birincil Piyasa

Mortgage sürecinde, kredi almak isteyen bireyler ya doğrudan, yada mortgage brokerlik firmaları aracılığı ile  krediyi almak için talep yaratmakta, müşteriye parayı veren  finansal kuruluşlar da kredi karşılığında imzalatılan sözleşmeleri, ya kendi yatırım portföyünde tutarak, ya da paketler haline getirerek ikincil piyasada satmaktadırlar.
Bireylere doğrudan konut kredisi kullandıran kurumlardan oluşur. Bu kurumların sayısı 10 bin civarındadır. Bunlar, ticari bankalar, konut kredisi konusunda uzmanlaşmış olan kredi şirketleri (mortgage company), tasarruf ve kredi sandıkları (savings and loan associations) ve kredi birlikleri (credit union) gibi kuruluşlardır. Bu kuruluşlar, hem kişilere, hem de, konut yapıp kiraya vermek isteyen şirketlere konut kredisi verirler.

Birincil piyasa,  finans kuruluşlarının kişilere doğrudan verdiği kredilerden oluşmakta olup, burada teminat olarak, çoğunlukla tüketicinin ödeme gücü ve almak istediği konut dikkate alınır.

2. İkincil Piyasa

 İkincil piyasadaki kuruluşlar da, satın aldıkları bu sözleşmeleri menkulleştirme işleminden geçirerek, bu menkul kıymeti satarak, sistem için fon sağlamaktadırlar. İkincil piyasada ise, finans kuruluşları veya kurumlar bu kredileri satın alıp, yurt dışından veya yurt içinden yatırımcılara satmaktadır.

İkincil piyasada yer alan kuruluşlar, bireylere doğrudan konut kredisi vermezler. Bunun yerine, birincil piyasadaki kreditörlere devamlı ve istikrarlı bir şekilde fon girişi sağlayarak, bu kurumların daha fazla konut kredisi vermesini mümkün hale getirirler.
Bu piyasa, esas olarak, Fannie Mae ve Freddie Mac isimli iki kuruluştan oluşmaktadır. Bunlar borsada kote özel kuruluşlardır. Bu kuruluşlar, her yıl birincil piyasada oluşturulan konut kredisi portföylerinin takriben 2/3’ünü satın alırlar. Bu yöntemle, hem birincil piyasadaki kreditörlere fon girişi sağlarlar, hem de, konut kredisi portföy risklerini bu kurumlardan devralırlar. Fannie Mae ve Fredie Mac, birincil piyasa ile sermaye piyasaları arasında hayati bir köprü görevi yaparlar.

3. Sermaye Piyasaları
Konut kredisi sisteminin nihai fon kaynağı sermaye piyasalarıdır. Bu piyasadaki yatırımcılar, Wall Street diye tabir edilen ABD iç piyasasındaki kurumlar ile global piyasalarda faaliyet gösteren sigorta şirketleri, emeklilik ve yatırım fonları, merkez bankaları, ticari bankalar gibi kurumlardır.
Fannie Mae ve Freddie Mac, bu piyasalardan, iki yöntemle fon elde ederler:
• Borçlanma senetleri (tahvil) çıkararak sermaye piyasalarında satarlar.
• İpoteğe dayalı borç senetleri (mortgage backed securities) ihraç ederek aynı piyasada satarlar. Vergi teşvikleri
ABD’de devlet, konut kredilerini vergi teşvikleri yoluyla da desteklemektedir. Konut kredisi kullanan kişiler, bu kredilere ödedikleri faizleri, belirli formüller çerçevesinde ödeyecekleri vergilerden düşerler.

KRİZ HALİNDE DURUM : Al Evimi, Sil Borcumu

18.02.2010, Perşembe

Gayrimenkul fiyatlarının yarı yarıya düştüğü ABD’de, 11 milyon konut kredisi borçlusu, hükümetin ve bankaların rüyalarına giriyor. Pek çok eyalette kanunlar, borçluya ‘walk away’ yani ‘Ben evden vazgeçtim, borcumu da ödemiyorum!’ deme hakkı tanıyor. Ya Amerikalılar yüzünü kızdırıp, borcunu reddederse, bankaların hali ne olur?

2009’un son günlerinde, Reuters.Breakingviews “Ya Amerikalılar konut kredilerini geri ödemekten vazgeçerse?” diye soruyordu. Çünkü milyonlarca Amerikalı şu günlerde vicdanını yokluyor: “Kredi borcunu ödemenin ne anlamı kaldı?” Borçlanarak aldıkları evin piyasa değeri, kalan konut kredi borçlarının altına indiğine göre, krizde işini kaybetmiş yahut geliri düşmüş pek çok Amerikalı, kanunların verdiği imkandan yararlanarak, borcunu ödemekten vazgeçebilir.

Fairfield, San Fransisco’ya 65 km mesafedeki son yılların ‘in’ yerleşim birimi. Benzetmek gibi olmasın, İstanbul’un Zekeriyaköy’ü gibi. Kaliforniya şirketlerinin üst düzey yöneticileri, 2004’ten beri, kent merkezindeki apartman dairelerini terk edip, Fairfield’de bahçeli, havuzlu, 2-3 otomobil alan koskoca garajlı villalar inşa ettirdiler. Ve ortalama 800.000 dolarlık (1,25 milyon TL) bu hayale erişebilmek için, 30 yıllık konut kredisi aldılar. Bölgede emlak değeri sürekli arttığı için, iyi bir iş yaptıklarından emindiler.

11 milyon aile ‘suyun altında’
Oysa bugün, Fairfield bir hayalet şehre benziyor. Esnaf birer birer kepenk indirip gidiyor. Çünkü müşteriler şehri terk ediyor. Bankaların haczettiği birçok evin kapısında ‘FOR SALE’ yazıyor, ama alıcı yok. Hâlâ evden çıkmamakta direnenlerin ise hesabı tutmuyor: Daha anaparayı geri ödemeye başlamadan, evlerinin değeri yüzde 50-60 düşmüş halde. Bu durumda, en akılcı hareket ‘to walk away’ yani ‘çekip gitmek’. Aslında mal varlıkları borçlarını karşılıyor, gelirleri azalsa da yerinde. Ama ‘ben konut kredisi borcumu ödemek istemiyorum’ deyip evi boşaltabiliyorlar. Kanunlar bu hakkı tanıyor. Banka, evi ne yaparsa yapsın!
Emlak eksperi First American CoreLogic’e göre, ABD’de, 4 konut kredisinden birinde, taşınmazın rayiç değeri geri ödenecek borcun altına düşmüş durumda. Bunların yarısına yakınında (ki bu 5,3 milyon konut demek) evin rayiç değeri kalan borcun yüzde 80’inin altında. 2,2 milyon evin değeri, borcun yüzde 50’sini bile karşılamıyor. Finans jargonunda, bu borçluların ‘underwater’ yani ‘su seviyesinin altında’ olduğu söyleniyor.

