19 Ekim 2014 Pazar

Müteahhitlerin İstanbul'da en çok kat karşılığı yaptığı bölgeler ve bölgelere göre kat karşılığı oranları

İstanbul'da kat karşılığı yüzde oranları

İSTANBUL'DA KAT KARŞILIĞI YÜZDE ORANLARI

Kentsel dönüşüm arsa sahiplerine yaradı. Semt ve lokasyona göre müteahhitlerin verdiği Daire oranı yüzde 30'dan başlıyor, yüzde 80'lere kadar çıkıyor. İstanbul'da Ulus ve Bağdat Caddesi'nin deniz gören yerlerinde oranlar tavan yapıyor…

İnşaatta yeni trend müteahhitle “kat karşılığı” anlaşma yapmak… Arsa sahipleri müteahhitlerle kart karşılığı anlaşarak yeni Ev sahibi oluyor. Doğal olarak bu anlaşmalar sıkı pazarlıklar sonucunda gerçekleşiyor. Özellikle İstanbul'da müteahhitler, semtine göre arsa sahiplerine yüzde 80'e kadar pay verebiliyor.

Kentsel dönüşümle birlikte hız kazanan inşaat sektöründe birçok müteahhit, arsa sahiplerine kat karşılığı inşaat yapmaya başladı. Kat karşılığı yapılan anlaşmalarda, arsa sahipleri hiç para harcamadan yeni ev sahibi oluyor. Arsa veya hak sahipleri ile müteahhitler arasında yapılan kat karşılığı anlaşmalar, arazinin lokasyon ve semtine göre değişiyor.

KAT KARŞILIĞI ORANI İSTANBUL’DA MAKSİMUM KAÇ?

İstanbul'un lüks semtlerinde, hak sahiplerine verilen oranlar yüzde 80'leri buluyor. Daire fiyatları bir milyon dolar civarında olan lüks semtlerde müteahhitler 10 dairelik bir apartmanı yüzde 20'lerle inşa ediyor. Bir başka değişle müteahhitler, arsa sahibi ya da sahiplerine 10 dairelik bir apartmanda sekiz daire verebiliyor. Müteahhitlerin arsa veya hak sahiplerine teklif ettiği oranlar, arsanın lokasyonuna göre değişiyor. Deniz gören, binanın altında işyeri olan, metro veya metrobüs duraklarına yakın olan arsalarda da oranlar daha yüksek oluyor. Yukarıda saydığımız koşulların dışındaki arsa ve arazilerde, müteahhitlerin kat karşılığı verdiği oranlar ise yüzde 30'lara kadar düşebiliyor.

Metrekare fiyatları 4-5 bin TL'nin üzerinde olan Yeşilköy, Bağdat Caddesi, Etiler, Cihangir ve Ulus gibi semtlerde, müteahhitler de oldukça bonkör. Örneğin, Yeşilköy'ün herhangi bir yerinde 500 ile bin metrekare arasında olan arsanıza 10 dairelik bir apartmanı iki daire karşılığında inşa ettirmeniz mümkün. Cihangir veya Bağdat Caddesi'nin sahile yakın bölgelerinde de aynı oran geçerli. Ulus gibi deniz manzarasına sahip semtlerde de müteahhitlerin verdiği oranlar hemen hemen aynı. Suadiye ile Çiftehavuzlar arasında Bağdat Caddesi'nde sahile yakın yerlerde müteahhitlerin arsa sahiplerine verdiği oran yüzde 80'leri bulurken minibüs yolunda oranlar 55-60'lara düşüyor.

MÜTEAHHİTLERİN İSTANBUL’DA EN ÇOK KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPTIĞI BÖLGELER HANGİLERİ?

Avrupa yakasında Levent, Fulya, Çağlayan, Cihangir, Beyoğlu, Nişantaşı, Gültepe, Sarıyer, Maslak, Güneşli, Halkalı, Bayrampaşa, Beylikdüzü, Esenyurt, Yakuplu, Gürpınar, Ispartakule, Bahçeşehir ve Anadolu Yakası'nda da Kadıköy, Fikirtepe, Bağdat Caddesi, Maltepe, Kartal, Pendik, Yenisahra müteahhitlerin en çok Kat Karşılığı İnşaat yaptığı semtler olarak dikkat çekiyor. Müteahhitler yukarıdaki semtlerin genelinde yüzde 50-55 oranıyla anlaşma yaparken, merkezden uzaklaştıkça bu oranların yüzde 35'lere kadar düştüğü gözleniyor.

