Kentsel dönüşüm ve Emlak ile ilgili daha geniş bilgi; kentseldonusumhaberleri.com'da
Kiralayanın, bir şeyin kullanımını kiracının verdiği bir bedel karşılığında ve belli bir süre için kiracıya bırakmasıdır. Buna göre bir kimse, bir hakkını veya bir malını bir bedel karşısında onu kiralayan kimseye kullanması veya yararlanması için bırakmışsa, bu iki kişi arasında kira ilişkisi vardır. Bunlar arasındaki ilişkiyi düzenleyen duruma kira sözleşmesi, aralarındaki ilişkiye de kira denir.
KİRA HUKUKU VE TAHLİYE
Kanunların uygulanmasında, konuya ilişkin özel bir kanun varsa mahkemeler nezdinde öncelikle o kanun uygulanır, özel kanunda hüküm bulunmaması halinde genel kanun uygulama alanı bulacaktır.
Konumuzla bağlantılı olan kanunlardan, Borçlar Kanunu genel, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ise özel nitelikte bir kanundur. Söz konusu kanun, belediye sınırları içerisinde mevcut tüm yapıların (gecekondular hariç) kiralanması ve tahliyesinde uygulanmaktadır. Bu nedenle, 6570 sayılı kanunu temel alarak konuyu anlatmaya çalışacağım.
Kira sözleşmelerine dayanan her türlü tahliye ve kira tespit davalarında, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir .
Kira alacağı davalarında ise görevli mahkeme, dava değerine göre belirlenir.
Söz konusu davaların birlikte açılması halinde yine dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir .
Bu konuda kesin yetki kuralı geçerli olmadığından, genel yetki kuralları çerçevesinde, davalının ikametgahı mahkemesinde dava açılabilir.
Konumuzla bağlantılı olan kanunlardan, Borçlar Kanunu genel, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ise özel nitelikte bir kanundur. Söz konusu kanun, belediye sınırları içerisinde mevcut tüm yapıların (gecekondular hariç) kiralanması ve tahliyesinde uygulanmaktadır. Bu nedenle, 6570 sayılı kanunu temel alarak konuyu anlatmaya çalışacağım.
Kira sözleşmelerine dayanan her türlü tahliye ve kira tespit davalarında, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir .
Kira alacağı davalarında ise görevli mahkeme, dava değerine göre belirlenir.
Söz konusu davaların birlikte açılması halinde yine dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir .
Bu konuda kesin yetki kuralı geçerli olmadığından, genel yetki kuralları çerçevesinde, davalının ikametgahı mahkemesinde dava açılabilir.
Gayrimenkul kiraları hakkındaki Kanun, yani 6570 sayılı kanun, genel hatları ile kiracıları koruma amacını taşımaktadır. Bu amaç kendini özellikle kira süresi ve tahliye konularında göstermektedir. Kiralayanın, yani ev sahibinin kira süresini uzatmak gibi bir hakkı yoktur. Kira sözleşmesinde belirtilen sürenin dolması halinde, kiracı isterse, kiraları ödemek koşulu ile o evde oturmaya devam edebilir. Kiralayan (ev sahibi) ancak biraz sonra tek tek belirteceğim şartların oluşması halinde tahliye davası açabilir. Kiracı, kira süresini uzatmak istemiyorsa, kira süresinin bitmesine 15 gün kala, ev sahibini bu durumdan haberdar eder ve zamanı geldiğinde de evi tahliye eder.
Kiralayanın (ev sahibi) tahliye davası açabilme şartları, Borçlar Kanununda ve 6570 sayılı kanunun 7.maddesinde tek tek belirtilmektedir. Belirtilen bu hususlar sınırlı sayıda olup tarafların özel olarak belirledikleri şartlar geçerli olmaz. Yani, kiralayan ancak 6570 sayılı kanunda ve Borçlar kanununda belirtilen şartlar nedeniyle tahliye davası açabilir.
