Emlak piyasasının çöküşü böyle başladı?

Emlak Piyasası Nasıl Çökecek?
Bu yazı 2014'te yazıldı.

Bir süredir pek çok çeşitli ciddi kuruluş Türkiye’yi büyük bir ekonomik krizin beklediğini avaz avaz bağırmasalar bile yüksek bir sesle dile getirmekteler. Bazı insanlar döviz kurlarındaki artışı, bazı insanlar giderek daha da de-stabilize olan bölgeyi, bazıları ise yönetimin baskıcı politikalarının yatırımcıları yurtdışına kaçırmasını buna etkiyen etmenler olarak göstermekte. Bunların hepsinin etkileri ayrı ayrı ve uzun uzun incelenip analiz edilebilir, fakat sürekli gözden kaçan(veya kaçırılan) ancak belki de krizin bel kemiği olacak bir konunun mevcudiyetine de değinmek gerekmekte; emlak piyasası.

Türkiye için sürekli olarak kullanılan ‘gelişmekte olan ülke’ deyimini genelde sanayi ve teknoloji altyapısını halen kurmakta olan ülke olarak anlarız. Fakat işin öbür ve belki de daha önemli olan yüzü şudur ki bu statüdeki ülkelerde gelişmekte olan şey yalnızca altyapı değil esas olarak zihniyettir. Şirketlerin ‘büyük esnaf’ mentalitesinden kurtulup kurumsallaşması, devlet politikalarının teşvik ve düzenlemeler üzerinden piyasaların stabilitesine kefil olduğu ve de ‘yatırımcı birey’lerin paralarını para kazanmak amacıyla seçtikleri yatırım araçlarına yöneltmesi bu sürecin sonundaki üç temel değişim olarak sıralanabilir. Kalanları bir kenara koyarak şunu diyebiliriz ki Türkiye’de ‘yatırımcı birey’ kültürü henüz emekleme aşamasındadır ve de bu emekleme eski kültürden kalma “uzun süreli yatırım” veya “kullanım değeri olan yatırım” öğeleri ile yakından ilişkilidir. Yani basitçe elinde ortalama bir miktarda para olan T.C. vatandaşı bir birey yönelim olarak borsaya girmek veya onun adına parasını yönetecek finansal şirketlere yatırımda bulunmak yerine gidip ev — araba — arsa almayı tercih edecektir. Bunlar kullanım değeri olarak hiçbir zaman işlevsil kılınamayacak öğeler olmalarından ötürü insanların kafasında “güvenli yatırım” olarak yer edinmiştir ve bu da insanların serbest piyasanın tüm sağduyusal çağrılarına aykırı hareket etmelerine ve göz yummalarına harika bir zemin oluşturmaktadır. Kapitalist bir ülkede kapitalizme aykırı hareket eden kapitalist bireylerin yarattığı ikilem ise bize kriz, acı ve gözyaşı olarak geri dönecektir.

Emlak neden alınır?

Bu sürecin nasıl işlediğine veyahut işleyeceğine eğilecek olursak üç temel nokta üzerinden ilerlemekte fayda olacaktır. “Kira ödemeyeyim” diye alınan evlerin etkileri, “Çoluğuma çocuğuma bırakayım” diye alınan evlerin etkileri ve de “En iyi yatırım evdir” denilerek alınan evlerin etkileri. Kira ödememek için alınan evler ya da basitçe ‘kira öder gibi ev sahibi olun’ vaadiyle alınan evler özünde oldukça uzun vadeli borçlarla, o anki piyasa değerinden bile çok daha yüksek fiyatlara insanlara satılan mortgage ve türevi kredi sistemleriyle desteklenen evlerdir. Bunların piyasaya etkileri sürekli bir ev talebi oluşturmak ve mevcut piyasa değerinin dengelenmesine hiçbir zaman izin vermeden sürekli yukarı çekilmesini sağlamaktır. Miras olarak bırakılmak amaçlı alınan evler görece daha ‘düşük’ fiyatlı konutlarla karşı karşıya gelindiğinde “buranın değeri nasılsa katlanır” fikri ile insanları harekete geçiren ve de aslında piyasa içerisinde değersiz bir pozisyonda yer alması gereken projeleri bile kompanse(dengelenmiş) edip değerlerini yükselten bir yaklaşımdır. Buna ek olarak mevcut düzende yüksek tahsil yapmış insanların başka şehirlerde çalışma oranlarını da göz önüne aldığımızda bu evlerin bir süre içerisinde satılık olarak piyasaya tekrar gireceği gerçeği de mevcuttur.