Yani metrekare satış fiyatı 4 bin TL ve üzeri olan yerlerde yüzde 60-70 ve artı para vererek anlaşma yapan müteahhitler, metrekare fiyatı ortalama 2-3 bin TL olan yerlerde ise yüzde 50-55 gibi oranlarla anlaşma yapıyor. Arsaların metrekare değeri 2 bin TL'nin altında olan semtlerde ise müteahhitler yüzde 30'lu oranlar öneriyor

KAT KARŞILIĞI ORANINI ETKİLEYEN lokasyon ÖZELLİKLERİ NELER?

Uzmanlar, en çok prim yapan bölgeleri, üniversite kurulması planlanan, tanınmış inşaat şirketlerinin arsa satın aldığı, planlı kentleşmenin yapıldığı, üçüncü köprü ve yol bağlantılarının bulunduğu, TEM ve E-5 üzerinde bulunan, gelişmeye açık bölgelerin çıkış noktalarında yer alan, havaalanı ve limanlara yakın, okul, hastane ve alışveriş merkezi ihtiyacı olan yerler olarak sıralıyor.

Çok talep gören bir bölgede ve ulaşım akslarına yakın bir yerdeyse, arsa sahibinin payına düşen oran artarken, yeni gelişen veya gelişmeye açık bir yerde müteahhit risk aldığını düşündüğü için arsa sahibinin payı 30'a kadar düşüyor.

Öte yandan, arsanızı müteahhide vermenin çeşitli avantajları var. Hızlı çözüm üretebilen müteahhitler sadece sokakta ya da mahallede değil, tüm semtte planlı bir yapılaşma ve gelişme sağlayabiliyor.

ARSASINI KAT KARŞILIĞI VERECEK ARSA SAHİBİ NELERE DİKKAT ETMELİ?

Arsa sahipleri açısından müteahhit seçimi büyük önem taşıyor. Uzmanlar, arsanızı teslim edeceğiniz müteahhidin öncelikle referanslarına bakmanız gerektiği uyarısını yapıyor. Yeni müteahhit ise şirketin veya kendisinin mali yapısının ayrıntılı incelenmesi öneriliyor.

Arsa sahibi ve müteahhidin zor durumda kalmaması için hukuki kurallara uygun sözleşme yapılması gerektiğini ifade eden uzmanlar, arsa hisse devrini kurallara bağlayarak daha sonra devretmeniz gerektiğini belirtiyor. Ama devir zorunluluğu kaçınılmazsa, teminat mektubu alarak haklarınızı garanti altına almanız gerekiyor. İnşaatın teslimat süresine dikkat edilmesi ve bölgeye göre bu sürenin 12-18 ayı geçmemesi gerektiğini vurgulayan uzmanlar, yapılan sözleşme ve İmar planları dışında imalat yapmama teminatı alınmasını ve Kat Mülkiyeti teslimatlı sözleşmesi yapılmasını öneriyor. Hatta kullanılacak malzemelerin baştan tespit edilerek sözleşmeye yazdırılması gerektiğini belirtiliyor.

KAT KARŞILIĞI ORANLARI İÇİN UZMANLAR NE DİYOR?

“Bazı kriterler kat karşılığı oranlarını artırabilir”

İnşaat Firmaları, Arazi üzerinden gelecek toplam gelir (ciro) ve maliyet hesabı yaparak kat karşılığı oranı oluşturur. Kat karşılığı oranları bazı kriterler nedeniyle değişebilir. Arsanın şehir merkezine yakınlığı, manzarası (deniz, göl, orman), E5 gibi ana yollara ve bulvarlara cephesinin olması, AVM'lere yakınlığı ve toplu ulaşıma yakınlığı metrekare birim fiyatını artırır.

