Türkiye'de gayrimenkulde balon olup olmadığı tartışmaları 3-4 yıldır yapılıyor ve bunun gelecekteki krizi en önemli göstergelerinden biri olduğu söyleniyordu. Hatta bir ülkede gayrimenkulde oluşan balonun o ülkenin krizinin nedeni olarak biliniyor.
2008 Amerika'da başlayan Mortgage krizinde olduğu gibi. Amerikan yatırım bankası Lehman Brothers batışı ile başlayan süreç devam ediyor. Sonuç küresel bir durgunluk(resesyon).
Bu kriz derin kriz. Bu kriz başka bir kriz. Türkiye bunu bugüne kadar görmedi denilebilir.
Uzmanlara göre bugün tedavisine başlansa iyileşmesi 3 yıl sürecek bir krizden bahsediyoruz.
Neden?
Gayrimenkulde bugüne kadar ara ara, devrevi krizler yaşanmasına karşın fiyat hareketleri hep yukarı yönlü olmuştur. Bu nedenle gayrimenkul sahipleri acil satmak zorunda kalan ve doların yükselmesiyle panik satış talebi dışında gerileyen fiyatları hazmedememekte, sindirememektedir.
Piyasa da bu krize, durgunluğa geçici, 'Türkiye bu krizleri çok gördü. Bu da geçer' tarzında baktı.
Bu krizin niteliğinin iyi anlaşılmadığını gösteriyor.
Ve kriz giderek derinleşiyor. V(dip) değil VV(çift dip) dedğil L yapacak. Yani dip yaptıktan sonra yatay seyir izleyerek, enflasyon ile durgunluğun atbaşı gittiği yani stagflasyon yaşayacak.
Bazıları 'Türkiye böyle krizleri çok gördü. Bunu da atlatacak' şeklinde algıladığı gibi bazı Gayrimenkul Danışmanları 'Biz bu krizleri çok gördük' 3-4 ay sonra fiyatlar yukarı yönlü bir ivme kazanacak, dolardan kar edenler gayrimenkule hücum edeceklerdir, mealinde bir kanıya kapılmaktadırlar. Belki kısmi geri dönüşler olabilir. Fakat krize neden olan hangi sorun çözülecek de istikrar gelecek? Ve piyasaya ne kadar güven telkin edilecek?
Belki bir ara soluklanabilir ama krizin giderek derinleşeceğinin sinyalleri alınmaktadır.
Türkiye özelleştirmelerle üretim avantajını yitirmiş, neredeyse üretim ekonomisi felç olmuş, yüzde yüz dışarıdan her şeyi ithal eder duruma gelmiştir. Kağıttan şekere, etten nohuta...
Türkiye içte ve dışta borçlandı. Kitleler borçları üzerinden yönetildi.
Bugüne kadar uluslararası piyasalardan ucuz ve düşük maliyetli kredi kullandı. Bu borcu inşaata yatırdı. Türk parası bu süreçte yıllık ortalama yüzde 10'luk enflasyona karşın değerli hale geldi. Ya şimdi? Dış piyasalardan borçlanmak çok yüksek maliyetli olmakla da kalmadı, Türkiye güven de telkin etmiyor.
Bunun yanında sermayenin merkezileşmesi, kitlelerin satın alma gücünün düşmesi alıcı potansiyelini de zayıflatmaktadır. İnşaat maliyetleri artmasına karşın satın alma gücündeki düşüşler ve bunun belirsizliği alıcılara yansıyacaktır.
Türkiye'nin krizi üzerine bir de 2008'den beri gelen ve dünyayı etkisi altına alan büyük kriz çözüldü mü?
İktisatçıların yaşadığımız bu bunalımı 1929 Dünya Bunalımına benzetmeleri, arkasından gelen İkinci Paylaşım Savaşı gibi 2008'den sonra 30 yılı etkisi altına alacağı söylenen bu krizin ardından bir dünya savaşı çıkma olasılığı, yani pazarların yeniden paylaşılacağına ilişkin gözlemler vardır.
Bölgesel savaşlar giderek dünyayı etkisi altına alan ve beraberinde kutuplaşmaları, saflaşmaları getiren bir özellik taşıyor.