Ev sahibi değil borç sahibi
Bu sebeple (diyor Reuters.Breakingviews) bu 11 milyon Amerikalı’ya ‘ev sahibi’ demek yanlış, olsa olsa ‘borç sahibi’ denilebilir; çünkü tek sahip oldukları şey, ödemek zorunda oldukları kredi borcu. Kabaca, 100 liraya kirayla oturabilecekleri eve her ay 200 lira faiz ödüyorlar.
Amerikalılar’ın (dinin etkisiyle) ahlâk anlayışına göre, ‘borç namustur’. Ama, ödemek zorunda olmadıkları bir meblağı her ay ödemek de (aynı Tanrı’nın gözünde) aptallıktır. Çünkü Kaliforniya, Arizona gibi pek çok eyalette, banka, kredi konusu taşınmazın dışında bir teminat istemek hakkına sahip değil. Yani, kredi kurumu sadece krediyle satın alınan taşınmazı hipotek yahut haczedebiliyor. Borçlunun başka taşınmazlarına, otomobiline, maaşına el koyamıyor. Bu durumda, konut kredisini geri ödemek istemeyen tüketici ‘evi geri al, borcumu unut’ demek hakkına sahip.
Ekonomik hesapları ahlakî kaygılarına ağır basacak bir çok Amerikalı’nın bu yolu tercih etmesinden endişe ediliyor. Kiralar da düştüğünden, bu aileler aşağı yukarı aynı parayı ödeyerek daha iyi bir konutta yaşayabilirler.
Bu arada 3 öğretim görevlisinin yaptığı bir araştırma, bu ‘kararın’ bulaşıcı olduğunu gösteriyor: Bir mahallede bir iki ev sahibi yüzünü kızdırıp ‘borcumu ödemiyorum, kiraya çıkıyorum’ derse, diğerleri de onu taklit etmeye hazır.
Kredi kurumları, bu felaket senaryosunu önlemek için, borçluları en akılcı yolun kredi faizini gözden geçirmek ve borcu yaymak olduğuna ikna etmeye çalışıyorlar.
Reuters.Breakingviews “Borçluların ahlâk anlayışı, şimdilik, bankaları ve kredi kurumlarını iflastan koruyor. Ama ne kadar süre için?” diye soruyordu. ‘Walk away’cilerin sayısı artarsa, emlak fiyatları daha da düşecek. Ve daha milyonlarca Amerikalı kendini ‘suyun altında’ bulacak.

Bankalar da aynı şeyi yapıyor
LA Times’ın yaptığı bir araştırmaya göre, ‘borcumu ödemiyorum, ne haliniz varsa görün’ diyen borçluların oranı şimdilik yüzde 3. Bir yüzde 10’un da niyeti bozuk.
Bunun bilincinde olan ABD hükümeti, geri ödememeler baş gösterince derhal tepki verdi. George W.Bush’un Hazine Bakanı Henry Paulson, ‘walk away’cileri ‘spekülatör’ olmakla suçladı. Mortgage Bankers Association yani konut kredi kurumları derneği başkası John Courson ise, geçenlerde, duygusal bir çağrı yaptı: “Yaptığınızın aileniz, çocuklarınız ve arkadaşlarınız için ne kadar kötü bir örnek oluşturduğunu unutmayın!” Hatta Başkan Obama bile borçluları ‘sorumlu davranmaya’ davet ediyordu.
Ama borçlular, hükümetin, özellikle de bankaların bu ‘ahlâk çağrılarına’ çok gülüyorlar. Çünkü bankalar da aynı kanundan yararlanıp, borçlarını ödemeyi reddediyorlar. 10 Ocak tarihli NW Times’taki bir habere göre Morgan Stanley, fiyatlar zirvedeyken satın aldığı, San Fransisco’nun göbeğindeki 5 binanın borcunu, emlak fiyatları düşünce ödemekten vazgeçti. Böyle daha çok örnek var.
(Kaynak: Reuters.Breakingviews, Le Monde)

‘Short sale’ yani zararına satış

Kaliforniya’da ‘short sale’ yani zararına satış yayılıyor. Bu sistem, borçluya (bankanın olurunu alarak) taşınmazını zararına satma yani borcundan kurtulma imkanı veriyor. Biz uzman “Los Angeles’te satılık emlakın yüzde 21’i icra satışı, yüzde 34’ü de zararına satış” diyor. “Çünkü bankalar short sale’in, hacizden daha avantajlı olduğunu gördüler.” Aynı uzman Donavan ailesini örnek gösteriyor. 2008’de 590 bin dolara aldıkladı villayı, 2009 sonunda 429 bin dolara satmışlar. Aylık 3.800 dolar kredi faizi yerine, bir kaç kilometre ötede, 2.000 dolara aynı büyüklükte bir villada yaşıyorlar. Bir gayrimenkul şirketinde çalışan eşi işsiz kalan, kendisi de yıl sonu primlerinden vazgeçmek zorunda kalan Mr.Donavan için aradaki bu fark çok önemli.

ABD’ye has bir uygulama: Banka tedbir koyamıyor

ABD eyaletlerinin yarıdan fazlasında, ipotek karşılığı konuk kredisi veren kurumların, yüzde 0,5 ila 0,7 arasında değişen bir faiz farkı ödeyen borçluların gelirlerine ‘tedbir koyma’ hakkı yok. Yani, müşteri kredi borcunu ödemezse, kredi kuruluşu maaşına, gelirine veya diğer mal mülküne el koyamıyor. Bu da ‘walk away’ olayını körüklüyor. Tabii ki bu ‘kredi kaçakları’ uzun yıllar bir daha konut kredisi alamıyorlar ya da yüksek faiz ödemek zorunda kalıyorlar. Bir bankacının dediği gibi “Neyseki bu kuralı ABD’de kimse bilmiyor. Yoksa hiçbir tüketici konut kredisi borcunu ödemezdi...”

Kaynak : Hürriyet Emlak Yasam Eki

S-Türkiye'de Mortgage Uygulaması nasıldır?

* Yasa kullanılacak konut kredisinde (mortgage kredisinde) 2 seçenek sunuyor. Değişken faizli ve sabit faizli konut kredisi.

*  Sabit faizli kullanılan konut kredilerinde erken ödeme yapılmak istenirse ödenecek anaparanın %2'si tutarında bankaca komisyon kesilecektir.

*  Konut ekspertiz fiyatına göre belirlenecektir. Bu konuda uzman kişilerin yapacağı ekspertiz geçerli olacak ve bu kişilerin ücretleri de kredi kullanan tüketici tarafından karşılanacaktır. (Banka bu ücreti üstlenebilir tabii ki).

*  Kredi kullanan kişiye hayat sigortası yapılması zorunlu olacaktır. (Bir vefat durumunda yakınların krediyi ödemesi gerekmiyor ama bunlar hep yeni masraflar demek).

*  Konut ipotekli olacaktır. Banka sadece ipotek koyduğu konuta haciz getirebilecektir. Ama bazı bankalar yine de kefil isteyebiliyorlar..

*  Konut mutlaka sigortalattırılacaktır. DASK gibi sigortaların masrafı da büyük olasılıkla tüketiciden alınacaktır.