Yatırım amaçlı alınan emlak kısmını ayrı olarak incelemek gerekir, çünkü önceki iki kategori emlak piyasasının gereğinden şişkin olması ve yeni projeleri serbest piyasa mantığına aykırı bir şekilde kompanse ediyor olması dışında aslında kullanım değeri göz önüne alındığında makul bir noktaya oturtulabilir. Yani “tamam biraz pahalıya satın almışız, ama en azından başımızı sokacak bir evimiz var” diyecek insanların ‘akıllıca’ yatırım yapmayarak büyümeye verdikleri zarar ve sebep oldukları değer kaybı iktisatçı olmayan veya kapitalist sistemden pek de haz etmeyen insanlar için o kadar da önemli değildir(her ne kadar pratikte bizi de etkiliyor olsa dahi). Ancak yatırım amaçlı ev alma fikri ülkeyi bi fiil krize sürükleyen, gerçekten konut ihtiyacı olan insanları daha da fakirleşmeye iten ve de tarihin hiçbir noktasında korunamamış olan, yanlışlar ötesi bir yatırım yöntemidir.

Sistem şöyle özetlenebilir, siz bir birey olarak elinizdeki gelir miktarına ve birikiminize göre belirli bir borca girip ev alırsınız. Ardından bu evi kiraya vererekten ondan belirli bir kazanım elde ederken bir yandan da, eğer gücünüz yetiyorsa, benzeri bir yatırıma daha yönelirsiniz. Bu şekilde hem kendi değerinizi elinizdeki emlak yatırımı üzerinden arttırırken hem de piyasadaki talebi yükselterek ev fiyatlarının artmasını sağlıyorsunuz. Buraya kadar her şey güzel gibi görünüyor, ancak atlanılan nokta şu ki sizin ‘değer’iniz emlak piyasasının evlerinize o an biçtiği fiyat üzerinden belirlenirken bankalara olan borcunuz aktüel ve sabit bir değerde. Ev fiyatları arttığı sürece buradan kazançlı çıkan siz olacaksınız, asıl soru ev fiyatlarının ne kadar artabileceği. Şu an Ankara’daki ortalama bir TOKİ evinin değeri 200–250 bin tl arasında seyretmekte, ki bunlar yeni yapılmış olan şehre uzak bölgelerdeki daireler, İstanbul’a girmiyorum bile. Şehir içindeki konutların fiyatlarının ise milyonlarca liradan başladığını görüyoruz. Buna rağmen her yerdeki inşaat projeleri ve kentsel dönüşüm çalışmaları ile piyasaya devasa miktarlarda yeni ürün arz edilmekte, bu arzı karşılayacak talebin korunabilmesi için ise giderek daha uzun vadeli krediler verilmekte. Yani piyasa bankalar aracılığıyla tüm ülke ekonomisinden durmaksızın likiditeyi kendi üzerine çekmekte.

Peki ne olacak?

Ev fiyatları üstten bir emir ile, devlet politikaları üzerinden veya gizli başka bir yöntem aracılığıyla belirlenmez. Serbest piyasanın diğer tüm öğelerinde olduğu gibi marketteki arz-talep eğrileri üzerinden belirlenir. Eğer günün birinde talep arzı yakalayamazsa fiyatlar düşmeye başlar. Türkiye ise bu konuda uzatmaları yaşıyor. Daha da uzatılamayacak vadelerle 2.000 tl maaş alan insanlara 200.000’lik evleri almaları tavsiye ediliyor, devlet destekli kurumlarla sahte bir güven ortamı oluşturulup insanlara “bir şekil ödersin” deniliyor. Bunun sahteliği ve korunamazlığı ise apaçık ortada, çok temel bir analoji(iki şey arasındaki benzeşme) kurarsak Türkiye’deki emlak piyasasının sonunu saadet zincirlerinin sonuna benzetebiliriz, bir noktada genişleyecek alan, çekebilecek likidite bulamadığında sistem çökecek. Peki ya o zaman ne olacak sorunun cevabı ise süreçsel olarak şöyle cevaplanabilir. Önce ev satışları yavaşlayacak, bu karşılık olarak ev fiyatlarındaki artışı yavaşlatacak ve bir süre daha piyasa sakin, sadece durulmuş görünecek. Tecrübeli yatırımcılar bu süreçte piyasadan çekilmeye başlayacaklar, onları daha az tecrübeli yatırımcılar takip edecek ve yavaş yavaş piyasadaki ‘ürün’ler tecrübesiz yatırımcılar ile o ürünlere gerçekten ihtiyacı olan, yani evleri yatırım olarak değil konaklama ihtiyaçlarını gidermek için satın almış olan insanlarda kalacak. Bu sürecin sonunda ise emlak piyasası büyük bir değersizleşme yaşayacak, yeni projeler duracak, halen elinde emlak ürünü olan insanların ürünleri çok büyük değer kayıplarına uğrayacak. Pratik bir örnek verecek olursak çocuğunuz otursun diye 200.000 TL’ye aldığınız bir evin değeri belki 100.000’lere kadar düşecek, zamanında vermiş olduğunuz ekstra 100.000 TL ise ya sistemden erken süreçte çekilmiş olan yatırımcının cebine gidecek ya da değersizleşme sürecinde havaya karışıp yok olacak. Bu senaryo bir yere kadar kabul edilebilir bir market hareketi olarak dursa bile asıl sorunun tezahürü buradan sonra başlayacak. Çünkü insanlar değer kaybetmiş konutları için zamanında çekmiş oldukları kredileri ödemeye devam etmek durumunda kalacaklar, bu da o insanların senelerce herhangi bir başka işe para yatıramayacağı anlamına gelecek. “E ama bankalara sonuçta o para akacak ve bankalar yine krediler ile yatırımları desteklemeyecekler mi?” sorusunun cevabı ise daha da içler acısı, çünkü bankalar bu süreçte borçlarını ödeyemeyen insanların evlerine el koyup onları düşük fiyatlardan satmakla meşgul olacaklarından aslında yıllar boyunca alacakları o paralar ile ancak kendi zararlarını kompanse edebiliyor olacaklar. Kısacası bu krizin sonunda kazanan ‘komplocu’ kapitalist bir güç bile olmayacak.

