Kentsel dönüşüm ve Emlak ile ilgili daha geniş bilgi; kentseldonusumhaberleri.com'da
Emlakçılık nedir? Ne Demektir?
Yasal çerçevesi Borçlar Kanunun 404. maddesine göre çizilen emlakçılık tarifi şudur: "Tellallık, bir akittir ki, onunla tellal, ücret mukabilinde bir akdin yapılması imkanını hazırlamaya veya akdin icrasına tavassut etmeye memur edilir. Tellallık umumi surette vekalet hükümleri caridir. Gayrimenkul tellallığı akti yazılı yapılmadıkça muteber olmaz"
Kısacası emlakçılık odalar ve yetkili kuruluşlar tarafından verilen bir sertifika ile yapılan aracılık (broker) hizmetidir.
Bu konuda yasal bir boşluk olduğu herkes tarafından kabul edilmekle birlikte henüz emlakçılık tam anlamıyla yasal bir çerçeveye oturtulmuş değildir. Bugün bu mesleği aklına gelen herkes yapmaktadır: Berber Salih,Kapıcı Süleyman, Bakkal Memduh, Ayakçı erbabı. Hemen hemen her meslek grubu,üstüne vazife olan olmayan herkes bir yanıyla bu işi yapmakla kendini mükellef görünüyor. Bu nedenle emlakçılıkta saygınlık kavramı biraz tartışmaya açıktır.
Bunun nedeni bu meslek grubunun aylık bir ücrete tabi olarak çalışmamasıdır. Nasıl olsa emekli gelirim garanti,bu işten gelecek olan da kardır,gözüyle bakılmaktadır.
Emlakçının kazancı kendi tecrübe,bilgi birikimi,pazarlama yeteneğine,değişik bölgelere göre farklılık kazanır.
Emlakçı ne yapar? Neler yapmalıdır.
Bir gayrimenkulün Satış, Kiralama, Pazarlama sürecini yöneterek,bunların satış,kiralama sözleşmesini yapmaya,Emlak beyannamesi düzenlemeye muktedir olarak;
Portföy oluşturur,pazarlama teknikleriyle gayrimenkulün sunumunu yapar.
Tapu mevzuatı bilmelidir. Tapu İşlemleri yapmak için (İpotek, Kat irtifakı kurma, Kat mülkiyeti kurma, ifraz ve tevhit, Trampa, Cins değişikliği, Hibe (bağışlama), Taksim (paylaşım), Tashih (düzeltme)
Belediyelerden aplikasyon, bölge imar planı çıkarma,harita ve plan okumasını, şehir planlarını incelemesini bilmelidir.
Kadastro mevzuatını bilmelidir. Kadastro müdürlüklerinden röperli kroki ve çap belgesi alma,
Mortgage, Konut kredi sistemini bilmelidir.
Gayrimenkul hukuk mevzuatını bilmelidir. İmar, iskân, kat mülkiyeti, kamulaştırma kanunlarını bilmelidir. Emlak vergisi, KDV, V.UK bilmelidir. Vergi muafiyeti belgesini alma, Veraset vergi dairelerinden ilişik kesme veya temiz kağıdı alma, Noterden satış vaadi sözleşmesi yapma gibi işleri yapmaya,kısaca gayrimenkul hizmetlerinin bütününe; satıcı,alıcı,kiracı arasında aracılığı/komisyonculuğu meslek edinmiş kişi.
Emlakçı neleri yapamaz?
Emlak komisyoncusu , kendisine kapora almak konusunda verilmiş vekaletname olmaksızın KAPARO ALAMAZ . Kapora , alım - satım işlerinde , satıcı veya kiralayan imzası alınarak teslim edilir.
Emlak Komisyoncusu 'nun YER GÖSTERME ÜCRETİ alması yasaktır.
Emlak komisyonculuğu' nu meslek edinenler dışındaki kişi ve kuruluşlar (Apt. Yöneticisi , Kapıcı , diğer meslek gurupları ...v.s) Emlak Komisyoncularına tanınan yetkileri ve ünvanı kullanamazlar. Sizi mağdur ettikleri gibi , fatura kesmedikleri için devleti de zarar uğratmaktadırlar. Bu kişi ve kuruluşlarla irtibat kurmayınız. Vergi kaçağı suçuna ortak olmayınız.
Emlak Komisyoncusu 'nun YER GÖSTERME ÜCRETİ alması yasaktır.
Emlak komisyonculuğu' nu meslek edinenler dışındaki kişi ve kuruluşlar (Apt. Yöneticisi , Kapıcı , diğer meslek gurupları ...v.s) Emlak Komisyoncularına tanınan yetkileri ve ünvanı kullanamazlar. Sizi mağdur ettikleri gibi , fatura kesmedikleri için devleti de zarar uğratmaktadırlar. Bu kişi ve kuruluşlarla irtibat kurmayınız. Vergi kaçağı suçuna ortak olmayınız.