*  Kullanılan konut kredisi için daha önce alınmakta olan BSMV gibi vergiler artık alınmayacaktır. Bu da sistemin getirdiği tek yararlı uygulamadır.
Her ne kadar çıkan yeni konut kredisi yasası tüketicilerin beklediği kadar önemli gelişmeleri getirmediyse de BSMV gibi vergilerdeki oranın sıfırlanması kullanılan kredilerin geri ödemelerinde ciddi düşüşler getirdi. Ne yazık ki bu yarar kullanılan yeni ücretlerle (ekspertiz, sigorta vb) bir miktar da geri alınmış oldu. Yine de 100.000 TL gibi kullanılan bir kredide aylık ödemeler 30-50 TL gibi düşüşler getirdi. Bunun sonucunda da yüzbinlerce insan Mortgage'a geçiş yaptı.

S-Kullanılan kredi gelir vergisinden düşüyor mu?

C-Mortgage yasası ile çıkması beklenen kullanılan kredinin gelir vergisinden de düşürülebilmesi seçeneğinin olmaması sistemin en ciddi zaaflarından birini oluşturmaktadır. Öte yandan bankaların kullandırdıkları bu kredileri ikincil pazarlarda satarak ek gelir etmesi ve böylece de kullandırdıkları kredilerin maliyetini düşürebilmeleri için gerekli altyapı da henüz oluşmamıştır.

S-Mortgage ile ev aldınız, o ev sizin mi oldu?

C-Hem evet hem hayır. Mortgage ile aldığınız eve hemen yerleşebilirsiniz ve kira ödemekten kurtulursunuz. Ama yükümlülüklerinizi tamamlayıncaya kadar o ev sizin değildir. Ne zaman ki tüm kredi borcunuzu kapatırsınız o ev artık sizin olur.
Ödeme güçlüğü çekmeniz durumunda tabii ki sistemden çıkışınız mümkündür. Yatırdığınız tüm parayı belirli koşullarda da belki daha fazlasını almanız mümkün olabilmektedir.
Mortgage'in anlamı da zaten rehinli satış anlamını içermektedir.

S-Mortgage ile neler olacak?

C-Mortgage, kesinlikle ucuz ve uzun vadede konut kredisi ile ev sahibi olmak isteyenlere çok yarayacaktır.
Öte yandan, mortgage sistemindeki konutlar, belirli bir yapı güveliği, imarlı yapı gibi koşullar içerdiği için sağlıksız konutlar yerine sağlıklı ve yaşanabilir konutlara talep olacaktır. Bu konutlar deprem güveliği gibi konularda da belirli düzeyleri sağlayacağından güvenilir konutlar ve şehirler oluşmasında katkısı olacaktır.
Mortgage ile, emlak piyasası, inşaat piyasası ve konutla ilgili tüm sektörler (perdeciden tutun da parkeciye kadar, döşeme ve dekorasyon işlerinden tutun da boyacılara kadar) hareketlenecek ve hem piyasa canlanacak hem de ekonomik büyüme ve iş sağlama olanakları doğacaktır.
Mortgage ile konut satışları denetim altına alınacak ve böylece devlet daha fazla vergi toplayabilecektir.

S-Amerika’da krize yol açan subprime mortgage nedir?

C- Amerika’da bütün işler kredi skoru üzerinde döner. Eğer kredi riskiniz düşük veya kredi skorunuz iyiyse ve bununla birlikte yeterince gelire sahipseniz evinizi hemen alır ve kira öder gibi ev sahibi olursunuz (Prime Mortgage). Ancak kredi geçmişiniz yeterince iyi değilse, arada kara noktalar varsa ama yine de ev sahibi olmak istiyorsanız veya gelecekte daha fazla gelir elde edeceğinizi düşünüyorsanız ve şimdiden bunu yatırıma dönüştürmek istiyorsanız bu durumda biraz daha riskli müşterilerle çalışan ama bunun için de daha yüksek faiz ödemek zorunda olduğunuz şirketlerden kredi almak zorunda kalırsınız. Bu durumda aldığınız krediye de Subprime Mortgage denir. Bu krediyi veren kuruluşlar bu kredileri risk gruplarına ayırarak tekrar piyasaya sürer ve bunları satın alacak yatırımcı ararlar. Tabii olarak bu kredileri satın alan yatırımcı aylık düzenli bir gelir beklentisi içindedir. Riskli krediler olduğu için de daha fazla faiz kazanacaktır.

Son yıllarda subprime mortgage miktarı oldukça artsa da herkes halinden memnun idi. Aldığınız ev değer kazanıyor, sizin krediyi satın aldığınız şirketin menkul kıymetlerini satın alan yatırımcı memnun, güzel reel faiz getirisi elde ediyor. Tam bir saadet zinciri kurulmuş oluyordu. Ancak gayrimenkul fiyatlarındaki durgunluk ve pek çok bölgesel piyasada yaşanan fiyat gerilemeleri bir anda bu marketi gündemin merkezine taşıdı. Diyelim evinizin değeri düştü. Siz ödeme yapıyorsunuz ancak evi sattığınızda alacağınız para bankaya olan borcunuzu kapamaya yetmiyor. Bu durumda ne yapacaksınız?

İlk akla gelen kestirme çözüm evden çıkmak. Evi bankaya bırakmak ve mortgage ödemelerine devam etmemektir. Kredi skorunuz etkilenir ama siz zarar etmemiş olursunuz. Subprime mortgage almış kişiler bu değer düşüşünün üstüne bir de zaten yüksek faiz ödemek durumunda kaldıklarından hemen ödemeleri ve evi bırakacak, bu da piyasada önemli bir sıkıntı oluşturacaktır. Zira son aylarda bu şekilde kapanan mortgage sayılarında önemli artışlar meydana geldi (Foreclosure). Borsa da bu tür kredileri pazarlayan şirketlere baktığınızda bu piyasalardaki riski ve krizi çok daha net görebilirsiniz.

Subprime kredilerin toplam marketin yüzde altısı olduğunu söyleseler de aslında bu oranı toplam piyasanın yüzde 13’ü olarak hesaplanıyor. Sadece 2005-2006 yılı kredilerine bakıldığında ise toplam mortgage’in yüzde 25’i aşkın kısmı subprime kredilerden oluşuyor. Böyle olunca piyasadaki reel değer kaybı devam ettiği taktirde çorap söküğü gibi dökülmeler artarak devam ediyor.

   Altın kural ’döviz gelirin yoksa dövize endeksli kredi alma’ dır.

S-Option Arm nedir?

C-%1’e kadar düsen “minimum payment” opsiyonu veren ev kredisi türlerine “option arm” denir. Bu türdeki kredileri almadan önce programı çok iyi anlamak gerekir.
Bu tür ev kredilerinde bankalar, MTA, COFI, ve LIBOR denilen indexlerin üzerine belli bir miktarda ve kredi kullanıldığı sürede değişmeyecek bir kar marjını eklerler. Bu iki değeri birbirine eklediğimizde ev kredisinin endeks değişmediği sürece sabit kalacak faiz oranı belirlenmiş olur.