Metrobüs'ün Baylikdüzü'ne gelmesi ve bölgedeki talebin artmasıyla birlikte satış fiyatlarının yükselmesi bunun en iyi örneğidir. Arsa sadece konut imarlı ise lokasyonu, emsal oranı ve birim satış fiyatı ön plana çıkıyor. Ticari artı konut imarlı arsalarda konutla birlikte dükkan veya ofis yapılabilmesi, arsa sahibinin kat karşılığı aldığı oranı artırır. Bu artışın sebebi dükkan veya ofislerin metrekare birim fiyatlarının konutlara göre daha yüksek olmasından kaynaklanıyor.

“Bir villa karşılığında 10 villa inşa edebiliriz”

Arazi eğer deniz görüyorsa emlak değerleri yükseliyor ve müteahhitler o zaman orana bakmıyor. Bağdat Caddesi'nde bile bir arka caddede deniz görmüyorsa müteahhidin verdiği oranlar yüzde 30'lara kadar düşebiliyor. Semtten çok lokasyon daha önemli. Kartal'da deniz gören bir mevkide arsa değeri yükseliyor. Tüketicilerin çok değişik talepleri var. İstanbul'da sadece İstanbullular ev almıyor. Gaziantep'ten bir iş adamı gelip 10 daire birden satın alabiliyor. Bostancı Rahmanlar'da altı daire karşılığında arsa sahibine 18 daire vererek yeni bir bina inşa edilebilir. Tuzla, Akfırat ve Orhanlı gibi villa imarlı yerlerde ise olay tamamen farklı. Yapılan anlaşmalar, villaların satış fiyatı ile orantılı. Örneğin bir villanın satış fiyatı 1 milyon TL ediyorsa, arsa sahibine karşılığında 10 villa inşa edebilir...

İSTANBUL’DA İLÇELERE GÖRE 2013 YILI İTİBARİYLE KAT KARŞILIĞI ORANLARI NEDİR?

Avrupa yakasında kat karşılığı yüzde oranları;

Semt Verilen oran (%)

Yeşilyurt 75-80

Cihangir 70-80

Beyoğlu 60-80

Levent 60-70

Güneşli 50-60

Bayrampaşa 50-55

Halkalı 50-55

Bahçeşehir 50-55

Beylikdüzü 40-50

Ispartakule 40-50

Gürpınar 35-40

Yakuplu 35-40

Anadolu Yakası’nda kat karşılı yüzde oranlar

Semt Verilen oran (%)

Bağdat Caddesi 60-80

Suadiye 60-75

Ethem Efendi 55-70

Göztepe 55-65

Çiftehavuzlar 50-65

Fikirtepe 50-55

Pendik 50-60

Kartal 50-60

Maltepe 50-60

Yenisahra 50-55

platingroup a.ş.

Hiç yorum yok:

Yorum Gönder

Günün Fıkrası

Deli

1960'lı yıllar,Elazığ Akıl Hastanesinden her nasılsa 423 akıl hastası kaçar ve Elazığ'ın cadde ve sokaklarına dağılır.

O zamanın ünlü doktoru Mutemet Tazıcı hastanenin başhekimidir. 'Doktor bey,ne yapalım?' diye akıl danışırlar.

Mutemet Bey personeline;'Bana bir düdük verin ve arkama yapışarak gelin!'der.

Doktor önde birkaç personeli arkasında düt düt diye trencilik oynayarak Elazığ'ı dolaşırlar. Bütün deliler bu kuyruğa girip vagon olurlar. Hastaneye geldiklerinde sayı 612 kişidir...

Avukat 1

Zenginin biri ölümüne yakın, biri doktor, biri papaz, diğeri avukat olan üç yakın arkadaşını yanına çağırarak bir ricada bulunmuş.

- 300 bin dolar kadar bir tasarrufum var, bunu yanımda öteki dünyaya götürmek istiyorum. Ama kimseye de güvenemiyorum. Şimdi size 100'er bin dolar vereceğim. Bu paraları ne olur ben gömülürken kefenimin iç cebine koyuverin...

Adam ölmüş ve üç arkadaşı verdikleri sözü yerine getirmişler. Bir süre sonra doktor vicdan azabına yakalanmış. Diğer iki arkadaşını çağırarak onlara itirafta bulunmuş

- Hastanenin çok acil ihtiyacı vardı onun için 100 bin doların 20 bin dolarını hastaneye sarf ettim, kefene 80 bin koydum.