Öncelikle 6570 sayılı kanun çerçevesinde kiralayanın tahliye davası açabilme şartlarını inceleyelim:
İlk şart, kiracıdan tahliye taahhüdü alınması durumudur. Kiracı, tahliye taahhüdü ile, evi belli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüd etmişse, o tarihte evi boşaltmak zorundadır. Boşaltmadığı takdirde kiralayan, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilecektir. Söz konusu tahliye taahhüdünü için de bazı şartlar gerekmektedir. Belirttiğim gibi tahliye taahhüdü öncelikle yazılı yapılmalıdır . Noterden yapılması şart değildir. Ancak, noter kanalıyla yapılması halinde kiralayan için daha güvenceli bir durum oluşmuş olacaktır. İkinci şart, tahliye taahhüdünde, evin tahliye edileceği tarihin belirtilmesi zorunluludur . Üçüncü ve son şart ise, tahliye taahhüdünün ilk kira yılını takip eden yıllardan sonrası için verilmiş olması gerektiğidir. Tahliye taahhüdündeki tarihin ilk kira yılı içerisinde olmaması gerekmekir.Bir evi ilk defa kiralıyorsanız, ister kiracı olun, ister kiralayan, ilk kira kontratı ile yapılan tahliye taahhüdü geçerli omaz. Söz konusu taahhüdün, kontrattan ayrı olması da bu durumu değiştirmez .
Öncelikle 6570 sayılı kanun çerçevesinde kiralayanın tahliye davası açabilme şartlarını inceleyelim:
İlk şart, kiracıdan tahliye taahhüdü alınması durumudur. Kiracı, tahliye taahhüdü ile, evi belli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüd etmişse, o tarihte evi boşaltmak zorundadır. Boşaltmadığı takdirde kiralayan, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilecektir. Söz konusu tahliye taahhüdünü için de bazı şartlar gerekmektedir. Belirttiğim gibi tahliye taahhüdü öncelikle yazılı yapılmalıdır . Noterden yapılması şart değildir. Ancak, noter kanalıyla yapılması halinde kiralayan için daha güvenceli bir durum oluşmuş olacaktır. İkinci şart, tahliye taahhüdünde, evin tahliye edileceği tarihin belirtilmesi zorunluludur . Üçüncü ve son şart ise, tahliye taahhüdünün ilk kira yılını takip eden yıllardan sonrası için verilmiş olması gerektiğidir. Tahliye taahhüdündeki tarihin ilk kira yılı içerisinde olmaması gerekmekir.Bir evi ilk defa kiralıyorsanız, ister kiracı olun, ister kiralayan, ilk kira kontratı ile yapılan tahliye taahhüdü geçerli omaz. Söz konusu taahhüdün, kontrattan ayrı olması da bu durumu değiştirmez .
Tahliye taahhüdüne cezai şart hükmü de eklenebilir .
Evin boşaltılacağına dair verilen taahhüdün dolmasının ardından ev sahibi, ya icra dairesine başvurarak ya da mahkemeye dava açarak evin tahliyesini isteyebilecektir. Uygulamada pratik olan yol Örnek 56 tahliye emri doldurularak kiracıya tebliğ edilmesidir. Bu durumda kiracıdan, varsa itirazlarını 7 gün içinde bildirmesi istenir. Ev sahibi sözkonusu haklarını 1 ay içerisinde kullanmalıdır. Aksi halde, hakkından feragat etmiş sayılır ve sözleşme kendiliğinden yenilenmiş sayılır.
Kiralayanın, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilmesi için ikinci şart ise evi; kendisi, eşi veya çocukları için konut olarak kullanma ihtiyacının doğması halidir. Madde metninde sayılan kişiler sınırlı sayıdadır, yani genişletilemez, yani evsahibi, kendisi, eşi veya çocukları dışında başka bir kimsenin konut ihtiyacı için tahliye davası açamaz. Söz konusu konut ihtiyacının doğmuş, samimi ve gerçekçi olması gerekmektedir . Bu durumda, kira akdinin bitmesini takip eden 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir.
Kiralayanın, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilmesi için üçüncü şart; ev sahibinin işyeri ihtiyacı nedenidir. Ev sahibi, bir önceki bendde olduğu gibi kendisi, eşi veya çocuklarının işyeri ihtiyacını karşılamak amacıyla, kiracıdan evini tahliye etmesini isteyebilecektir. İşyeri ihtiyacının yine bir önceki bendde anlatıldığı gerçek ve makul olması gerekmektedir . Söz konusu ihtiyacın doğması durumunda, kira sözleşmesinin bitmesini takip eden bir ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir.
Bir evi, yukarıdaki bendlerde olduğu gibi kendisi, eşi veya çocuklarının konut veya işyeri ihtiyacı için alan yeni maliğin durumu ise biraz daha farklıdır. Bu durumda yeni malik , evi satın almasından itibaren bir ay içinde durumu belirten bir ihtar çektikten altı ay sonra tahliye davası açabilecektir.
Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi için bir diğer şart ise; taşınmazı yeniden inşaa veya imar amacıdır. Bunun için, evin zorunlu tamiratı gerekmekle birlikte, bu tamirat imar amacıyla yapılmalıdır . Tamiratların yapılması sırada kiracının evde oturması mümkün olmamalıdır. Kiracı, hakları saklı kalmak şartıyla evi terkedecek, onarım sonrasında ise tekrar dönecektir. Söz konusu ihtiyacın doğması durumunda, kira sözleşmesinin bitmesini takip eden bir ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir. Basit onarımlar için bu bend hükmü uygulanamaz, taliye kararı verilemez.
Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi için bir diğer şart ise; kiracının bir yıl içinde kirasını iki defa geciktirmesi halidir. Bu durumda kiralayan (ev sahibi), vaktinde ödenmeyen kira için kiracısına ihtar çekmelidir. Bu şekilde kiracı yılın herhangi bir döneminde 2 defa kirasını geciktirir ve kiralayan da 2 haklı ihtar çekerse, kira sözleşmesinin bitiminde başka bir ihtara gerek kalmadan kiralayan bir ay içinde tahliye davası açabilecektir. Eksik ödemeler için de iki haklı ihtar hüküm ifade eder.
Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi için bir diğer şart ise; kiracının veya eşinin aynı şehir belediyesi sınırları içerisinde oturabileceği bir eve daha sahip olması halidir. Böyle bir durumda kiralayan, konuta ihtiyacı olduğunu ispatlamak zorunda kalmadan ve kira sözleşmesinin bitmesini beklemeden tahliye davası açabilecektir. Kiracının evinde bir başka kiracının bulunması, kiralayanın bunu önceden biliyor olması durumu değiştirmeyecektir.
6570 sayılı kanununun 12.maddesine göre de; kira sözleşmesinde aksine açıklama olmadıkça, kiralanan yerin kiracı tarafından başkasına kiraya verilmesi veya kiracının kiracılık hakkını devretmesi tahliye sebebi olarak belirtilmiştir. Keza, kiracının terk ettiği taşınmazı başkasına herhangi bir sebeple işgal ettirmesi de yasaklanmıştır. Kiralananı başkasına kiraya veren kiracıya, bu durumu düzeltmesi için ihtar çekilerek süre verilmelidir. Aksi halde dava açılır. İşgal halinde ise, hiçbir ihtar veya süre şartı aranmaksızın tahliye davası açılabilecektir.
Kiralayanın tahliye davası açabilme şartlarından bir kısmı da Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Bunlar da sırası ile;
İlk şart, 256.maddede düzenlenen sözleşmeye aykırılık halidir. Bu hüküm genel bir hükümdür. Bu maddeye göre kiracı, kiralananı kullanırken özenle ve tahsis gayesine uygun olarak hareket etmeli, bina içindeki diğer oturanlara karşı komşuluk gereklerine uygun davranmalıdır . Kiracının bu hallere aykırı davranması durumunda, kiraya veren süre sonunu beklemeden sözleşmeyi hemen feshedebilecektir. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için, evvela kiracıya akde aykırılığı gidermesi için ihtar çekmesi ve münasip bir mehil vermesi gerekir. Bu ihtar, herhangi bir şekle tabi değildir. Eğer kiracı, kiralananı açıktan açığa fena kullanarak kiralanana daimi bir zarar verirse , ihtara da gerek yoktur. Eğer yapılan ihtar amacına ulaşmışsa, yani kiracı ihtar üzerine sözleşmeye ve kanuna aykırı davranışlarına son vermişse, artık kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı mevcut olmayacak, akde aykırılık giderilmediği takdirde ise tahliye davası açılabilecektir.
Borçlar Kanunu anlamında, kiralayanın tahliye davası açabilmesinin ikinci şartı ise, 260.maddede düzenlenmiştir. Buna göre; Kiracı, zamanı gelmiş bulunan ancak ödenmeyen kira alacağı için, altı ay ve daha uzun süreli kira sözleşmelerde 30 gün, daha kısa süreli sözleşmelerde 6 günlük süre verir ve kira parasının ödenmesini ister (ayrıca ödememe nedeniyle kira süresi sonunda sözleşmeyi fesh edeceğini de belirtebilir ayrıca ödenmeyen kira paraları ihtarda mutlaka gösterilmelidir) . Kiracının, borcunu ödemesi halinde kira ilişkisi devam edecek ancak, söz konusu ihtar 6570 sayılı kanuna göre ilk haklı ihtardan biri olarak sayılacaktır. Kira parasının ödenmemesi halinde ise ihtarda belirtilen sürenin dolması ile tahliye davası açabilecektir.