Gayrimenkul projelerinde satış rakamlarının çok daha düşüğüne satmak isteyen ikinci el satıcıları bir süre daha fiyatların düşmesine engel olamayacak ve zarar edeceklerdir.
Bu 'krizde zenginlik aynıdır, ama zenginler değişir' deniyor. Bu sonuca hangi verilerle ulaşılıyor acaba?
Oysa biz biliyoruz ki her krizde en zenginler daha zengin oldu, en yoksullar daha da yoksullaştı. Krizler toplumun kaymak tabakalarına servet transfer etmekten başka bir anlam taşımıyor.
2008 krizi sonrası CreditSuisse’in 2010 Küresel Servet Raporu'na göre; piramidin en üst yüzde 8'lik dilimindekiler yüzde 79.7'lik bir servetin sahipleridir. 2017'de ise yüzde 85,6'ya çıkmış. Yüzde 68.4'lük en alt dilim ise 2010'da yüzde 4.2 iken 2017'de 2.7'ye düşmüş.
Türkiye'deki milyoner sayısı 2016 yılında yüzde 19 (15 bin kişi) artarak 95 bin 129 kişiye ulaştı. Toplam mevduat 609 milyar 698 milyon liraya tırmandı.
'Wikipedia’ya göre: 2008’de 1125 milyarderin toplam varlığı 4.4 trilyon dolarmış. 2018’de milyarderlerin sayısı 2754’e, servetleriyse 9.2 trilyona ulaşmış.'
Mart 2018 itibari ile Türkiye'de hesabında 1 milyon TL ve üzeri mevduatı olan 145 bin 989 kişi olurken 2017 yılının sonunda 909 milyar 979 milyon TL olan toplam mevduat ise 954 milyar 294 milyon TL’ye çıktı.
Gayrimenkul Danışmanı bu duruma bakarak 'krizde zenginlik aynıdır, ama zenginler değişir' diyebilir mi? Derse yanlış bir taktik ve strateji belirlemiş olur. Neden?
Zenginlik aynı kalmadığı gibi, sermaye, yani sadece servet de el değiştirmiyor, el değiştirdikçe en üst dilim elinde birikiyor, yoğunlaşıyor. Bu durumda gayrimenkulü satma, satın alma, kiralama büyüklükleri, yetenekleri, sermaye dolaşımı da farklılaşmaktadır. İhtiyacı olanlar konut alamazken ihtiyacı olmayanlar, haydi yatırımcı olduklarını kabul edelim, kaç kere yatırım yapacaklar, kime satacaklar?
Bu sermaye birikiminin getirdiği daralma sonucu konut sahibi olacakların sayısını sınırlıyor. Önce borçlanma yoluyla sonra da borçlanma kapasite ve yeteneklerini yitirmeleriyle daha da büyük bir durgunluğa yal açılması kaçınılmaz hale gelecektir.
Yukarıdaki veriler kriz süresince sermayenin daha dar bir kesimde yoğunlaştığını gösteriyor. Bunun daha fazla yoksullaşma olduğu gerçeğini gözardı edemeyiz. Sermayenin tabana yayılmasının ve iş yapma olanaklarının daralması anlamına geldiğini görmeliyiz.
Sermayenin tek elde yoğunlaşması, piyasada dolaşımda bulunan paranın sanayi ve ticaretten çekilmesini beraberinde getirir. Zenginlik sadece el değiştirmez. Para piyasadan çekilerek tek elde yoğunlaşır. Yoğunlaştıkça piyasalara etkisi de farklılaşır. Nüfuz alanı değişir. Değişim sadece kişilerle sınırlı kalmaz, bu el değiştirme ile satın alma gücü, ilgi alanları, nüfuzu bakımından değişikliklere uğrar. Daha az dolaşıma girer, daha az harekete sebep olur, piyasalarda işlem hacminin daralmasına sebep olur.
Peki bu yeni koşullara Gayrimenkul Danışmanları kendini nasıl uyarlamalı, nasıl bir taktik ve strateji benimsemelidir?
30 Ağustos 2018
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder