Refinansman Nedir?

Kentsel dönüşüm ve Emlak ile ilgili daha geniş bilgi; kentseldonusumhaberleri.com'da

. BORÇ YAPILANDIRMADA ALTIN KURAL

İşte kıyaslama yapabilmeniz için altın formül:
Örneğin kredinizin bitmesine 84 ay kalmış, kalan anaparanız da 100,000TL olsun. Bu kredinizin ödeme planını masanın üstüne koyun. Mevcut bankanızdan yeniden fiyatlama alın. Bu fiyatlama için sizden istenilen tüm masraf ve ücretleri öğrenin. Örneğin toplam maliyet 3,000TL olsun. Yeni oranınızla 103,000TL lik 84 ay vadeli bir kredi için ödeme planı çıkarın. Bu ödeme planını da masada orijinal ödeme planınızın yanına koyun. Son olarak başka bir bankayla sıkı bir pazarlığa girişip piyasanın en iyi oranlı ve düşük komisyonlu kredisini bulun. Bankanızdan ayrılırken ödemeniz gereken (varsa erken kapama komisyonu, fek ücreti) ve yeni bankaya ödeyeceğiniz tüm masrafları (kullanım komisyonu, dosya ücreti, ekspertiz ücreti, avukatlık ve tapudaki masraflar gibi) öğrenin. Sigortaları işin içine katmayın. Örneğin bu ücret ve masrafların toplamı 5,000TL  olsun. Aldığınız refinansman oranıyla 105,000TL için 84 ay vadeli bir ödeme planı daha alın. Bu ödeme planını da diğer planların yanına koyup kıyaslayın. Hangi ödeme planında taksit tutarı düşükse o krediyle devam etmek doğru olacaktır.  Nejat Ozanay

S-Refinansman Nedir?
Yeniden finanse etmek. Mevcut bir kredinin, yeni bir kredi kullanılarak kapatılması demek.
Refinansman; var olan dolayısıyla kullanılmış bir kredinin daha avantajlı faiz oranlarına sahip başka bir banka kredisi kullanılarak kapatılmasına verilen addır. Böylece tüketici ikinci bankadan düşük oranlardan kullandığı kredi ile önceki kredisini kapatmış ve ikinci bankaya daha düşük orandan borçlanmıştır. Eğer kullandığımız krediyi yine kendi bankamızın daha avantajlı oranlarıyla kapatıyorsak refinansmanın adı, yapılan işlem aynı olmakla birlikte, bu kez “yeniden yapılandırma” oluyor. 

ABD ortalamasında alınan her kredi 7 sene içersinde ya refinans yada evin satılmasından dolayı geri ödenmektedir

S-Neden Refinansman Yapmalıyım?
Yukarıdaki tanımdan da anlaşılacağı üzere refinansman yapmanın sağladığı bazı avantajlar vardır. Bunları şu şekilde sıralayabiliriz:
a)  Aylık ödemelerinizi düşürebilir: Güncel faiz oranları kredi kullandığınız dönemdeki faiz oranından düşükse yapılacak bir refinansman doğrudan aylık ödemelerinizi düşürecek ve önceki döneme göre her ay tasarruf yapmanızı sağlayacaktır,
b)  Vadenizi değiştirebilir: Refinansman ile kredi vadenizi uzatabilir ve aylık ödemelerinizi daha uzun vadelere yayabilirsiniz,
c)  Faiz türünüzü değiştirebilir: Refinansman ile faiz türünüzü de değiştirebilir ve örneğin değişken faizli bir kredi kullandıysanız aylık ödemelerinizin ne kadar olacağını önceden bilebildiğiniz sabit faize geçebilirsiniz,
d)  Nakit fazlası yaratabilir: Zamanla evinizin değeri artabileceği için kullanacağınız yeni mortgage’ın bir kısmıyla önceki kredi borcunuzu kapatıp kalan kısmıyla ihtiyaçlarınızı karşılayabilir; diğer bir söylemle nakit fazlası yaratabilirsiniz.