Bir örnek vermeye calışalım. Bugün itibari ile MTA endeksi 4.900% dir. Bu rakamın üzerine finansal kurumun kar marjı olan 3.500%’i ekleyelim. Sonuçta ortaya 8.4%’lik bir faiz oranı çıkar. Finansal kurum müşterisinden bu kadarlık bir faizi ödemesini bekler. Diğer yandan müşterisine %1’lere kadar düşen bir faiz oranı ile ödeme opsiyonu verir. Bu ilginç ödeme imkanından faydalanmayı planlayan tüketici, aslında borç olarak aldığı paraya karşılık ödemesi gereken minimum aylık ödemenin % 8.400’lük faiz olduğunu iyi anlamalıdır. Minimum ödeme %1.000 üzerinden yapılan aylık ödeme ile %8.400’lük faiz oranı üzerinden beklenilen ödeme arasındaki fark bir sonraki ay hesaplara dahil edilmek amaci ile banka tarafından ana paraya eklenir. İşte bu şekilde yapılan ödemelerde ana paranın miktari zaman içersinde artmaya başlar. Buna “negative amortization” denir. Diğer bir deyişle, beklenen faiz miktarını ödemeyen müşteri evinin içindeki varlıüı eritmeye başlar.

Bu kredi programı hangi tür müşteri için uygundur? 

• Ev satın alıp, kısa zamanda satmayı planlayanlar,
• Nakit sıkıntısında olanlar,
• İnşaat veya renovasyon projesi yapanlar,

Bu türdeki kredileri en etkin şekilde kullanılmaları, ancak ki endekslerin değişken 3, 5 veya 7 sene değişken faizli ev kredilerinin faiz oranlarının çok altında olduğu dönemlerde daha cazip olduklarını görmekteyiz.

S-%100 ev kredisi mümkün müdür?

C-Birçoğumuz yukarıda başlık olarak ortaya attığımız soruyu eş dost sohbetlerinde duymuş ve tartışmışsinızdır. Acaba hiç para koymadan ev kredisi almak mümkün müdür? Bu sorunun cevabı kocaman bir “evet’tir”. Mortgage mesleğine başlayana kadar birçok ev kredisi danışmanı bu sorunun cevabını bilmemekte idiler.

İlk once size kime nasıl kredi verildiği konusunda bir miktar bilgi vermek istiyoruz. Mortgage danışmanları, önümüze konan ve her ürünün hangi şartlarda satılacağını belirleyen yönetmelikler doğrultusunda çalışır. Yani, kişinin talebine veya şartlarına göre o kişiye en uygun program seçilir ve gerekli şartlar dökümanlarla desteklenmek sureti ile dosya tamamlanır. Dosya “underwriting” denilen bir departmana yollanır ve onaylandıktan sonra para hazır hale gelir.

ABD’deki emlak pıyasası dünyanın en gelişmiş finans kaynaklarına sahip olduğunu biliyoruz. Rekabet piyasası kural ve anlayışına göre işleyen bu sistemde, ev kredisi ürünleri gün be gün çeşitlenmekte ve artmakta. Diğer bir deyişle, mümkün olduğu kadar isteyen herkese ev kredisi verilmeye çalışılmakta. Ön ödemesi olandan olmayana kadar bütün tüketici tiplerini kapsayacak ürün yelpazesi oluşmuş bu sektörde. Bu konuyu ele almaktak amacımız, ev satın almayı planlayan ve araştırmaya nereden başlayacağını tam bilemeyenlere bir nebze öncülük yapmak.

%100 finansman içinde aynı çark işler. Bu programın yönetmeliğine göre başvuru alınır ve dosyanın istediği gelir ve varliği ispatlayan dökümanları tamamlanır. Onay için underwriting departmanına yollanır. Dosya incelenip onaylandıktan sonra para hazır hale gelir. %100 kredi alabilmek için yönetmeliklerdeki en önemli madde kredi skorunuzdur. Genelde bütün kredi kaynakları bu tür krediler için 700 ve üstü kredi skoru beklerler. Daha düşük kredi skorlarına kredi verecek finansal kuruluşlar daha yüksek faiz talep ederler. Bir diğer şart ise beyan ettiğiniz geliri kazandığınız işyerinde son iki senedir çalıştığınızı ve gelirinizi ispat etmeniz gerekmektedir. Eğer gelirinizi ispat edemiyorsanız. O zaman ispat istemeyen daha pahalı bir programa dahil edileceksinizdir. İster kendi işinizi yapın, ister bir firmaya çalışın, son 24 aylık çalışma geçmişinizi ispat etmeniz her durumda gereklidir. Gelirin ispat edilmesinin gerekli olmadığı programlarda, beyan ettiğiniz pozisyon ve gelirin mantıklı olması gerekir. Örnek vermek gerekirse, Burger King’te çalışan bir kişinin senelik 100.000 USD kazanması gibi.

% 100 ev kredisi dediğimizde, kredi skorunuzun mutlaka 700 ve üzeri olmasi gerekmiyor. Daha düşük kredi skorlarına %100 kredi veren finansal kuruluşları bulmak mümkün. Ancak ki, düşük kredi skorları ile %100 kredi almak, yüksek kredi faizlerini kabul etmek anlamına geliyor. Bu gibi durumlarda krediyi alan kişi, belli bir süre sonra refinans yapmak sureti ile finansmanının şartlarını değiştirme yoluna gidiyor.

Ilk defa ev satın alanların kabul edildiği ve devlet tarafından da desteklenen ev kredisi türleri belli yöreleri kapsamaktadir. Bu yöreler devletin belirlediği ve gelişmesi için çaba sarfedilen yörelerdir. Bu programlara kabul edilmek için belli bir gelir düzeyinin altında olmak şartı aranır. Fannie Mae ve Freddie Mac denilen bu devlet kuruluşlarının web sitelerini okumak ve anlamak ilk defa ev alacaklar için faydalı olabilir.

S- Mortgage'ın Banka kredisinden farkı ne?

C-Şu an konut kredisi alanlar faizin yüzde 5'i kadar Banka Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) ödüyor. Bankalar, konut kredisi olarak vermiş oldukları kaynağı mevduat ve sendikasyon kredilerinden karşılıyorlar.

S-Mortgage Kredisi çeşitleri nelerdir?

C-5582 sayılı yasa ile hayatımıza giren Mortgage temel olarak konut alım amacı ya da sahip olduğunuz konutun ipoteği ile kullanılan kredilere verilen genel addır. Farklı farklı isimler versekte Türkiye'de 3 tane temel mortgage ürünü bulunmaktadır

1- Konut kredileri
Yasanın açıkça tanımladığı konut alma amacı ile kullanılan kredilerdir. Konut kredilerinde genellikle banka kredinin güvencesi olarak satın aldığınız eve ipotek koyar. Türkiye'de kullandırılan konut kredilerinin tamamı Mortgage kapsamındadır. Değişken faizli ya da sabit faizli olabilirler. Konut kredileri işyeri ya da başka bir gayrimenkul alımında kullanılamaz. Mevduat rehni ile de kullanılabilir ancak Mortgage yasasına tabidir.

 2- İpotekli Finansman Kredileri
Sahibi olduğunuz gayrimenkulü ipotek vererek kullandığınız ihtiyaç kredilerine ipotekli finansman kredileri denir. İhtiyaç kredilerinden daha uzun vadeye ve daha yüksek tutara sahip kredilerdir. Mortgage yasası kapsamında kendi evinizi ipotek verdiğinizde BSMV istisnasından faydalanırsınız. Genellikle faiz oranı ihtiyaç kredisi faiz oranından daha düşüktür. Borçlanmanızı uzun vadeye yayarak daha rahat ödeme yapmak istediğiniz durumlarda tercih edebilirsiniz. Arsa kredisi , tekne kredisi , nakit ipotekli kredi gibi çeşitleri vardır.