Emlak Komisyoncusu 'nun vergi levhasını ve Odaların verdiği sicil belgesini görmek konusunda ısrarcı davranın. Bu belgeleri olmayan Emlak Komisyoncuları ile iş yapıp zarara uğradığınızda hakkınızı arayabileceğiniz bir mesleki kurum bulamayacağınızı unutmayınız.
Odaların bünyesinde kayıtlı Emlak Komisyoncuları , satın alacağınız veya kiralayacağınız gayrimenkulün durumu konusunda sizin adınıza araştırma yapmakla yükümlüdür.
Odaların bünyesinde kayıtlı Emlak Komisyoncuları , satın alacağınız veya kiralayacağınız gayrimenkulün durumu konusunda sizin adınıza araştırma yapmakla yükümlüdür.
Mecburi Standard Tebliği
(Tebliğ No: ÖSG-2003/59) Sanayi ve Ticaret Bakanlığından: Sayı: 25162 08 Temmuz 2003 Tarihli Resmi Gazete’ye göre:
(Tebliğ No: ÖSG-2003/59) Sanayi ve Ticaret Bakanlığından: Sayı: 25162 08 Temmuz 2003 Tarihli Resmi Gazete’ye göre:
Emlak komisyoncusu: Gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen süreli veya süresiz iş sözleşmesi yaparak; taşınmazın alımı, satımı, rehin vb. aynı hak tesisi gibi tüm hukuki ve teknik işlemleri ve kiralanması konusunda aracılık eden ve kiralama sonrası hizmetleri yerine getiren, bu konularda gerektiğinde danışmanlık, bilirkişilik ve ekspertizliğini yapan ve bunlarla ilgili olarak gerekli form, beyanname vb. belgeleri doldurabilen, bu iş ve işlemleri kendi adına açılmış bir iş yerinde yapan kişi veya kuruluş.
Türk Ticaret Kanunu'nun 12. maddesinin 12. bendi ile ticaret sicili nizamnamesi'nin 14. maddesi Tellallik, komisyonculuk, ve sair aracılık islerini yapmak üzere kurulan müesseseleri, 'Ticarethane' ; bunları isletenleri de 'Tacir' olarak kabul etmiştir. Borçlar kanunu'nun 404. maddesinde: ''Gayrimenkul Tellalliği yazılı olarak yapılmadıkça geçerli değildir'' denilmektedir. Bu sebepten dolayı, Türk Ticaret Kanununun 12. maddesi gereği Tellalik ve emlak komisyonculuğu arasında bir bağlantı kurulmaktadır. Ayrıca, Borçlar Kanunu'nun 404,405,406,407 ve 409. maddelerinde; komisyoncuların alacağı ücret ve çalışma usulünü kısmen de olsa belirleyici hükümler bulunmaktadir. Yine, 507 sayili Esnaf ve Sanatkarlar kanunu'nun 3153 sayılı kanunla değişik 6. maddesi gereğince kurulan, Esnaf ve Sanatkar ile Tacir ve sanayiciyi belirleme koordinasyon kurulu'nun 24/6/1997 tarih ve 9. kararı ile; emlak komisyonculuğu esnaf ve sanatkarlar kolları arasında hizmetle ilgili meslek kolları bölümüne dahil edilmiştir. Bu karar 22/01/1999 tarih ve 23588 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu kanun'un yürürlüğe girmesinden sonra, çeşitli illerde emlak komisyoncuları odaları kurulmaya başlamıştır. Bir meslek kurulusu olan bu odalar, Anayasa'nın 135, maddesinde belirtildiği üzere; belli bir mesleğe üye olanların, müşterek ihtiyaçlarını karşılamak, mesleki faaliyetlerini kolaylaştırmak, mesleğin genel menfaatlere uygun surette gelişmesini sağlamak amacına yönelik kurulmuştur.
SORULAR
S. Emlak nedir, çeşitleri nelerdir?
(MK 632); Emlak mülkiyetinin mevzuu, yerinde sabit olan şeylerdir. Buna göre;
A. Arazi,
B. Tapu sicilinde müstakil ve daimi olmak üzere ayrıca kaydedilen haklar,
C. Madenler,
D. 634 sayılı yasa gereği, KMK’nun 13. maddesine göre, Bağımsız Bölümler.
S. Emlakların satışları nereden yapılması gerekir?
C-(MK 634); Mülkiyeti nakleden akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmaz. Resmi şekilden kasıt, emlak mülkiyeti devrinin tapu sicil muhafızları ve memurları huzurunda yapılmasıdır. Noterlerden emlak satış işlemleri yapılamaz.