S-6570 sayılı gayrımenkul kiraları hakkındaki yasa nedir?
C-Belediye sınırları içindeki üstü kapalı yerlerin kiralanmasını düzenleyen yasadır.
S-6570 nolu yasaya göre başlıca tahliye nedenleri nelerdir?
a-) İhtiyaç
b-) Yazılı tahliye taahhüdü
c-) İki haklı ihtar
d-) Temerrüt
e-) Esaslı surette tamir ve tadilat ile yeniden inşa
f-) Sözleşmeye aykırılık
g-) Konutlar için kiracının aynı şehir belediye sınırları içinde oturabileceği başka bir gayrımenkul olması.
b-) Yazılı tahliye taahhüdü
c-) İki haklı ihtar
d-) Temerrüt
e-) Esaslı surette tamir ve tadilat ile yeniden inşa
f-) Sözleşmeye aykırılık
g-) Konutlar için kiracının aynı şehir belediye sınırları içinde oturabileceği başka bir gayrımenkul olması.
KİRA TESBİT DAVALARI
Kiraya veren veya malik kira tespit davası açabilir. Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren en geç 15 gün önce ihtar veya dava dilekçesinin davalı kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Buna uyulmazsa, mahkemece tespit edilen kira, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. Belirtilen süre içinde ihtar gönderilmişse, dönem sonuna kadar dava açılabilecektir. Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin özel şart varsa, bu şart yenilenen ilk dönemde tarafları bağlar; yani yenilenen ilk dönemde bu şarta göre kira artışı yapılır. Yine sözleşmede her yıl kiranın artacağına ilişkin özel şart varsa, ihtarname çekmeye gerek yoktur. Dönem sonuna kadar her zaman dava açılabilir.
Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin bu konudaki yerleşik içtihatlarına göre, kira bedelinin tespiti davalarında; öncelikle taşınmazın bulunduğu muhitteki olağan rayiç araştırılacak; olağan rayicin bulunamaması halinde, kira parası ekonomi esaslarına göre bir başka deyimle Toptan Eşya Fiyat Endekslerindeki (TEFE) artışa göre tespit edilecek; bu yöntemle tespit edilen kiranın çevrede oluşan rayiç kira bedellerine göre yetersiz kalması halinde ise, gerektirici nedenleri açıkca gösterilerek aşırı olmayacak bir oranda kira parasında Hak ve Nesafet kuralları çerçevesinde ayrıca bir artış yapılabilecektir.
Yargıtay, son kararlarında tarafların serbestçe ve her türlü etken dışında yaptıkları kira akdinde kararlaştırdıkları kira parasının, aksi kanıtlanmadıkça o dönemin olağan rayicine uygun olduğunun kabul edilmesi gerektiğini, koşullar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı ileri sürülüp kanıtlanmadıkça kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan bu kira parasının tespiti için Toptan Eşya Fiyat Endeksinin % 65 ile sınırlı olarak üç yıl için artırımının esas alınacağını, bu şekilde hesaplanacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğunun ilke olarak kabul edilmesi ve uygulamanın buna göre yapılması gerektiğini vurgulamıştır.
Bu davada uygulamada genellikle mahkemece mahallinde keşif yapılarak (Hukukçu+inşaat mühendisi+mülk sahibi) nden oluşan bilirkişi heyetinden rapor alınmakta; rapor doğrultusunda karar verilmektedir.
S-Ev sahibi kontrat dışı zam yaparsa kiracı dava açabilir mi?Ev sahibiniz kirayı kontratta yazan oran ve tarih dışında zam yapıyorsa ne yapmalısınız? Bilir kişiler bu konuda nasıl yardımcı olur? AVM ve sinema salonu kirayı artırabilir mi?
C-Kira kontratında yazan asıl olduğu için ve ortada bir sözleşme geçerli olduğu için, kontratta yazan kira oranından fazlasını mal sahibi isteyemez. Eğer taraflar bu konuda anlaşamıyorlarsa ancak kira döneminin bitimine 1 ay kala mal sahibi ihtarname çekerek kira tespit tavası açacığını beyan etmek zorundadır. Bu ihtarnamenin de mutlaka bir gerekçeye dayalı olması gerekiyor. Enflasyon yada semte değer katan bir yatırım yapılmışsa ev sahipleri (sinema salonu, AVM, hastane, yolların yeniden düzenlenmesi.. yeni yol trafiğinin açılması, metro yada metrobüs geçmesi.. vb..) değer artışı gerektiğini mahkemeye gerekçe gösterip ispat etmek zorundadırlar.
S-Kiracı kira tespit davası sonucuna itiraz edebilir mi?
C-Hali hazırda kira tespit davası varsa kiracı bu davaya karşı bir dava açma gibi bir şansı yoktur. Dava açılsa dahi, hakim ve savcılar tarafından konusu ve içeriği aynı olduğu için birleştirilecektir. Bu davada da görev yapan bilir kişiler bir mülkün değerini tespit ederken, konumuna, yapılma malzemesine, belikli merkezlere yakınlığına, ana arterlere yakınlığına göre bir rapor verecektir. Bu rapor eğer yeterli gelmezse ve bu raporun yeterli olmadığını kiracı ispatlarsa kira artışı temyize ve yargıtaya kadar gidebilir. Yargıtaya intikal ettikten sonra, yargıtayın vereceği karar doğrultusunda dava düşebilir yada dosyayı yeniden incelenmek, daha çok bilir kişinin daha detaylı incelemesi istemiyle mahkemeye sevk edebilir. Ağırlıklı olarak bilir kişilerin verdiği detaylı raporları yargıtayın da onaylandığı unutulmamalıdır.
S-Kiracı kira tespit davası sonucuna itiraz edebilir mi?
C-Hali hazırda kira tespit davası varsa kiracı bu davaya karşı bir dava açma gibi bir şansı yoktur. Dava açılsa dahi, hakim ve savcılar tarafından konusu ve içeriği aynı olduğu için birleştirilecektir. Bu davada da görev yapan bilir kişiler bir mülkün değerini tespit ederken, konumuna, yapılma malzemesine, belikli merkezlere yakınlığına, ana arterlere yakınlığına göre bir rapor verecektir. Bu rapor eğer yeterli gelmezse ve bu raporun yeterli olmadığını kiracı ispatlarsa kira artışı temyize ve yargıtaya kadar gidebilir. Yargıtaya intikal ettikten sonra, yargıtayın vereceği karar doğrultusunda dava düşebilir yada dosyayı yeniden incelenmek, daha çok bilir kişinin daha detaylı incelemesi istemiyle mahkemeye sevk edebilir. Ağırlıklı olarak bilir kişilerin verdiği detaylı raporları yargıtayın da onaylandığı unutulmamalıdır.
S-Kira sözleşme süresi 2007, 10. ayı itibarı ile sona eriyor. Adıma lojman tahsis edildiğinden dolayı tebliğ tarihinden itibaren bir hafta içerisinde oturup oturmayacağım hakkında iş yerine bilgi vermem gerekiyordu. Ayda 800 YTL verip oturmak yerine daha uygun fiyata oturmayı tercih etmek durumunda kaldım. Bu esnada kiracı evden kontrat süresi bitmeden evden çıkamaz diye bir duyum aldım. Bu konuda ev sahibi ile bir anlaşmazlık yaşadık. Ben de bir ay öncesinden noterden bir ihtarname yolladım ve meskeni boşaltıp lojmana taşındım. Sizden hangi yol izlemem gerektiği hakkında bilgi alabilir miyim?
C-Kiracı kira sözleşmesinde yazılı süre dolmadan evden çıkarsa kalan yani sözleşme bitimine kadar olan kira bedelini ödemek durumunda kalır. Genelde böyle durumlarda kiracı ile mal sahibi arasında iyi niyet çerçevesinde konuşularak anlaşma sağlanmasında fayda var. Anlaşma sağlanamaz ise kanun gereği mal sahibi kiracıdan sözleşme süresinin sonuna kadar olan kira bedellerinin tamamını isteme hakkına sahiptir.
C-Kiracı kira sözleşmesinde yazılı süre dolmadan evden çıkarsa kalan yani sözleşme bitimine kadar olan kira bedelini ödemek durumunda kalır. Genelde böyle durumlarda kiracı ile mal sahibi arasında iyi niyet çerçevesinde konuşularak anlaşma sağlanmasında fayda var. Anlaşma sağlanamaz ise kanun gereği mal sahibi kiracıdan sözleşme süresinin sonuna kadar olan kira bedellerinin tamamını isteme hakkına sahiptir.
S: Konut satın alma dışında, konutların yenilenmesi veya geliştirilmesi için de kredi alınabilecek mi?
