TAPU NEDİR ?

Kentsel dönüşüm ve Emlak ile ilgili daha geniş bilgi; kentseldonusumhaberleri.com'da


Tapu Nedir?

Tapuda Satış için neler gereklidir?

Gerekli Belgeler :

1.      Satılması istenilen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı.

2.      Satıcı ve alıcıların fotoğraflı nüfus cüzdanları, pasaportları veya avukat kimliği ile satıcıların birer, alıcıların ikişer adet son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları, gerçek kişiler için T.C. Kimlik Numarası, tüzel kişiler için Vergi Numaraları.

3.      İstem, malikin temsilcisinden geliyor ise, temsile ilişkin belge (vekaletname, vasi kararı, kayyım kararı vb.) ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve bir adet vesikalık fotoğrafı, alıcılar arasında bizzat işleme katılmayanlar var ise, onları temsil eden (vekil) temsilcilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları, vesikalık fotoğrafları ve temsilciliklerine ilişkin belgeler (vekaletname, vasi kararı, kayyım kararı vb.), T.C. Kimlik Numarası.

4.      Sözkonusu taşınmaz mala ait, ilgili Belediyeden Emlak beyan değerini gösteren belge.

NOT: İşlemlerde, Tüzel kişilerden vergi numarası, gerçek kişilerden T.C. Kimlik Numarası alınır

İşlemin Mali Yönü :

Taşınmaz malların satışında, ilgili belediyece bildirilen emlak beyan değerinden az olmamak üzere, satış için beyan edilen değer üzerinden (cebri icra ve şuyuun izalesi hallerinde satış bedeli, kamulaştırmalarda kamulaştıran idare harçtan bağışık değil ise, takdir bedeli üzerinden) 492 Sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin (20.a) pozisyonuna göre satıcı ve alıcı için ayrı ayrı binde 2 oranında tapu harcı tahsil edilir.

Ayrıca, taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ile vakıf taviz bedeli ilişiği kestirilir ve Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alınır.

Ada : Çevresi yollarla sınırlandırılmış bulunan ve çeşitli parselleri kapsayan arsa parçası ve böyle bir yeri kapsayan yapılar takımı

Apostille : Tasdik şerhi. Apostil, bir belgenin gerçekliğinin tasdik edilerek başka bir ülkede yasal olarak kullanılmasın sağlayan bir belge onay sistemi

Ana Gayrimenkul : Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün veya bağımsız bölümlerin bütünü

Akitsiz İşlemler : Ayni hakların kurulması ve devri ile ilgili olmayan kişisel hakların şerhi, terkin (silme, iptal etme), düzeltme, değişiklik, ayırma, birleştirme, mirasın intikali gibi hak sahibinin veya malikin tek taraflı iradesi ile Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan işlemler

Apostille : Tasdik şerhi. Apostil, bir belgenin gerçekliğinin tasdik edilerek başka bir ülkede yasal olarak kullanılmasın sağlayan bir belge onay sistemi

Ana Gayrimenkul : Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün veya bağımsız bölümlerin bütünü

Akitsiz İşlemler : Ayni hakların kurulması ve devri ile ilgili olmayan kişisel hakların şerhi, terkin (silme, iptal etme), düzeltme, değişiklik, ayırma, birleştirme, mirasın intikali gibi hak sahibinin veya malikin tek taraflı iradesi ile Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan işlemler

Akitli İşlemler : Tapu Sicil Müdürlüğü’nde resmi senet düzenlenerek yapılan bütün işlemler. İpotek ve irtifak hakları akitli işlemlere örnektir

Derece : İpoteklerin tescil edildiği sıralama. İpoteklerin bir birine üstünlüğü, tapu kütüğünde işgal ettiği derece ve sıraya göre belirlenir

Ayrık Nizam : Hiçbir yanından komşu parsellerdeki binalara bitişik olamayan bina nizamı

Arsa Payı : Kat mülkiyetinde, arsanın yasada belirtilen esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payları

Arsa : Belediye ve mücavir alan sınırlarında veya köy yerleşik alanlarında, yapılan planlarla iskân sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunan arazi parçaları

Bağımsız Bölüm : Kat mülkiyetinde, ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, Kat Mülkiyeti Yasasına göre, bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri

Çap : Yapının ve arsanın boyutlarını ve sınırlarını gösteren harita

Diğer İrtifak Hakları : Malik, taşınmazı üzerinde belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları kurabilir

Geçici Şerh : Yapılacak olan bir tapu işleminde ayni hakkını ispat veya eksik belgesini tamamlaması için ilgilisine süre verilerek mevcut hakları tehlikeli bir gelecekten kurtarma düşüncesine dayanan bir hukuki müessese

İnşaat Kat Alan Katsayısı (KAKS) : Yapının bütün katlarındaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı bodrum kat, asma kat, çekme ve çatı katı ve kapalı çıkmalar dâhil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamı

Tapu yüzölçüm bilgileri:

Ar                              : 100 metrekare(m²)

Dekar                        : 1000 metrekare(m²)

Hektar   (ha)             : 10 000 metrekare (m²)

Kilometrekare          : 1 000 000 metrekare (m²)

Tapu değeriyle satış değerinin farkı

Gayrimenkulün , alım satımı sırasında ,tapu işlemlerine esas gösterilen değer ile gerçek satış bedeli farklı olabir. Bu durumda satıcı , isterse tapu işlemleri sırasında gayrimenkulün gerçek satış değerin de tapu senedine ayrıca yazılmasını isteyebilir. Tapu yetkilisi de bu talebe uymak ve tapu senedine gerekli notu yazmak zorundadır.( Bkz. Maliye bakanlığı gelirler genel Müdürlüğü' nün , Osman Arıoğlu' nun Genel müdür vekili olduğu dönemde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne göndermiş olduğu 24 Şubat 1999 tarih ve 63/6373-557 Sayılı yazı )

Bu durum özellikle tapu harcına esas değerin , gerçek satış bedelinin üzerinde olduğu ve satışında ''dört yıl içinde '' yapıldığı hallerde çok önemlidir. Satıcı, gelir vergisi ödememek ya da vergi incelemesinde gayrimenkul satış kazancını niçin beyan etmediği sorusu ile karşılaşmamak için , gerçek satış bedelini tapu senedine ayrıca yazdırmalıdır.

S- Kaç Çeşit tapu vardır ?
C- Söz konusu daireler ise 3 çeşit tapu vardır, bunları şu şekilde sıralayabiliriz :
- Arsadan hisse paylı tapular
- Kat irtifak tapuları
- Kat mülkiyet tapuları (iskanlı)
Söz konusu arsalar ise şu şekilde sıralanır ;
- Tarla tapusu
- Arsa tapusu
- Hisseli arsa tapusu
- Ifrazlı arsa tapusu
- Imarlı arsa tapusu olmak üzere 4 grupta toplayabiliriz.

S-Tapu nedir? Kaç çeşit tapu vardır?

C-Bir arsanın ve/veya inşaatı yapılmış bir mülkün bağımsız bölümlerinin maliklerini gösteren, Tapu Sicil Müdürlüğü'nce verilmiş, doğru olmadığı ispatlanıncaya kadar geçerli resmi belgeye tapu veya tapu senedi denir. Eski Türkçe'de güven anlamına gelen tapuk kelimesinden üretilmiştir.

Tapular hisseli tapu veya müstakil tapu olarak ikiye ayrılır.

Hiseli tapu, bir gayrimenkuldeki ortak sayısını ve hisse oranlarını gösteren tapudur. Hisseli arsa tapularında kişilerin toplam arsa içindeki yerleri tapu kayıtlarında görünmez. Herkes her metrekarede hissesi oranında ortaktır. Bazen ortaklar bu ayrımı kendi aralarında anlaşarak yaparlar ama sözkonusu paylaşma tapu kayıtlarında görünmez. Bu birkaç nedenden kaynaklanabilir. Örneğin mülkün bulunduğu bölgede belli bir metrekarenin altındaki parseller kanunen ifraz edilemiyor olabilir.

Müstakil bağımsız tapu ise yeri kadastral paftalarda belirtilen ve tek bir kişiye ait olan ortaksız tapudur.

S-Tapunuz Kaybolursa Ne Yapılır?

C-Bugüne kadar evlerde bir mücevher gibi saklanan 'Tapu Senedi'nin kağıt olarak bir değeri yok. Tapu senediniz kaybolursa ya da başka birinin eline geçerse resmi olarak yada vekaletiniz veya başvurunuz olmadan tapu dairelerinde hiçbir işlem yapılamaz

ARSA TAPU

S- Arsa tapusu nedir ve handikapları nelerdir? Arsa tapulu evin sakıncaları nelerdir?