Papaz utana sıkıla mırıldanmış.

- Maalesef ben de aynı günahı işledim paranın yarısını kilisenin inşaatına ayırdım. Kefenin cebine 50 bin dolar koydum.

Avukat gülümsemiş.

- Ben sözümü aynen yerine getirdim, kefenin cebine 100 bin dolarlık çek koydum.

Avukat 2

George ve Harry balonda Atlantik Okyanusu’nu geçmektedirler. George Harry'ye döner ve “Biraz alçalıp nerede olduğumuzu anlayalım” der. Harry sıcak gazı biraz kısar ve balon alçalmaya başlar. George "Hala nerede olduğumuzu anlayamadım biraz daha alçalalım ve şu aşağıdaki adama soralım" der. Harry adama bağırır:

"Hey bayım nerede olduğumuzu söyleyebilir misiniz lütfen. "

Adam geri bağırır: "Bir balondasınız ve 100 metre yukardasınız"

George Harry'ye döner ve "Bu adam bir avukat" der.

Şaşırır Harry, "Nasıl anladın?" der.

"Çünkü" der George "Verdiği bilgi %100 doğru, fakat faydasız".

Avukat 3

Önemli bir iş için mülakat yapılacakmış. Bir matematikçi, bir fizikçi ve bir de avukat başvurmuş. Önce matematikçiyi içeriye almışlar ve bir masaya oturtup, sormuşlar:

“İki kere iki kaç eder?”

Matematikçi bir süre düşünmüş, önüne kâğıt kalemi almış, 10-15 sayfa doldurduktan sonra demiş ki: ''Eminim ki dört eder.''

Sonra fizikçiye aynı soruyu sormuşlar. Fizikçi de önce düşünmüş, sonra bir deney düzeneği kurmuş, sağa sola toplar fırlatmış. Yarım saat sonra : ''Yaptığım deneylere göre 3,9 ama 0,2'lik bir hata payı olabilir.'' demiş

En son avukatı almışlar içeri, sormuşlar soruyu. Avukat hiç düşünmeden etrafına sinsi sinsi bakmış ve sormuş:

''Kaç olmasını istersiniz?''

Avukat 4

Ceza davalarına bakan avukat bir arkadaşım anlatmıştı:

Yoksul bir babanın oğlu şoförlük yaparken ölümlü bir kazaya neden olmuş. Olayda tam kusurlu. Şoförün babası avukata başvurarak hukuki yardım istiyor. Arkadaşım adamın yoksulluğuna bakarak hiçbir ücret talep etmeksizin davayı takip ediyor.

Ancak bütün deliller aleyhte. Yapılacak bir şey yok. Şoförün mahkûmiyetine karar veriliyor.

Şoförün babası büroya gelerek yakınıyor.

“Yoksulluğun gözü kör olsun. Paramız olsa da iyi bir avukat tutsaydık bunlar başımıza gelmezdi.''

Avukat 5

Hayırsever vakıflardan birindeki çalışanlar şehrin en başarılı avukatından henüz herhangi bir bağış almamış olduklarını fark ettiler. Bağış toplama görevindeki kişi avukatı bağışta bulunması için ikna etmeye çalışıyordu:

“Araştırmalarımıza göre yıllık geliriniz en az 500.000 $. Ancak bugüne kadar hiç bir hayır işine bir kuruş bağışta bulunmamışsınız. O paranın bir kısmını bir şekilde topluma iade etmek istemez miydiniz?”

Avukat açtı ağzını:

“Önce, araştırmalarınız annemin uzun bir hastalıktan sonra ölmek üzere olduğunu ve hastane masraflarının onun yıllık gelirinin bir kaç kat üstünde olduğunu da gösterdi mi? Sonra, kardeşimin malul bir gazi, kör ve tekerlekli iskemleye mahkûm olduğunu? Ya da kız kardeşimin kocasının bir trafik kazasında öldüğünü ve onu üç çocuğuyla beş parasız bıraktığını?”

Görevli yerin dibine geçmişti.

Sadece:

“Hayır, hiç bir bilgim yoktu...” diye mırıldanabildi.

Avukat onun sözünü keserek devam etti:

“Pekâlâ, ben onlara zerre kadar para vermezken, size niçin vereyim?”