Gayrimenkul Ofislerini Sinerjisi ve Entropisi üzerine genel bir bakış atacağız ve ileride fırsat buldukça örnekleriyle ayrıntılı açıklamaya çalışacağız.
Önce bir kavramlara bakalım.
Sinerjinin sözlük anlamı;
'Sinerji isim olarak Fransızca synergie'den geliyor
1.Artı güç.
2. Görevdeşlık.
3. Bir işi yapmak ve sonuçlandırmak için varılan ortak istek, güç.
Aynı işi kotarma amacıyla hareket eden kişilerin birbirleri ile uyumlu zamanlama ve heyecan ile hareket etmesi olarak da özetlenebilir. Uyumlu ve eş zamanlı olarak ortaya çıkan güç ya da eylem olarak açıklanabilir. Örnek olarak bir işi birleşerek, güç birliği ile meydana getirme heyecanı bir Sinerji'dir. Sinerji kavramını yerel kültürümüzdeki İmece usulünde açıkça görebiliriz.'
Aşağı yukarı sinerjinin karşıtı diyebileceğimiz Entropiye bakalım.
Entropi:
Kelime kökeni Yunanca.
Clausius 1865 yılında yeni bir termodinamik özellik bulduğunu anlamış ve bu özelliğe entropi adını vermiştir.
Kulalnılmayan enerji.
Kendi haline bırkıldığında düzensizliğe, dağılmaya, çürümeye, bozulmaya yol açan termodinamiğin yasası ile ilgili kavram. Bir şey bir arada tutmak, belli bir disipline sokmak, verim ve üretim sağlamak için bir enerji gerekirken kendi haline bırakıldığında bir entropi meydana gelir. Düşme, dağılma ve bozulma için o fonksiyon enerjiye ihtiyaç duymaz. Kararlı haline karşı koyan güçlere karşı bir enerji harcamaz.
Kısaca bütün sistemlerde rastgelelik ve düzensizlik arttıkça, entropi de artar. Buna bağlı olarak entropi(faydasız enerji) artarken, faydalı enerjide düşer.
Örnek vermek gerekirse uçağı havada tutmak için bir enerji gerekir, düşmesini sağlayan şartlara, güçlere karşı koyar. Bu enerjiden yoksun kaldığında ise uçak kendi dışındaki şartlara teslim olur, düşer, parçalanır, dağılr, bozulur.
Çoğunlukla bir sistemdeki rastgelelik, belirsizlik ve düzensizlik olarak tanımlanır ve istatistikten teolojiye birçok alanda yararlanılır. Kısaca bir sistemin kendiliğindenciliğe teslim oluşuyla düzensizliği arttıkça artan herhangi bir fonksiyon rahatça entropi fonksiyonu olabilir.
Önce entropinin ofisler için ne anlam ifade ettiğinden başlayalım.
Entropi düzenden düzensizliğe, bozulmaya, çürümeye, dağılmaya geçiştir. Kullanılmayan, işe çevrilmeyen enerjidir, dedik.
Bir kere insanda var olan ve kullanılacak müthiş bir enerji var. Bir de ofisteki insan sayısını düşündüğümüzde bu enerjinin büyüklüğünü tarif etmek güçtür.
Bu güç kontrolsüzleştikçe güçsüzleşir, zayıflar, minimum enerjiye ve zamanla sıfıra yaklaşır.
Ofis yöneticiliği bu gücü keşfetmek, bu gücü efektif hale getirmekle mükelleftir. Bu başarılamıyorsa kendiliğindenciliğe, belirsizliğe yelken açılmışsa bu devasa enerji heba olup gidecektir.
Buna itiraz edecek olanlar 'Biz sürekli ofis içi eğitimler veriyoruz' diyebilirler. Asıl sorunda burada zaten. Bu enerjiyi çöpe çevirecek ezber, basmakalıp, klişeler eğitiminizin içeriğini oluşturuyorsa içten içie bir çürüme etkisi altına alacaktır.
Gayrimenkul Danışmanları bir ofiste çalışmaya başlamadan önceki kişiliklerini, önyargılarını, deneyim ve tecrübelerini, alışkanlıklarını, ilişkilerini de taşırlar.