3-Konut Geliştirme Kredileri
Konut geliştirme kredileri sahibi olduğunuz konutun ipoteği ile evde yaptıracağınız tadilat, doğalgaz dönüşüm, mantolama vb ihtiyaçlarınız için kullanabileceğiniz kredilerdir. İpotekli Finansman kredilerinde olduğu gibi evinizi bu krediye ipotek verirsiniz. Yasaya göre BSMV muafiyeti vardır. Yapılacak tadilatı bankaya fatura ile belgelersiniz. Kredi almadan önce yapılacak proje ile ilgili proforma fatura kullanabilirsiniz. Konut geliştirme kredileri genelde evin değerinin %50 sine kadar kullanılabilir.

Yukarıda ana grupları verilen kredilerin temel ayrımları kısaca bu şekilde. Azalan taksitli, artan ödemeli, anapara ertelemeli vb türev ürünler yavaş yavaş kullanılmaya başlanıyor. Ancak konut piyasasının küçüklüğü sebebi ile "konut kredisi" çeşitlerinden eşit taksitli ödemeli olan standart konut kredisi şu an bankaların sattığı ürünlerin %95 i ni oluşturuyor

BALON ÖDEME

Kredi vadesi süresince tamamen amorti etmeyen taksitleri olan kısa vadeli sabit veya değişken oranlı Mortgage kredisi. Mortgage kredisinin geri kalan miktarı vade sonunda belirlenen tarihte defaten ödenir.

Mortgage Çeşitleri

1-Low Interest Rate Mortgage (Düşük Faizli Mortgage)

  Herkesin almayı hayal ettiği mortgage türüdür.Genellikle bu tarz bir mortgage alabilmek için "full documantation" dediğimiz konumda olmanız gerekir.
Bunun için gereken şartlar son 2 yıldır aynı iş dalında çalışıyor olmak,vergi veriyor olmak,ve  aylık kazancınızın giderinize oranının %40' ın altında olması gerekir.

2-Adjustable Rate Mortgage (Değişken-Ayarlanabilir Faizli Mortgage)

  Sabit (Fix Rate) Mortgage-de aylık ödeyeceğiniz mortgage devamlı aynıdır ve 30 yıllık süre boyunca degişmez.Ne kadar ödeyeğinizi bilirsiniz.Buna karşılık,adjustable mortgage-de buna Arm da denir ki ödeyeceğiniz aylık miktar faiz oranının durumuna göre zaman içinde degişim gösterir.Faizler piyasanın durumuna göre düşüp çıkabilir.
 Bir örnek ile durumu açıklayalım: 3/1 ARM demek; faiz ilk 3 yıl sabit, sonraki her yıl piyasanın durumuna göre değişkenlik gösterir.Yaygın olan adjustable mortgagelar 1/1,3/1,5/1,7,1,10/1 dır.

3-Fixed Rate Mortgage(Sabit Oranlı Mortgage)

 Günümüzde bir çok insan sabit oranlı mortgage-i tercih etmektedir.Bu mortgage çeşidi belli süreler için belli orandaki faiz oranını garanti eder.
En popüler fixed morgage-ler 3,4 ve 5 yıllık olanlardır.Bununla beraber minumum 6 ay maximum 10 yllık fixed mortgage-de alabilirsiniz.
Sabit Oranlı Mortgage-de mantık şudur: Krediniz çok süper degil ise ya da sizin ev almak istediğiniz sırada faiz oranları yüksek ise 2/28 ,3/27,ya da 5/25 tarzı programlar seçilerek 2,3 veya 5 yıllık fix rate seçilir.Böylelikle hem istediğiniz eve kavuşmuş olursunuz hemde 6 ay ya da 1 yıl içinde re-finance yaparak daha önce yüksek oranlı aldığınız faiz oranını düşürürsünüz.
Burda dikkat edilecek husus mortgage-i yapan bankanın size pre-payment cezası uygulamıyor olmasıdır.

4-Interest Only Mortgage(Sadece Faiz Ödemeli Mortgage)

Sadece faiz ödeyerekde ev mortgage-i alabilirsiniz.Buna interest only mortgage denir.Bu çeşit mortgage-i tercih ettiğinizde aylık ödemeniz gereken miktar $300 ile $500 arası azalır.Buda üzerinizdeki stresi bir nebze olsun hafifletir.
Bununla birlikde bilmeniz gereken nokta ise eve olan asıl borcunuzun hiç azalmamasıdır.Aslında 30 yıllık mortgage-de ilk 23 yıl faize çalıştığınız göz önüne alınırsa 5 ile 10 yıl sonunda evini satma planı yapanlar için interest only program daha uygundur.

S-Mortgage kapsamında kredi çekerek ev aldım.  Ekspertiz evin bedelini 100.000 Tl olarak belirlemiş ben 70.000 TL kredi kullandım. Evin Belediye emlak degeri 50.000 TL evi alırken tapu harcını 60.000 Tl üzerinden ödedim. evi gerçekte 80.000 tl den aldım. Ancak Vergi dairesi kredi kullandığım bankadan belgeleri alarak beni beyana çağırdı. ben 60.000 TL ye evi aldım 10.000 TL yi evin içine harcadım diye ifade verdim. VERGİ DAİRESİ EVİN YETKİLİ EKSPER TARAFINDAN YAPLAN EKSPERTİZ DEĞERİ OLAN 100.000 tl Yİ DİKKATE ALARAK100.000-60.000=40.000 tL MATRAH ÜZERİNDEN BİNDE 15 ORANINDAN 450 TL EK HARC VE % CEZA İÇİN ÖDEME ÇIKARDI VERGİ DAİRESİNİN YAPTIĞI YASALARA UYGUNMUDUR?
C- Maliye bir varsayıma göre ceza çıkarmış dava konusu yaptığınızda bir şansınız var ama inandırıcı olmakta zorlanabilirsiniz... Bir hukukçuya danışmanızda fayda var...

S-Satacağım dairem c blokta ancak tapumda b blok olarak görünüyor. dairenin bu durumunu nakit aldığım için farketmemiştim. 5 yıl sonra satmaya karar verince farkedildi. alacak kişi konut kredisi çekmek istedi ve ekspertiz onayı bu yüzden çıkmadı. sitedeki tüm dairelerin tapusu böyle. eksper trampa diyor ama evsahibinin dairesinde kiracı oturuyor ve benimle muhattap olmadı. Ekspere o daireyi göstermemiz gerekiyor bu durumda. benim ne yapmam gerekiyor? Rayiçte de b blok görünüyor.
C-Tapuda trampa yapmanız gerekir... Ev sahibine ulaşın... makul bir insansa mecburen yanaşacaktır... Yanaşmazsa dava açmanız gerekebilir...