 S-REFİNANSMAN, YENİDEN YAPILANDIRMA NEDİR? NE ZAMAN YAPILMALIDIR?C-Kredinin yeniden yapılandırılması olarak da adlandırılan refinansman, mevcut kredinin kapatılıp yeni bir kredinin açılması olarak tanımlanabilir. Karar vermek için öncelikle şu noktalara dikkat etmek gerekir:

1. Kalan Borç: Kalan borç alınan kredi miktarının yarısı kadarsa refinansman yapmak tüketici için çok kârlı bir işlem olmayabilir. Bankalar, ilk yıllarında alınan kredinin faizini alırlar. Anaparadan düşüş ilk yıllarda oldukça azdır. Örnek olarak 1.09 faiz oranı, 120 ay vade ile 100.000 TL kredi kullanılsın. Aylık ödeme ortalama 1.500 TL civarında olur. ilk ay ödenen 1.500 TL'nin 1.100 TL'si faiz ödemesidir. Sadece 400 TL anaparadan düşülen miktardır. Yaklaşık ilk 5 yıl faiz ödemesi daha yüksektir. 5 yıl ödeme yaptıktan sonra krediyi kapatmak, refinansman yapmak avantajlı olmayabilir.

2. Mevcut faiz oranı ve yeni faiz oranı: Yeni faiz oranı mevcut krediden daha düşük olabilir. Ancak sadece faiz oranına bakarak karar vermemek gerekir. Aylık ödemelerdeki 100-200 TL düşüş, tüketiciyi ilk bakışta aylık ödemeler düşüyor hemen yapılandırma yapmalıyım yanılgısına düşürebilir. Bu durumda kalan vade sayısına bakmak gerekir.

3. Kalan Vade: Kredinin ilk yıllarında faiz ödemesi yapıldığı için kalan vadeye dikkat etmek gerekir. Yukarıda verilen örneğe göre 1.09 faiz oranı, 120 ay vade ile 100.000 TL kredi kullanılsın. 5. yılda refinasman yapılmalı mıdır: Belirtilen koşullarda (1.09 faiz oranı, 120 ay vade ile 100.000 TL kredi kullaniçin) ödenecek faiz 79.700 TL'dir. 5 yıl boyunca faizin büyük bir kısmı olan 55.500 TL zaten ödenmiştir. Geriye 24.200 TL faiz ödemesi kalmıştır. Bu durumda 5. yıldan sonra refinansman kârlı bir işlem olmayacaktır. 

MASRAFLAR:

Refinansmanda mevcut kredi kapatılıp yeni bir kredi açıldığı için masraflar da yeni bir kredi için tüketiciden talep edilen I masraflarla aynuhr. Öncelikle kredi ' alman banka ile görüşmek ve anlaşma yoluna gitmek tüketiciyi bazı masrafları ödemekten kurtarabilir. (Komisyon, sigortalar vb). Anlaşma sağlanamadığı ve kredinin başka hir bankaya transfer yapılması gerektiği durumda ise masrafların detaylıca incelenmesi gerekir. Banka, yüzde 2'si erken kapatma cezası talep eder. Masraflar tek tek hesaplanmalı. Çünkii düşük faizli yüksek masraflı kredi; maliyeti arttıracağı için avantaj yerine dezavantaj getirebilir, Ödenmekte olan kredi ile yapılandırma sonrasındaki yeni kredi arusmda maliyet karşılaştırmasına dikkatlice bakılmalı.

S-Ne Zaman Refinansman Yapmalıyım?
Dikkat edilecek olursa refinansmanın avantajlarını açıklarken hep olasılık ifadeleri kullandık. Zira bu işlemin avantaj sağlayıp sağlamayacağı var olan ödeme planına göre değişir. Doğal olarak ne zaman refinansman yapmalıyız sorusunun yanıtı avantaj sağladığı zaman olmalıdır. Buna göre refinansman yapmadan önce hesaba katılması gereken bazı noktalar vardır. Bunlar özetle:
-  Kalan anapara tutarınız
-  Faiz oranınız,
-  Kredinizin kalan vadesi,
-  Erken ödeme ücreti (Kanun gereği Mart 2007'den sonra kullandırılan kredilerde refinansman yapıldığı takdirde kalan ana paranın %2’si erken ödeme ücreti olarak alınır) ve,
-  Refinansman kredinizin masraflarıdır. (Açılacak yeni kredinin dosya açılış, ekspertiz bedeli, hukuk ücreti gibi masrafları) Örneğin kalan ana paranız 50.000 TL olsun. Yapılacak bir refinansman ile bu tutarın %2’si (1.000TL) erken ödeme ücreti olarak alınır. Ayrıca yeni açacağınız kredinin de ortalama 1.500 TL kredi açılış masrafları olacaktır. Diğer taraftan, refinansman yaparak daha düşük faiz oranlarından dolayı var olan aylık ödemelerinizi 100 TL düşürdüğünüzü varsayalım. Şu halde refinansmanın size toplam maliyeti 1.000+1.500=2.500 TL’dir. Aylık taksitlerinizdeki düşüş de 100 TL olduğundan refinansman masrafınızı 2.500/100=25 ayda amorti edeceksiniz. Bu noktada refinansmanı belirleyecek olan kredi vadesidir. Şöyle ki eğer kalan kredi vademiz örneğin 24 ay ise, refinansman masrafımızı zaten 25 ayda ancak amorti edebileceğimiz için refinansman avantajlı değildir. Fakat kalan vademiz 26 ay ve üzeri ise refinansman anlamlı olabilir.