Eğer ofisinizin Entropisi düşükse ofis kazanacaktır. Ofisin Entropisi düşükse yani çürümeye, bozulmaya, dağılmaya, düzensizliğe izin vermeyecek kadar güçlü ise Gayrimenkul Danışmanları halihazır bu ruh ve kimlikle ofise geldiklerinde ofisin kurulu düzeni içinde, ki üretkenliği artıran bir disiplin(despotik ve aşırı kontrolcü, yorucu, bıktırıcı değil) ile bu kimliği ofisin kurumsal kimliği ile doku uyuşmazlığına meydan vermeyecek çerçevede bağdaştırması gerekir.
Gayrimenkul Danışmanları sinerjisi yüksek entropisi, düşük bir ofiste çalışmak isterler. Bu nedenle gidip rütbe tenzili sayılacak, kurumsallıktan uzak, eğitim seviyesi düşük ya da eğitim ihtiyacı olmadan da iş yapmayı savunan yerel emlak ofislerinde çalışmazlar. Çoğu yüksek öğrenim görmüş ya da kurumsal deneyimleri olmuş kişiler olarak kurumsal ofislerde çalışmayı tercih ederler.
Gayrimenkul Danışmanları girdikleri ofisin bir hafta içinde röntgenini çekerler. Daha o an bir gelecekleri olup olmadığına karar verirler. Ondan sonraki süreç devam ya da ayrılma yönündeki kararın
Ofis potansiyelini ancak sinerjisi ile ortaya koyar. Portföy edinme aşamasından tanıtım çabalarına, psikolojik destekten motivasyona, pazarlamadan satış kapamaya kadar süreçte ofisin liderlik ve yönetmenliğinde bir kapsayıcı, kucaklayıcı, kollektif çalışma ile ofis iyi bir orkestra şefi olmalıdır.
Burada ofis içi kayırma, kollama, kaynama, harcama, harcanma, tasfiye olmayacak veya kendine zemin bulamayacaktır.
Herkes bireysel olduğunda gizli kıskançlıklar, içten içe başarıya ayak çelmesi takma, müşteri çalma, yarışa sokarak başarıya giden her yolun mübah olduğu bir atmosfere zorlamak(içten içe çürümeye yol açan bir anlayış olan 'başar da nasıl başarırsan başar', ahlakı önemli değil), kupa kaldırmanın kutsal bir ritüele dönüşmesi, ayrıca danışmanından para kazanmayı hedefleyen, bekleyen değil danışmanına para kazandırmayı amaçlayan ofis olması gerekmektedir.
Ofis içinde her biri uzmanlık ve ekip çalışması gerektiren, danışmanı işkolik yaptıran eğitimci tarafından önerilen işler bir arada yapılmaya çalışıldığında angaryaya dönüşmektedir. Danışman boğulacağı bir karmaşa içinde hepsini bir arada yapacağı planlı bir çalışmadan çok tercihini kendiliğindenliğe, yani işi oluruna bırak, olmazsa tekrar bırak tarzına yönelmektedir. Performansı, verimi düşmekte suçlama ve eleştirilere maruz kalmaktadır.
Ofis sadece fiziksel bir mekandan ibaret konfor alanı değildir. Asıl amacı işlevselliğindedir. Ofisin toplam enerjisini iş enerjisine, potansiyel enerjiyi kinetik enerjiye dönüştüremiş ise, bir sinerji yaratamamış ise, kendini sadece Gayrimenkul Danışmanlarının tanıtma faaliyetleriyle sınırlamışsa, danışman müşteriye gitmeden 'Ben zaten sizi tanıyorum' dedirtecek bir şekilde bir adım önde değilse, uzmanlık sahaları üzerinde bir akademisyen kadar kafa patlatmamışsa,(Uzmanlık bölgesi uzmanlık alanınızla çakışıyor mu? Ne kadar verili? Fırsatlar neler? Bu sizin seri mi ya da tek tek mi atış yapacağınızı belirler. Nereye nasıl konuşlanacaksın? Çıkaracağın maden ne kadar dipte? Bunun için ne kadar yatırım yapacaksın, sana neye mal olacak? Geri dönüş süresi uzun bir yatırım mı?) rekabetin boyutu, sahadaki aktörlerin, rakiplerin durumunu tespit etmemişse, gayrimenkul teknolojisini aktif, günlük yaşamın bir parçası olarak işler hale getirip bunları danışman ile eşgüdüm içinde çalışmıyorsa, Gayrimenkl Danışmanı brokera haklı 'Sen ne yapıyorsun da benimle yarısını paylaşıyorsun?' diye düşünür ve bunu ciddi ciddi konuşur, tartışır ve yargılar.