S-  AYLIK ÖDEMESİ 537 TL OLAN 36 AY VADELİ FAİZ ORANI 1,25 OLAN 15000 TL TUTARINDA KREDİ KULLANDIM.5 TAKSİT ÖDEDİM.31 TAKSİT KALDI.ŞİMDİ VADEYİ KISALTMAK İSTİYORUM.09.04.2010 TRH.DE KAPATIRSAM 13380 TL OLARAK KAPANACAK.ELİMDE 4000 TL NAKİTİM VAR 9400 TL TUTARINDA 1,09 FAİZ OARNIYLA YENİ KREDİ KULLANIP 18 TAKSİTLE AYDA 600 TL ÖDEYECEĞİM SÖYLENDİ.EĞER KAPATMAYIP ARA ÖDEME YAPARSAM TAKSİT TUTARIMIN 387 TL YE DÜŞECEĞİ SÖYLENİYOR.KAPATIP YENİDEN Mİ KULLANMALIYIM YOKSA ARA ÖDEMEMİ YAPMALIYIM KARAR VEREMEDİM HANGİSİ DAHA KARLI OLUR
C-Eğer sizden belirli bir masraf ya da komisyon alacaklarsa sadece ara ödemeyi tercih edin.. Hehangi bir masrafınız olmayacaksa ara ödeme ile birlikte yeniden yapılandırmayı da tercih edebilirsiniz...

S- Peşinatı da kredi tutarının içine dahil ederek ev almanın riskleri nedir?
C- Krediyi alan kişi açısından riski yüksek borçlanma ve yüksek taksit ödemek zorunda kalmak olacaktır...

S-60 ay vadeli 50000 TL konut kredisi kullandım 5.taksiti ödeyeceğim. Bir ara ödeme ile  5.000 lira kadar toplu ödeme yapsam diğer taksit faizleri düşer mi?
C-Yaptığınız ödeme doğrudan anapara borcundan düşer. Yeni ödeme planı çıkar... Kalan anapara borcunuz örneğin 30,000 TL ise yani kalan tutara faiz işler...

S-Bankadan  80 000 TL çekip ev aldım.  İpotekli bu evin tapusunu eşimin üzerine geçirmek istiyorum.  Daha 8 yıl bankaya borçlu olacağım, tapuyu eşime vermem için sorun oluşturur mu?
C-Tapuyu eşinize devredebilirsiniz. Bunu yaparken bankanın haberinin olması gerekir. Bu durumda krediniz KKDF’li bir krediye çevrilir ve kredi maliyetiniz artar. 

S-2008 yılında S-Bank kredili konut aldım. Peşinattan sonra  80 000 TL kredili borcum kaldı. Yaklaşık 18 ay 600 dan başlayan taksıtleri ödedim. şimdi taksit miktarı 800 TL oldu. Kalan borcum 80 000 TL görünüyor. Bu nasıl hesaptır?
 C-Enflasyon ya da benzeri bir endekse bağlanmış olmalı... Size bir ödeme planı vermediler mi? Orada bir tabloda gösteriliyor olmalı...

S- 120 ay 1,10 faizle 80,000TL ev kredisi kullandım. 2 taksiti ödedim.başka bir bankadan 0,90 faiz 90 ay vadeyle 60 000TL çekmeyi düşünüyorum.eski bankanın borcu 70 000TLye çıktı. Yeni banka 1 500 TL masraf çıkardı 60 000 TL için. Diğer kalanı da nakit olarak yatıracağım. Zarar eder miyim?
C-60 000 içinde erken kapama cezası da olmalı... ya da son ödenen taksit sonrası işleyen faiz ... net anapara artı ek masraflar hesaplanmalı... 1500 ün için ekspertiz gibi ücretler de dahil mi? fek masrafınız da olabilir..

S- Müteahitte vermiş olduğumuz müşterek arsanın üzerinden bana  2 buçuk daire düşüyor, inşaatın yüzde sekseni bitmiş durumda daireleri teminat gösterip kredi çekebilir miyim?
C-Tapusu çıktıysa olabilir... fakat halen tamamlanmama riski var... Yapan müteahhitin kredibilitesi de önemli...

S-Almak istediğim evin kat irtifakı var ama plan dışında tek sorunu çıkma bir balkonu var. Kredi başvurusu yaptığımda bu sorun olur mu?

C-Ekspertiz firmasının raporu ve buna bağlı olarak başvuracağınız banka karar durumu belirler.

S-Kredi kullanıp ödeyebileceğimiz bir ev bulduk ama banka  %100’ünü ödeyebileceğini söyledi ama yasa %75’ini ayrıca BDDK’nın genelgesi kesinlikle %75 diyor. Evin ekpertiz değerini yüksek tuttursam yüzde yüz kredi alabilir miyim?

C-Kurum ciddiyeti içinde olanların kabul edeceklerini sanmıyorum . %25’ini kişisel finansman kredisi ile karşılama yolunu seçebilirsiniz.

S-Altı ay önce 50 bin TL kredi çektim. Şimdi evi satarak başka bir ev almak ve bu krediyi oraya aktarmak istiyorum. Bu mümkün mü?

C-Bu mümkün değil. Önceki krediyi kapayıp yeni kredi kullanabilirsiniz.

S-Bankadan kredi alan amcam yakında vefat etti. Bu durumda ne yapmalıyız?

C-Hayat Sigortası varsa bir sorun olmayacaktır. Yoksa varisler krediyi devam ettirmek ya da kapamak durumundadır.

S-Bankalar inşaatı başlamamış firmaların konut projelerine bildiğim kadarıyla kredi vermiyorlar.  Fakat bazı inşaat firmaları başlamadıkları inşaat için müşterilerine kredi kullandırıyorlar.

C-Bu o firmanın kredibilitesinin ve finansal durumunun,banka karşısındaki pozisyonunun iyi ve sağlam olduğunu gösterir.

S-Bir daireyi  fiyatı 100 bin TL olarak mal sahibi ile anlaştık... Mal sahibinin şu an 65.000 TL‘lik bir kredi borcu var... Bu daireyi alabilmek için nasıl bir yol izlemeliyiz? İpotekli daire satılamadığı ve temiz kağıdı olmadığı için 65.000 YTL verip borcu kapatmalı mıyım? (temiz kağıdı almak için) ki bu bana hiç güven vermiyor... Ya da şöyle bir yol izlemek mümkün müdür? Satıcının  borcunu bankasından oğrenip. tapuya gider, normal satış yapıyor gibi yaparız. İpoteklı tapuyu alırım. Üzeri olan 35 bin TL veririm... Sonra bankasına gider 65.000 TL borcunu kaparım. Fek  yazısını alır tapuya gider ve ipoteği kaldırırım….Olur mu?