Konut kredisi faizlerinin %1’in altına inmesiyle birlikte refinansman konusu gündeme gelmiş ve bir çok tüketici avantajlı oranlardan yararlanabilmek adına kredilerini refinanse etmeyi düşünmüşlerdir. Gerçekten de refinansmanın aylık ödemelerde düşüş, kredi vadesinin uzatılabilmesi, ya da nakit sağlanabilmesi gibi getirdiği bazı avantajlar vardır. Ancak bu her zaman gerçekleşmeyebilir. Dolayısıyla refinansmana karar vermeden önce faiz oranı, kalan anapara-vade, erken ödeme ücreti ve refinansman masrafları hesaba katılmalıdır.

1-Son taksit sonrası ödenen faiz

2-%2 erken kapama cezası

3-Net ana para+ ek masraflar

4-Ekspertiz ücreti

5-Fek ücreti

6-Tüm bu masraflara karşı karlı olabilecek bir refinansmana razı olmak…

SORULAR CEVAPLAR

S-Refinansman yani yeniden borç yapılandırmada sınır var mı?

C-Hayır,sınır yoktur ama her defasında yeniden masrafları karşılamak zorunda kalacaksınız.

S- Haziran 2010’da 120 ay vadeli, %1,09 faiz oranlı 120.000 TL konut kredisi kullandım. Şu ana kadar 5 taksitini ödedim. Refinansman yaptırmak istiyorum. Eğer kredi vademi 8 yıla indirirsem kaybım ya da kazancım ne olur?

C-Refinansman yaptığınız takdirde aylık taksit ödemeleriniz artmakla birlikte kredi vadenizin sonunda toplam ödeme miktarınızda bir azalma söz konusu olacaktır. Ödediğiniz masraflar kredi kullandığınız ilk bankaya kalan anapara üzerinden vereceğiniz %2 erken ödeme ücreti ve kredi kullandığınız yeni bankaya vereceğiniz klasik kredi dosya ücretlerini içermektedir.

S-BA Bankdan 80 000 tl 1,30 dan konut kredisi kullandım.  Şimdi borcumu yeniden yapılandırmak istiyorum. Yeni oranları 0,95 olmasına rağmen benimkini 1,05 den yapabileceklerini söylüyorlar, ayrıca ana param 70 000 TL olmasına rağmen , 1000 TL tekrar dosya masrafı almak istiyorlar,%2  Mortgage cezası ile bana çıkartıkları tutar 7500  TL.  Sizce ben bir başka bankaya gitsem yararlı olur mu?

C-Bankanızın yeniden yapılandırma mecburiyeti yok.... Bu nedenle istediği komisyonu isteyebilir... Başka bankaya giderseniz, bankanıza sadece %2 cezayı ödersiniz.... Fakat büyük ihtimalle yeni bankaya 1000TL den fazla masraf ödersiniz... Fek ücreti, ekspertiz vs. de eklerseniz yüksek olacaktır... Ama bulacağınız oran çok daha iyi olacaktır... Kıyaslayın....

S-Bir kez kredimi yapılandırdım ikincikez yapılandırmam resmi olarak mümkün mü?

C- İlgili masraf ve komisyonları ödediğiniz sürece sayısal bir sınırlama yok...

S-2006 yılında kullandığım konut kredisini 2007 ağustos ayında başka bir bankadan yapılandırdım. Şimdi tekrar yapılandırmak istiyorum. Bendeki geri ödeme planında sabit taksitli, hesap adı kısmında k. kredisi, kurum kodu kısmında,konut finansmanı kapsamında yazıyor, her yıl hayat sigortası ödüyorum fakat dask ve konut sigortası ödemiyorum. aynı bankadan yeni faiz oranları ile kredimi yeniden yapılandıra bilir miyim? Şu anda 46000 TL ana para borcum var ve aylık 1.30 faiz oranı ile ödüyorum.

C- Evet yapılandırabilirsiniz... Banka yanaşmazsa başka bankadan refinansman yaptırabilirsiniz...