Broker: 'Hepsini birden kovdum şekerim!' Der ve yalnızlığa gömülür. 'Zaten ben burayı hiç bir danışman almadan da çalışmayı göze alarak açtım.'
Bu özgüven yoksunu, yanında danışman çalıştırma becerisi göstermekten aciz brokerlar bir yere kadar başarılı olabilirler. Böylelerinin ofis açmalarına gerek yok, çünkü başka bir ofis çatısı altında da yapabilirler.
Her aracı her vasıtayı yüzyüze iletişim için kullanabilme yeteneği, kapıları açan maymuncuk sözcük ve cümleler. Bilinirlilik, görünürlülük, algı yaratrma, sağlam bir ajanda
Kurumsal bir kültürün mü olacak yoksa bir kasaba esnafı mı olarak yoluna devam edeceksin?
Ofisin potansiyeli yarattığı sinerji ile ölçülür. Sinerjiden yoksun ofis eleman tutundurma sorunu ile başbaşa kalır ki sürekli elaman transferi ve eleman devşirme ihtiyacı içindedir.
Ofisler sinerji olarak sınıfta kalmaktadırlar. Bir kere ta başında bu işin 'bireysel' olduğu üzerine yapılan katı söylem, paylaşım oranları ofis içi işbirliğini olanaklı kılmamaktadır. Özellikle kiralama konusunda paylaşıma yanaşılmamakta, üzücü sonuçlar doğurmaktadırlar. 'Az olsun benim olsun! Benim olmayacaksa başkasının olmasın!'
Brokerlar bu işe kafa yormamakta, bunu bir sorun olarak algılamaktan yoksundurlar. Takım çalışması, ekip çalışmasını yüksek faydasına inanmamakta, bu sinerjinin yol açacağı uzmanlaşma, iş bölümünün gerektiği zihinsel olgunluktan çok çok geridedirler.
Zevahiri(görüntüyü) kurtarmak için kendileri de gayrimenkul danışmanlığı yaparak ayakta kalmaya çalışmaktadırlar. Ne yazık ki bu anlayış çoğu ofisin sonu olmaktadır. Kasaba esnafı kültürü ve zihinselliği ile bu iş sürdürülemez. Markadan markaya transfer ile hem brokerlar hem de gayrimenkul danışmanları fasit daire içinde dolaşıp durmaktadırlar.
Bu sorunun çok alametleri belirdi. Çok boyutlu, etki edenleri bir çok sorunsalı var. Türkiye ekonomisi gibi yapısal reformlara ihtiyacı var.
Ülkemiz ne yazık ki teknoloji-mekansal ve lokasyon açısından bu ihtiyaca karşılık verirken zihinsel olarak neredeyse bu teknolojiye 100 yıllık bir fark atmaktadır.
Gayrimenkul sektörü henüz akademik düzeyde kendine yer bulmamıştır. Sertifika düzeyinde niteliksiz, fasülye üretilen bir zamanla sınırlı kurslarla konu geçiştirilecek kadar ancak ciddiye alınmaktadır.
Türkiye gayrimenkul sektörü prematüreden biraz hallice bir dönemi yaşamaktadır. Henüz bir yasası bile yoktur. Bir yönetmenlik çıkmış, dağ fare doğurmuştur. Gayrimenkul Danışmanlarını hayal kırıklığına uğratılmıştır. Önümüzdeki günlerde Pandora'nın kutusu açılacak hızla Gayrimenkul Danışmanları sirkülasyona uğrayacak. Kim ofis borsasında yüzdeliği fazla verirse, hangi master franchise markası şartları uygun olursa oraya koşacak.