C-Eğer satıcı razı ise tarif ettiğiniz yöntem uygulanabilir. Aslında genel uygulamalar olmasına rağmen bankadan bankaya uygulamalar zorlaşmakta ya da kolaylaşmakta... Örneğin müşteri kendi bankasını ikna eder ve tapuya fek yazısını getirtebilirse satış, ödeme(bloke çek ile) ve fek işlemleri aynı anda yapılabilir... Bu istisnai bir uygulama olduğu için benim tavsiyem önce ev sahibiyle tapu dairesine gidip konutun takyidatına bakın... Sadece krediyle ilgili ipotek olduğuna emin olun... Başka bir haciz vs. olmasın... ekspertiz raporlarına çok güvenmeyin... Satıcı standart olarak alınan banka borcu güncel risk yazısını alsın... Böylece bankaya ilgili günde ne kadar ödenecek bilin... Bu durumda tarif ettiğiniz yöntemle satışı gerçekleştirebilirsiniz... Eğer satıcı bu yöntemi kabul etmezse kredi veren bankayla görüşmenizde fayda var... Benim yazacağım yöntemlerle konuyu dağıtmayalım, bankanın uygulamasını bilin ... İlgili bankada kredi tutarı kadar mevduat açma ve bir ödeme talimatı verme opsiyonunu da aklınızda tutun...

S-C bankasından 4000 TL ile 40 ay taksitli kredi kullandım. Evin ekspertizi bitmemiş haliyle 300 000 TL belirlendi. Beni 8000 ile  iki taksittten düşük tutarla icraya verdiler. 5 taksit  kalmamış iken beni zor duruma düşürdüler. Durumum kötüleşti.  Banka evime tekrar eksper göndermiş.  Yeniden yapılandırma yaparlar mı?  Ancak taksitle ödeyebilirim… Bu işten en az zararla nasıl üstesinden çıkabilirim?
C-Kredilerinizi muaccel hale gelmiş olmalı.  Bu ancak 2 taksit dahi  temerrüte düşmüş iken olur.Bankanın yetkilileriyle görüşüp halletmeniz gerekecek... Halledemezseniz işini bilen uzman bir avukattan destek almalısınız. 

S- Konut kredisi ile 120 ay vadeli bir ev satın aldım.  20 ay gibi bir süre kredi taksitlerim  kaldı.  Daireyi aldığım şirket  inşaatı henüz bitirmiş değil ve ne zaman bitireceği de meçhul. Bu konuda kredi aldığım  bankanın ya da ilgili firmanın ne gibi sorumlulukları vardır?  Bu durumda ben ne yapabilirim?

C- Konut finansmanı kanunu çıkmadan önce banka konutun tamamından sorumlu idi. Aldığınız ev inşaat halinde olduğu için bağlı kredi olarak tanımlanan kredi gibi.  Konut Finansmanı  kanun kapsamına geçmemek için dilekçe vermediyseniz bankanın sorumluluğu verilen kredi tutarı kadar olur... Bu durumda bankadan talep hakkınız doğmuş... İki tarafa da dava açama hakkınız var.

S-Arkadaşımla birlikte ortak ev kredisi çektim..Kredileri  düzenli olarak ödüyorum..Şimdi arkadaşım işleri bozulunca eve başka bankalar ve şahıslar tarafından haciz konuldu..Biz kredi ödemelerini düzenli olarak yaparsak haciz koyan  bankalar evi sattırabilirler mi?

C-Belki satışa zorlayabilirler... Hisseli ise arkadaşınızın hissesi satılır... Hisseli bir eve  kimse çok fazla para vermek istemez.  Alım gücünüz varsa şansınız yüksek olur...

S-2006yılında bir arkadaşım 40000bin lira konut kredisi çekti. 2kişikefil olduk.asıl borçlu 6ayödeme yaptıktan sonra iflas ettim diyerek başka ödeme yapmadı.diğer kefilde hiç ödeme yapmamıştır.bütün taksitleri kendim ödüyorum ve makbuzlarada kendi adımı yazdırıyorum.borcun bitmesine de 6yıl var.Kalan borcun tamamını yani anaparayı kapatsam banka dairedeki ipotegini benim kaldırıp benim üzerime devredemezmi.bukonuda aydınlatırsanız memnun olurum

C- Banka ile anlaşın borcun tamamını kapatarak ipoteği ve tüm kredi dosyası takip dosyasını temlik alın. Bu aldığınız temlik dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesini talep edin. Bu şekilde icra satışında alıcı çıkmazsa bile, daireyi siz alacağınıza mahsuben alırsınız ve zararınızı azaltırsınız. Dosyayı temlik aldıktan sonra asıl borçlu ve diğer kefili de icra yolu ile takip hakkınızda saklı kalır

S-Bir bankadan 25.08.2005 te konut kredisi kullandım şu an 32 ay daha ödemem var krediyi kapatmak istiyorum ne kadar ödemeliyim kalan toplam ana para 6288 tl kalan toplam faiz 9588 tl ayrıca mortgageli olup olmamak ne gibi avantaj saplar

C-Sadece anapara artı son taksit ödeme gününden itibaren birikmiş faizi ödersiniz... Kapama cezasına da tabi değilsiniz... Kapatırken Mortgage lı olmanın bir faydası ya da zararı yok... Yararı şimdiye kadar BSMV ödemediniz...

S-Mülkiyetine sahip olduğum birden fazla konutun bir tanesi mortgage yoluyla edinilmiştir. Diğer iki tanesine de mortgage ürün paketi içinde yer alan 120 ay vadeli ipotek tahsisli ihtiyaç kredisi kullandım. Kiraya verdiğim bu konutların KKDF'sini bankaya ödedim. Şimdi elde ettiğim kira gelirinin de vergisini ödemem çifte vergilendirme durumu oluşturur mu? Böyle bir durumda gelir vergisi istisnası doğabilir mi? Örnek olarak; sadece bir konuta ödenen kredi faizi, ilgili konutun kira gelirinin üstündedir.Gelir vergisini öderken sadece bu konutmu baz alınır?yoksa diğer iki konutun kira gelirini de ekleyerek global olarak gelir beyanı yapabilir miyim?

C- KKDF derken yanlış mı yazdınız...? 3 kredi de KKDF ye tabi olmamalı... Konut kredisinin faizini kira gelirinden düşerek vergisini ödersiniz... Kişisel finansman kredilerinin amacı konut edinmek olmadığı için bunların faizini ise düşemezsiniz... Faizi kira gelirini geçen konuttaki fazla faizi başka konutun kirasından düşemezsiniz... Bu işleri bilen bir muhasebeciye danışırsanız size yardımcı olacaktır... Bu konuyla ilgili Şükrü Kızılot un da güzel yazıları var.

S-Mortgage kredisi ile ev aldım. Son 20 taksitim kaldı. Ancak, son taksit balon ödeme ve orada 250.000 TL toplu olarak ödeyeceğim. Bu parayı ise başka bir dairemi satarak ödemeyi planlıyordum. Ancak, daire fiyatları düştüğü için orta vadede bu mantıklı gelmiyor şimdi. Size sorum ; Mevcut mortgage kredimi re-finansman yapıp 1-2 sene ( ev fiyatları yeniden artana kadar ) uzatmayı önerir misiniz? Bu durumda ödeyeceğim ilave faize değer mi sizce?