Çarpan etkileri

Buraya kadar emlak piyasasının çöküşünün nedenlere ve sebep olacağı değer kaybına değindik ancak bunun daha büyük çerçevede ekonomiye olan etkilerini de görmezden gelemeyeceğiz. Değersizleşen emlak piyasasını birinci düzeyde finanse eden bankalar geri dönüşlerin yavaşlaması ve yer yer durması, borcunu ödemeyen bireyler ve yeni projeleri başarısız olan inşaat girişimlerinin iflasları ile büyük likidite sorunları yaşamaya başlayacak. Bunun karşılığında verdikleri kredilerin faizlerini yükseltmek durumunda kalacaklar, bu karşılık olarak piyasada yapılacak yeni yatırımların önünü kesecek, ekonomik büyüme yavaşlayacak, dış ve iç yatırımcılar başka pazarlara kayma arayışlarına girecek.

Bunun yanında inşaat sektörü sebebiyle şimdiye kadar sürekli ihtiyaç duyulan hammaddelerin pazarlarında büyük çalkantılar yaşanacak, bu süreçte üretim miktarlarını azaltarak olası iflasları önlemek isteyen şirketler nedeniyle insanlar işsiz kalacak, fabrikalar kapatılmasa bile üretim miktarları oldukça azalacak. Elbette ki bu geri dönülemez bir nokta değil, ihracata yönelmek, emlak dışı sektörlere yönelmek bu piyasaların toparlanması için olası yöntemler ancak piyasalar çevik yapılar olmadıkları için bunlar zaman alacak. Kredi faizlerinin yüksekliği ve yatırımcıların çekiliyor olması ise bu zamanı daha da uzatan faktörler arasında yer alacak.

Devlet krizin derinleşmesini önlemek için müdahale etmek durumunda kalacak. Bankalara ve bireylere düşük faizli kredi veya hibeler sunmak durumunda kalacak. Bunu finanse edebilmek için ise iç-dış borçlanmaya gidecek. Bu hazine bonolarında faiz artışı anlamına gelecek ve devletin uzun süreli borçlanması üzerinden piyasadaki değersizleşmenin bir kısmını devletin yüklenmesi anlamına gelecek. Bu da takip eden senelerde vatandaş olarak ödediğimiz vergilerin bir kısmının bize yol-su-elektrik değil zamanında emlak piyasasında yapılmış hataların kapatılması olarak geri dönmesi şeklinde tezahür edecek.

Dış yatırımcıların çekilmesi ve ülkenin en büyük sektörünün topyekün değer kaybetmesi ise Türk Lirası’nın değerini düşürecek. Döviz değerlenecek, karşılık olarak karpuzdan tuvalet kağıdına her şeyin fiyatı artacak.

Değinmediğimiz, gözümüzden kaçan, tahmin edemediğimiz veya bilmediğimiz pek çok başka etki ve durum da emlak piyasasındaki hareketlere binaen gerçekleşiyor ve gerçekleşecek olabilir. Burada ortaya konulan tablo her ne kadar karanlık olsa da üzücü bir gerçek olaraktan önleyebileceğimiz bir tablo değil. Şimdiye kadar senelerdir takip edilen yanlış trend’lerin ve olası bir krizi devletin sürekli olarak ertelemesinin(bknz. 2 yıl öncesi), yani yabancıların deyimiyle ’emlak balonu’nun patlaması durumu ile karşı karşıyayız. Türkiye’nin gelişmekte olan ülke mentalitesinden çıkıp kapitalist sistem anlayışına tam olarak entegre olması açısından geçireceği sancılı süreçlerin en sancılılarından birisi olarak da ‘güvenli’ emlak yatırımlarından vazgeçme süreci yer alıyor, bu süreci bilinçli bir şekilde ve yavaş yavaş yaşayacağımıza acılı ve krizli bir şekilde yaşayacak olmamız da bir nevi millet olarak bizim seçimimiz. Bu seçimle yaşamayı öğrenmek ve yaratacağı devasa borçları ödemeye yardımcı olmak ise, istesek de istemesek de en azından önümüzdeki 20 sene boyunca taşımamıza gereken bir yük.

duzensiz.org yayın tarihi : 29 Haziran 2014

Orijinal yayın tarihi: 28.08.2013