C-Evin bulunduğu yer,arsa olarak görünüyor,ev tapuda yok demek.Orayı alırsanız arsayı almış olursunuz,evinizin tapusu olmamış olur.Sonra, ev tapuya geçirilebilir mi,geçirilemez mi;onu bilmiyorum İmar izni olan pek çok ev hala arsa tapusunda olabilir. Veya bir apartman dairesi tapu üzerinde arsa payıyla gösterilebilir. Mühim olan inşaatın kaçak olmaması ve imar planına uygun yapılmış olmasıdır.

S-Hisseli tapuya banka kredisi veriliyor mu?

C-Eğer bir malikin hissesine belli oranda (1/8,¼,1/2) sahipseniz kredi kullanamazsınız. Hissedar olarak hissenin tamamını almak için kredi kullanmak istiyorsanız,bu mümkündür.

S-Projeden ev aldığımda tapu süreci nasıl gelişir?

C-Arsa sahibi ile proje sahibi aynı olur ve proje onaylanmış olursa,kat irtifak tapu vermeleri mümkündür. Genel uygulamaya bakıldığında ise projelerde genellikle arsa sahipleri ile proje uygulayıcılar farklı olmaktadır. Ya kat karşılığı ya hasılat-gelir paylaşımı gibi çözümlerle olur. Bu durumda satış, ‘satış vaadi’ şeklinde gerçekleşir. Konut teslimi aşamasına gelindiğinde proje sahibi firma önce tapuyu kendi üzerine alıp,sonra konutu satın alan kişiye devretmesi gerekmektedir. Ama uygulamada genellikle böyle değildir. Bu yanlışın birkaç nedeni vardır. Firma doğrudan arsa sahibinden konut satın alan kişiye devrederken;tapu harçları ödemez,fatura düzenlemekten kaçınır. Böylece muhatap olmaktan çıkar. Karını gerçekleştirip kenara çekilir. Bazı firmalar sözleşmeye,devir yasağı koyabilmektedirler. Bu durumda satın alan kişiler proje aşamasında değerlenen konutu satmak istediklerinde yüklenici firma alıp satmakta,nakit akışı için fırsat yaratmaktadır.Böylece bir taşla birkaç kuş vurulmaktadır.

Tapu Devri

S-Arkadaşım konut kredisi kullanarak Haziran 2010’da bir ev aldı. Ödeme zorluğuna düşünce evi ben aldım Ve tapu devri benim üzerime oldu. Kredi geri ödemelerini ise arkadaşım üzerinden yapıyorum. Faiz oranları düştüğü için yeniden yapılandırmak istiyorum.

C-Tapuyu üzerinize aldığınız esnada kredi kullanabilirdiniz. Tapu üzerinize geçtikten sonra nasıl,ne diye kredi alacaksınız? Kredi alacak olsanız konut kredisi alamazsınız,ancak bireysel kredi kullanabilirsiniz. Eğer oran arasındaki fark 15-25 arasında değilse aynı şekilde devam etmeniz en doğrusu görünüyor.

S-Aileme ait bina ve arsa tapulu 2 katı ruhsatlı olan binamıza nasıl kredi alabiliriz?

C- Tapu uygunsa kişisel finansman kredisi alabilirsiniz fakat hem arsa tapulu hem de sadece 2 katı ruhsatlı nasıl oluyor? Kat mülkiyetini kastetmiyorsunuz değil mi? İmar izinli olarak anlıyorum... Arsa tapusuyla kredi almanız imkansız gibi diyebilirim...

S- 200 bin lira karşılığında daire satın aldım, Müteahitle  kendi aramızda sözleşme yaptık,müteahhit iflas etti. İnşaatın bir kısımının tapuları alıcılara verildi,bir kısmımın tapusu da arsa sahibinin üzerinde kaldı. Arsa sahibi inşaatı müteahhitile yaptığı anlaşmaya dayanarak bizim bitirmemizi istiyor.  Kademeli olarak tapuyu  vereceğini söylüyor. Ne yapabilirim?