S. Emlaklara Tescil haricinde sahip olunabilir mi?
Emlak mülkiyetinin tescille iktisabının istisnaları da mevcuttur. Bunlar,
A. Miras,
B. İşgal: (Maliki bulunmayan bir arazide malik olmak arzusu ile zilyetliğin tesis edilmesidir.
a. Tapuya kayıtlıdır, sahibi kanuni değildir (10 yıl).
b. Tapuya kayıtlı değildir (20 yıl).
C. Kamulaştırma.
D. Cebri icra,
E. Mahkeme ilamı
(MK 632); Emlak mülkiyetinin mevzuu, yerinde sabit olan şeylerdir. Buna göre;
A. Arazi,
B. Tapu sicilinde müstakil ve daimi olmak üzere ayrıca kaydedilen haklar,
C. Madenler,
D. 634 sayılı yasa gereği, KMK’nun 13. maddesine göre, Bağımsız Bölümler.
S. Emlakların satışları nereden yapılması gerekir?
C-(MK 634); Mülkiyeti nakleden akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmaz. Resmi şekilden kasıt, emlak mülkiyeti devrinin tapu sicil muhafızları ve memurları huzurunda yapılmasıdır. Noterlerden emlak satış işlemleri yapılamaz.
S. Emlaklara Tescil haricinde sahip olunabilir mi?
Emlak mülkiyetinin tescille iktisabının istisnaları da mevcuttur. Bunlar,
A. Miras,
B. İşgal: (Maliki bulunmayan bir arazide malik olmak arzusu ile zilyetliğin tesis edilmesidir.
a. Tapuya kayıtlıdır, sahibi kanuni değildir (10 yıl).
b. Tapuya kayıtlı değildir (20 yıl).
C. Kamulaştırma.
D. Cebri icra,
E. Mahkeme ilamı
Sözleşmeden doğan hak…
S-Bundan 2 ay önce emlak bürosu tarafından 3+1 no:11 daireyi görmek için emlak gösterme belgesi imzaladım fiatı da 82000 TL’ye ben bu daireyi beğenmedim. Emlakçı hazır burada iken bana 2+1 daire daha gösterdi fiyatı 75000 pazarlıkla 72500 TL’ye alırız, dedi. Ben de evde doğalgaz olmadığı ve masrafı ile bu dairenin bana 75000 i bulacağını söyleyip ayrıldık 1 aya yakın bir sürede internette başka bir emlakçıda bu daireyi (oraya gittikten sonra diğer emlakçının gösterdiği 2+1 daire olduğunu)70000 TL’ye sattığını gördüm. Bu 2+1 daireyi 70000 TL ve 1000 TL de komisyon vererek aldım. Şimdi diğer emlakçı bu aldığım 2+1 daire için komisyon talep ediyor dayandırdığı konuda imzalamış olduğum 3+1 dairenin sözleşmesi gösteriyor. Bu belge ile benden hak talep edebilir mi?
S-Bundan 2 ay önce emlak bürosu tarafından 3+1 no:11 daireyi görmek için emlak gösterme belgesi imzaladım fiatı da 82000 TL’ye ben bu daireyi beğenmedim. Emlakçı hazır burada iken bana 2+1 daire daha gösterdi fiyatı 75000 pazarlıkla 72500 TL’ye alırız, dedi. Ben de evde doğalgaz olmadığı ve masrafı ile bu dairenin bana 75000 i bulacağını söyleyip ayrıldık 1 aya yakın bir sürede internette başka bir emlakçıda bu daireyi (oraya gittikten sonra diğer emlakçının gösterdiği 2+1 daire olduğunu)70000 TL’ye sattığını gördüm. Bu 2+1 daireyi 70000 TL ve 1000 TL de komisyon vererek aldım. Şimdi diğer emlakçı bu aldığım 2+1 daire için komisyon talep ediyor dayandırdığı konuda imzalamış olduğum 3+1 dairenin sözleşmesi gösteriyor. Bu belge ile benden hak talep edebilir mi?
C-Hayır o emlakçı bu sözleşmeye dayalı olarak sizden hiç bir hak talep edemez.
Eğer biraz hukukla ilgisi varsa,basit bir araştırma ile Yargıtay kararlarını incelemesi sonunda ikna olacaktır.
Eğer biraz hukukla ilgisi varsa,basit bir araştırma ile Yargıtay kararlarını incelemesi sonunda ikna olacaktır.
Yer gösterme ücreti de yasaklanmıştır.