S-On ay önce D Bank’tan  kullandığım konut kredisinin yeniden yapılandırması için çalışıyorum ama bazı bankalar mortgage firmalarından refinansmana zorluk çıkarıyor, diyorlar ki mortgage şirketlerinden refinansman olmazmiş. Banka olsaymış olurmus ama mortgage firması olunca olmazmiş. Devlet neden bunlara izin verdi o zaman...Ne yapmam gerekir?

C-Neden refinansman olmasın ki? Belki işleyiş olarak tercih etmeyenler çıkabilir fakat genel bir tavır alınması anlamsız...

S-Ben  B Banktan 72 ay vadeli 80.000 tl 1.38 oranla konut kredisi çektim ve daha düşük bi oranla başka bi bankaya taşımak istiyorum ne yapmam gerekiyor...benden talep edecekleri neler?Koşullar nelerdir?

C- Önce kendi bankanızdan iyileştirme talep edin... Başka bankadan da fiyatlama alın... Başka bankaya gitmeniz yeni bir kredi kullanmak şeklinde ilk kredinizden fazla farklı olmayacaktır...

S-F Bank’tan oran 1.53 iken kredi çektim. Bu arada işsiz kaldım,geri ödemelerimi aksattım.  Şimdi 0.75 dolayında,refinansman yapmak istiyorum  ama banka işsizliğimi ve geç ödemelerimi gerekçe göstererek yeniden yapılandırmayı kabul etmiyor.

C-Başka bir bankayı deneyin ve güçlü bir kefil göstererek ikna etmeye çalışın.

S-1,20 ile K Banktan 80 bin TL kredi aldım. Şimdi 0,75 iken yeniden yapılandırmak istiyorum.  Ana para 60 bin TL,fakat benim 20 bin TL’ye ihtiyacım var.

C-Ek konut kredisi olarak değil,60 bin TL’yi konut kredisi şeklinde 20 bin TL’yi de kişisel finansman (tüketici kredisi v.s) yoluyla alabilirsiniz.

S-Refinansman için en uygun zaman hangisidir?Aylık taksiti ödemeden önce mi sonrası mı uygundur?

C- Önce ya da sonra fark etmez. Karar verdiyseniz zaman kaybetmeyin. Taksitten sonra ne kadar gün geçerse o kadar günlük faiz+kalan anapara %2 erken ödeme cezası olarak ödersiniz.

S-Konut kredimi  yeniden yapılandırmak istiyorum ama banka kabul etmiyor.  Sabit faizden değişken faize geçmek istiyorum.

C-Bankanız kabul etmeyebilir. Kapama ücretini ödeyerek başka bir banka ile istediğiniz tür kredi de anlaşabilirsiniz.

S- B Bankasından konut kredisi kullandım 2.000 TL masraf aldılar yapılandırma için başvuru yaptım ve 1.000 TL  komisyon verdim, bu yasal mıdır?

C-Bankanın yapılandırma zorunluluğu olmadığı için 2 tarafın anlaştığı şartlarda işlem yapılır... Kabul ettiğiniz komisyon yasaldır...

S-Borcumu yeniden yapılandırmak üzere başvurduğumda 4011 sayılı yasa gereğince  benden taahhütname almadan kapama yazısı vermeyeceklerini söylediler. Ne yapabilirim?

C-Banka sizi vazgeçirmek için her zorluğu çıkarabilir. Taahhütname içeriği önemli,sıkıntı yoksa sorun çıkarmayın.

S-Kredi Faiz oranları çok düştü,Refinansman yapmalıyım. Ama nasıl yaparsam avantajlı olur,bilemiyorum. Bana yardımcı olabilir misiniz?

C-Bankaların ilan ettikleri tabela faiz oranları birbirine çok yakın. Sorup tezgahaltı dedikleri oranlara bakıp en iyi fiyatı veren üç bankadan birini seçebilirsiniz. Ama öncelikle kapama ve yeniden kullanım maliyetlerine bakmak gerekir.

S-Kiptaş’ın yapım aşamasında olan A Projesi için A Bankası’dan oran %1.02 ile kredi kullandım.  Şimdi oran %75 iken kendi bankam refinansmanda isteksiz davranırsa tapuda ortada yok iken bir başka banka ile nasıl yeniden yapılandırmaya gidebilirim?

C-Aradaki fark makul bir dosya masrafı ile sizin lehinize olacaktır. Bankanız isteksiz davranırsa Kiptaş ile anlaşma yoluna gitmeli  ya da başka bir bankayı tapu olmadığı için başka bir teminat ile ikna etmelisiniz.