C-Tapuya kayıtlı bir taşınmaz için noter dışında aranızda yaptığınız sözleşme ile tapu tescil davası açmanız mümkün değil. Arsa sahibi ile görüşerek çözüm üretmenizde yarar var.

S-VEKALETNAME VARSA  VEKİL TAPU SENEDİNİ ALABİLİYOR MU?

C-Tapunun ciddi bir iş olduğu için ilgilisi olmadan başka bir kişinin tapusunu almanızın mümkün olamayacağını söyleyen Hakan Erilkun, ancak noterden verilmiş vekaletname varsa vekilin tapu senedini alabileceğini belirtti. Hakan Erilkun şöyle devam etti:
“Başka bir yerde yapılan işlemler taraflar arasında borç alacak ilişkisidir. Tapu daireleri için geçerliliği yoktur. Tapu sicil müdürlükleri, taşınmaz mallara ilişkin akit ve tescil işlemlerini yapmak, tapu sicilini düzenli ve sağlıklı bir şekilde tutulmasını sağlamakla görevlidir. Bu sicillerin tutulmasından doğabilecek bütün zararlardan, Türk Medeni Kanunun 1007. maddesi uyarınca devlet kusursuz sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusurlu bulunan memura rücu eder.”

KAT İRTİFAKI

Kat İrtifakı : Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, büro, dükkân, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkı

KAT İRTİFAKLI TAPU

Kat irtfak ya da kat mülkiyetinin tapu işlemlerinde tapuda bir sorun çıkmaz. Ancak bu iki tapu arasında nitelik açısından ciddi farklar vardır. Kat irtifak tapusu henüz iskanı alınmamış yerlere verilir. Konutun henüz tamamlanmadığını, teknik ve/veya idari yönden eksikleri olduğunu belirtir. Kat mülkiyeti binanın projesine göre tamamlandığını, eksiği olmadığını belirten bir tapudur.
Ev, yazlık, dükkan ya da mağaza edinme olayında, aşağıdaki gibi oluyor.
1- İnşaat devam ederken, proje üzerinden gayrimenkul alınıyor. Müteahhit firma, bu aşamada ancak arsa tapusu verebiliyor. Ancak, arsa tapusunda (...) No.lu bağımsız bölümün, kat irtifakı olduğu belirtilerek tapu veriliyor.

2- Kooperatife üye olunuyor. Kooperatif inşaatı bitme aşamasına geldiğinde, kuralar çekiliyor ve kurada çıkan evin No.sunu belirten, kat irtifaklı arsa tapusu veriliyor.

3- Arsa karşılığı, müteahhitten belli sayıda daire, dükkan ya da mağaza alınıyor. Arsa, zaten arsa sahibinin üzerine kayıtlı olduğu için, inşaat bittiğinde, müteahhit arsa sahibine satış yapmıyor. Ancak, tapuda "kat irtifakı" tesis ediliyor.

4- Bitmiş inşaattaki daire, dükkan ya da mağaza müteahhit firmadan alınıyor. Bu aşamada müteahhit genellikle, kat irtifaklı tapu veriyor. Bazı müteahhitler ise, bağımsız bölümlerin, "cins değişikliği" harcını ödeyip, tapuyu kat irtifakı olmadan; daire, dükkan ya da mağaza olarak veriyorlar.

5- İkinci el gayrimenkul olarak, daha önce müteahhitten gayrimenkul alan kişinin sattığı gayrimenkul alınıyor.

6- Kendi arsası üzerine bina inşa edenler, inşaat bittiğinde, konutların ya da dükkan ve mağazaların sahibi oluyorlar.

Yukarıdaki yollardan birini izlemek suretiyle daire, yazlık, dükkan ya da mağaza edinenlerin, yüzde 90"ının "kat irtifakı kurulan" gayrimenkul tapusu var. Binanın iskanı alınmış ancak tapuda "cins değişikliği" yapılmamış.
Oysa bu kişilerin, gayrimenkulü edindikten sonra "cins değişikliği" için, gayrimenkulün iskanının alındığı yılın sonuna kadar 2 No.lu "Harç Beyannamesi" ile ilgili vergi dairesine başvuruda bulunup, binde 15 oranında harç ödemeleri gerekir

S-Kat irtifak tarihi: 20 Mart 2008 ,Yapı kullanım izni tarihi:  20 Haziran 2009’dir. Buna göre  dairem için  kat mülkiyetine resen geçirilir mi?