S-Bir siteden ev almak istedim ama son anda vazgeçtim. Bana aracı olan emlakçı benden 3 milyar TL bedeli geri ödemek istemiyor. Aramızda herhangi bir sözleşme yapmadık. Buna hakkı var mı?
C-Sözleşmenin tarafı olması için yetkili olması gerekir. Yetkili değil ise yasal olarak depozit ya da herhangi nam altında(komisyon hariç) para alamaz. Bir sözleşme yok ise suçlu duruma düşmektedir ve bu durumda itiraz etmeden vermesi gerekir.
Müncer-Son Bulma
S-Emlakçının bundan 3 ay önce yer gösterme belgesi imzalatarak gösterdiği daireyi sahibinden satın aldım. Emlakçıya bu belge ile bir hak doğar mı? Yer gösterme ilgili bir süre var mı?
C- Ahlaki olarak evet. Çünkü emlakçı size bu yeri göstermese idi siz bu yeri satın alamayacaktınız. Bu nedenle aranızda bağlayıcı herhangi bir sözleşme olmasa da bir hak doğmuştur.
Hukuken ise hayır: Borçlar Kanununa göre: İSTİHKAK ZAMANI
MADDE 405 - Yaptığı hazırlık veya icra eylediği tavassut akdin icrasına müncer olunca, tellal ücrete müstahak olur.
MADDE 405 - Yaptığı hazırlık veya icra eylediği tavassut akdin icrasına müncer olunca, tellal ücrete müstahak olur.
Emlakçının yasada belirtilen aracılık ücretini;sözleşme icrasının son bulması ile mümkün olduğunu göstermiştir. Burada sözleşme icrası-(Aracılık ücreti yer gösterme ile sonlanmaz)‘müncer’ yani son bulmamış,bu nedenle emlakçı ‘salt yer göstermenin ücrete müncer olacağına ilişkin bir hüküm bulunmadığından’ aracılık ücretini hak etmemeiştir.
SÖZLEŞMESİZ İŞGAL EDİLEN EVDEN ÇIKARMA-3091 SAYILI KANUN
S-Evimin satışıyla ilgilenmesi için anahtarı Emlakçı’ya verdim. Evi benden habersiz olarak birilerine kiraya vermiş. Beni de ‘evi satın alacaklar’ diye kandırdı. Bekledim,bu yönde bir haber gelmeyince avukata gittim. Tahliye davası açtık ama 2 yıl sürdü. Sonunda evi tahliye etti derken gizlice eve yine girmiş. Çaresiz kaldım. Nereye başvurdumsa eli boş döndüm. Ne yapmam gerekir?
C-Çare her zaman vardır ama bir kere işe yanlış yerden başlamışsınız. Bir kere sanki sözleşme yapılmış gibi avukata başvurarak işin iki yıl uzamasına neden olmuşsunuz. Oysa doğrudan gidip kaymakamlığa,3091 Sayılı Kanun çerçevesinde başvurmuş olsaydınız olay kısa sürede çözülcekti.
İki ay içinde Kaymakamlık inceleme yaptıktan sonra evin boşaltılmasına karar verip,Polis ile birlikte gelip evi boşaltmış olacaktınız.Buna rağmen aynı kişi bu suçu bir daha işleyecek olsaydı,üç aydan 1 yıla kadar hapis cezası alacaktı. Evi işgal edenler birden fazla ise ceza bir kat artmış olacaktı.
Oysa şimdi tahliye davası süreci şeklinde devam ediyor ve bunun sonucunu beklemek gerekecek.
MADDE 405 - Yaptığı hazırlık veya icra eylediği tavassut akdin icrasına müncer olunca, tellal ücrete müstahak olur.
Kanunda emlakçının komisyon ücreti alabilmesi için emlakçının ara bulma işine "müncer" olması yani son bulması gerektiğini vurgulamıştır.
Bu sebeple 2 ay önce emlekçının icrası müncer olmamıştır, komisyon sözleşmesi yer gösterme ile son bulmaz, emlakçı ücreti haketmemiştir.
Bu hususta emlakçının tellallık görevini ifa edip,iş sonuçlanmadan bu hakkı doğmaz.Bu sebeple 2 ay önce emlekçının icrası müncer olmamıştır, komisyon sözleşmesi yer gösterme ile son bulmaz, emlakçı ücreti haketmemiştir.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 31.1.2007 T., 2006/13497 E., 2007/759 K: "Davacı, emlak komisyoncusu olduğunu, yaptığı, tavassut işlemleri sonucunda davalının bir taşınmaz satın aldığını, aralarındaki sözleşmeye rağmen davalının ücretini ödemediğini, girişilen icra takibine de itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptaline %40 tazminatın tahsiline karar verilmesini istemiştir.