C-20 ay uzun bir süre... bugünden baktığımızda daha olumlu günler olacak gibi... Bu nedenle düştü diye tabir edip satmak istemediğiniz fiyatlardan daha iyi bir piyasa bulabileceğiniz bir dönem olabilir... Eğer satamayacağınızı ya da satmak istemeyeceğinizi düşünüyorsanız bugünden durumunuzu garantiye alabilirsiniz... Hazır da faizler düşükken ve de önümüzdeki yıl faiz artış ihtimali varken bugünden yapmak ta mantıklı olabilir... Diğer yandan ne zaman kullandığınızı bilmiyorum fakat bu piyasadan yüksek oran olmalı... Sonuçta 250,000TL ye de bu yüksek orandan faiz işliyor... Arada ciddi fark varsa düşük orandan refinansman yapın... Eğer bir ara evinizi satarsanız en fazla %2 ceza komisyonu ödemiş olursunuz

S-Arkadaşım annesine banka kredili ev aldı 2 sene ödediler şimdi evi satmak istiyorlar bende alıcıyım 2 sene ödenmişliği ben nakit ödeyeceğim tapuyu üzerime alacağım kalan taksitleri elden arkadaşa vereceğim aramızda senet olacak bunda bir sakınca var mı? İşi daha sağlamlaştırmak için başka bir işlem yapmalımıyız?

C-Bu şekilde yaparsanız kredi normal krediye döner ve KKDF nedeniyle taksitler artar... Doğrusu yeni bir kredi kullanarak mevcut krediyi kapatmanızdır... Hayır , kredi kalacak diyorsanız taksitleri elden ödemeyin... Doğrudan bankaya ödeyin ki arkadaşınız ödemez İse haciz riskiyle karşılaşmayın

S-Ben mart 2006 da C Bank’tan konut kredisi almıştım. 2007 de mortgage kapsamına girmeyeceğim diye dilekçe verdim. Şimdi kredimi maaş aldığım bankadan refinansman yapmak istiyorum. Ama benden hesap kapama parası istiyorlar;550 TL. C Bankta kalayım diyorum,. Taksit hesaplarken BSMV ekliyorlar bunlar yasal mıdır?

C-Erken kapama cezası alınmamalı fakat BSMV doğru

S-Türkiye de mortgage tam anlamıyla uygulanıyor mu ? Ne zaman  kira öder gibi konut sahibi olacağız. 2010 yılında olumlu gelişmeler olur mu ?

C-Maalesef tam anlamıyla uygulanamıyor.  Çok düşük taksitlerle ev sahibi olmak şu an için çok zor. Sistem yeni…ama mortgage aksaklıklarına karşın sistem olarak var. Henüz kira öder gibi ev sahibi olmak zaman alacak gibi…Bunu  tek başına mortgage sistem olarak başaracak gibi de görünmüyor.  Fiyat, maliyet, arz , talep dengeleri de faiz oranları kadar önemli etkenler... Anadolu da çok makul fiyatlara/taksitlere konut almak mümkün... O zaman Anadolu şehirlerinde mortgage var, İstanbul'da yok mu demeliyiz?

S- 75000 lıralık 36 ay vadelı tuketıcı kıredısı cekmıstım ve bunu odeyemez hale geldım.tekrar yapılandırmaya gıtmek ıstıyorum. Şu an borcum 50000 cıvarı ve 22 ayım kaldı. Bunu 48 aya uzatabılır mıyım?C-Uzatabilirsiniz fakat ödemelerinizde gecikme olduysa ve kredi kaydınız bozulduysa zorlanırsınız

S- Sizce ev almak için faiz oranları uygun mu? Diğer sorum bankalar toplam fiyatın % kaçı oranında kredi verebiliyor?

C-Uygun... bir kaç ay içinde oranların yukarı gittiğini dahi görebiliriz... Bankalar genelde %70-75 ini verir fakat bunu %100e kadar çıkarmak mümkün olabiliyor..

MORTGAGE İLE ALINAN EVE BAŞKASININ  M.KREDİ ÇEKEREK ALMASI

S-Ben morgate kullanarakl ev satın aldım fakat evimi kardeşime satıcam kardeşimde morgeta kullanarak benim evi alacak. benim sorum ben kardeşime evin satışının yapabilrimiyim banka karadeşimi kredi verirken sorun çıkarırmı.

C-Bankalar bu tip işlemlere sıcak bakmaz... Gerçek işlem dahi olsa alabilmeniz zor.

S-Annemin adina kayitli 1 dairesi var ust kati ise yarim insaat.kendide 750 emekli aylikli evin degeri 140.000 tl 30.000 tl ev kredisi cekebilir miyiz.

C-Eğer konutun tapusu uygunsa kişisel finansman kredisi çekilebilir... Fakat tüm gelir 750TL ise 30,000TL kredinin taksitini ödemeniz dolayısıyla bankanın onaylaması mümkün değil... Tüm hane gelirinin daha yüksek olması gerekir...

S- Tutsat (Mortgage) nedir?
C- Uzun vadeli ipotekli konut kredisi olarak bilinen, düşük faizi, uzun vadeyi ve kira seviyesinde geri ödemeyi içeren, bir konut finansmanı yöntemidir
S-Broker ne demek?
C-Herhangi bir tarafı temsil etmeksizin iki tarafı bir araya getiren ve anlaşma yapmalarını sağlayan aracılardır. Hizmetlerinin karşılığında önceden belirledikleri bir tarifeye göre sabit bir ücret, ya da anlaşma yapılan miktar üzerinden belirli bir yüzde talep ederler. Bu tür aracılara ilgili pazar hakkında özelleşmiş ve derin bilgilere sahip oldukları için, ya da alışveriş yapan tarafların kimliklerini gizli tutabilmek için ihtiyaç duyulur.
S-Mortgage ne demek?
C-­ Mortgage, Türkçe morgıç diye okunmaktadır. "İpotekli Konut Kredisi ya da Uzun Vadeli İpotekli Konut Kredi",Tutsat (Tutulu Satış) ya da UDKE (Uzun Dönemli Konut Edindirme) Türkçe karşılık olarak önerilmektedir. Mortgage sistemi kira öder gibi ev sahibi olmanın yollarını açan sistemdir. Mortage sisteminde satın alınmak istenilen mülkün bedeli ekspertiz raporları ile değerlendirilir. Sistemde kredilendirilen miktar, eksperin belirlediği rayic fiyat üzerinden % 75'tir. Kelime karşılığı "ipotek"tir.
Maalesef Türkiye'de çıkartılan Mortgage yasası yurtdışındaki örnekleriyle karşılaştırılnca daha çok bankaları yani konut kredisi kullandıran kurumları tüketicilere göre daha fazla koruyan özelliklerle çıkmış bulunuyor.

Bankalar veya finans kurumları, konut kredisi olarak verdikleri kredi karşılığında, söz konusu krediye konu olan gayrimenkulu ipotek ederler. Bu ipotek karşılığı menkul değerler çıkartıp, bu menkul değerleri tıpkı hazine tahvillerinin işlem gördüğü bir ikincil piyasa gibi, bu yılın sonuna doğru oluşturulması düşünülen mortgage piyasasına ihraç ederler. Bu menkul değerler de gerek emeklilik fonları, gerek diğer kurumsal yatırımcılar, gerekse bireysel yatırımcılar tarafından ikincil piyasada tıpkı hazine bonoları gibi işlem görür.

Bu sistemin bankalara ve finans kurumlarına yararı, vermiş oldukları kredi riskini minimize etmeleri, ve kısıtlı kaynaklarını eskisine göre çok daha kısa sürede kredi olarak defalarca çevirebilmeleridir.