C-Konuyla ilgili yasa 7 Temmuz 2009 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanıp yürürlüğe girmiştir. Söz konusu kanunun 4. maddesi şu şekildedir:

MADDE 4 – 634 sayılı Kanunun geçici 1 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“GEÇİCİ MADDE 1 – Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda, kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi dâhil başkaca hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçilir.”

   Yasaya göre size ait yapı kullanma izin belgesinin yetkili kurum tarafından tapuya gönderilmiş olması gerekir, buna karşın siz de başvuru yaparak resen geçiş işlemini başlatabilirsiniz.

S- Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir ?
C- Satış vaadi sözleşmesi, ileride yapılacak satış sözleşmesinin taahhüdü niteliğindeki sözleşmedir. Satış vaadinin şerhi ile mülkiyet geçmez, sadece mülkiyetin geçirilmesini isteme hakkı doğar.
Satış vaadi sözleşmesinin noterde "Düzenleme" biçiminde yapılması zorunludur. Noterler tarafından düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, taraflardan birinin talebiyle tapu siciline şerh edilebilir. Bunun için sözleşmenin sunulması ile birlikte taraflardan birinin yazılı istemi gerekir. Satış vaadi sözleşmesinin geçerlik şartlarından biri de satışı vaat edilen taşınmazın belirli veya belirlenebilir olmasıdır. Buna göre bir kimsenin, henüz kendisine ait olmayıp da ileride olacağı muhtemel olan bir taşınmazın satışını vaat etmesi mümkündür. İştirak halinde mülkiyette taksimle oluşacak hissenin üçüncü kişilere satışı yapılamazken, satış vaadinin yapılmasında sakınca yoktur. Hacizli ve ipotekli taşınmazların satışı da vaat edilebilir. Bir gayrimenkulün henüz bölünmemiş parçasının satış vaadi (imar mevzuatına uygun olmak şartıyla) geçerlidir; ancak parçanın sınırlarının ve yüzölçümünün belirtilmesi gerekir. Yabancı uyrukluların taşınmaz mal edinebildikleri yerlerde satış vaadi alacaklısı olmaları mümkündür. Satış vaadinin şerhinden sonra beş yıl içinde tarafların tapuda kesin satış sözleşmesini imzalamaları (mülkiyeti nakletmeleri) gerekir. Taşınmazın maliki mülkiyeti nakletmeye yanaşmadığı takdirde vaat alacaklısının, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde "Ferağa İcbar Davası" (Devretmeye Zorlama Davası) açarak mahkemeden karar getirmesi gerekir.
S- Kat İrtifakı Nedir
C- Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına ( Kat İrtifakı ) denir . Kat irtifakı bir arsanın maliki veya paydaşları lehine arsa payına bağlı olarak kurulur. Arsa payı kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kısıtlanamaz. Arsa payı devredildiği zaman ona bağlı kat irtifakı da kendiliğinden devredilmiş olur.
S- Kat Mülkiyeti Nedir ?
C-Bir ya da daha çok kişinin, bir yapının belirli bir bölümüne sahip olmasına kat
mülkiyeti denir. Diğer bir deyişle, kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş
bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına
kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayri menkulün maliki veya ortak malikleri
tarafından kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır.

S-Tapu masrafları ne kadar tutar?

C-Alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 15 tapu harcı öder.

S-Evin satış bedeli ne kadar gösterilir?

C-Tapu alım satımlarında tapu harcı hem alıcı ve satıcıdan binde 15 alınıyor. Gayrimenkul satışlarında, emlak vergisi değerinden (RAYİÇ BEDEL) daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiği ya da beyan edilen devir ve edinim bedelinin gerçek durumu yansıtmadığı belirlenirse, eksik ödenen kısım yüzde 25 cezalı olarak alınIr. Sorun yaşanmaması için için gerçek değer üzerinden ödenmesi gereklidir.

S-Arkadaşıma 100 bin lira borç verdim.  Karşılığında bir işyerini teminat olarak aldım. Borcu geri alamayınca işyerini 100 bin liraya sattım. Bu şahıs tapu iptal davası açabilir mi?

c-Borç para verme işi Borçlar Kanunu ile  düzenlenmiştir. İşyerini teminat kabul ederek borç para vermeniz mümkün değil.