C: Evet
C: Evet
S-Depozito nedir? Geri alınabilir mi?
C-Kaparo (depozito) olarak bildiğimiz aslında teknik adı "pey akçesi" olan ödeme, taraflar arasında bir sözleşme yapıldığının kanıtı olarak verilen bir miktar para veya taşınır mala verilen isimdir.
Kiracının taşınma durumunda bırakması olası borçlar ile konuta vermesi muhtemel zararların karşılanması için depozito alınır. Depozito yasaldır. Tahliye halinde kiralanan mülkte bir hasar yoksa depozito iade edilir. Varsa mahkemece yapılacak tespitten sonra masraflar düşülerek bakiye kiracıya ödenir. İspat bakımından depozito miktarını kira kontratına yazmak ve imza altına almak gerekir. Depozito Türk Lirası veya döviz olarak alınabilir.
S-Kiracı bir mülkü devredebilir mi?
C-Kiracı, kiralanan yeri kısmen ya da tamamen başkasına kiralayamaz ya da kiralanan yerden yararlanma hakkını ya da sözleşmeyi başkasına devredemez ya da taşınmazıterk edip bu yeri kısmen ya da tamamen başkalarına bırakamaz. Bahsi geçen eylemleri yapabilmesi ancak ve ancak kira sözleşmesinde bunları yapabileceğini belirten alt kiralama koşulu olmasına bağlıdır.
Sözkonusu durum konut, dükkan gibi kullanımlar için geçerlidir. Otel, pansiyon, öğrenci yurdu gibi faaliyet amacı zaten başkalarına kiralamak olan mülkler için bu koşul geçerli değildir.
TAPUYA BİLDİRİM
S-10 Sene önce anlaştık anlaşmamızı TAPU MÜDÜRLÜĞÜNE bildirmediğimiz için müteahhit bizi resmen dolandırdı. % 50 %50 olan anlaşmamızı % 30 bize % 70 kendi adına tescil ettirmiş. 6 daireden haksız kazanç ile 3 daire kazandı bizler 5 senedir davanın neticesini bekliyoruz.
C-Siz Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmadınız mı? Yaptıysanız bu sözleşmede daire miktarları kime ne düşeceği açıklanmadı mı? Yoksa arsanın bir miktar devrini mi yaptınız? MÜTEAHHİTE SİZ VEKALET TE YETKİ VERMEDİĞİNİZ SÜRECE ,TAPU DEVİR İŞLEMİ YAPAMAZ.
10-10- 2000 tarihli yazıma. 10-10-2010 tarihinde verdiğiniz cevabı ancak okuyabildim. Noterde yaptığımız çok güzel sözleşmeyi tapu ve İmar müdürlüğüne bildirmek gereğini 6 daireli 30 tahsilli kişinin bilmediğini şimdi anladık. Vekalet verilmesinin de gerekli olduğunu Noterde öğrendik ve verdik. Bizleri temsil etmesi gerektiğine inandık. Sözleşmede belirtilen % 50 % 50’ nin dışına çıkılamayacağına inancımız vardı.
Ancak tapu müdürü ‘ben vekalete bakarım vekalet sahibinin talebini yerine getirmem gerekir’ diyebiliyor. Arsada %50 hak sahibi olan müteahhidin, kat irtifakı listesinde mülkün %70 kısmını kendi adına tescil etmek istemesine nedense ses çıkartmıyor çünkü kanunda böyle bir boşluk var.
TAPU MÜDÜRLÜĞÜNE VE İMAR MÜDÜRLÜĞÜNE BİLDİRİLMİYEN sözleşme VE
VEKALETNAMELER ÇÖPTÜR
Ancak tapu müdürü ‘ben vekalete bakarım vekalet sahibinin talebini yerine getirmem gerekir’ diyebiliyor. Arsada %50 hak sahibi olan müteahhidin, kat irtifakı listesinde mülkün %70 kısmını kendi adına tescil etmek istemesine nedense ses çıkartmıyor çünkü kanunda böyle bir boşluk var.
TAPU MÜDÜRLÜĞÜNE VE İMAR MÜDÜRLÜĞÜNE BİLDİRİLMİYEN sözleşme VE
VEKALETNAMELER ÇÖPTÜR
KOOPERATİF
S-60 dairelik bir kooperatif sitesinde bir dairem var. Kat mülkiyet tapusunu kooperatif hazırlayıp 15 sene önce bizlere teslim etti . Satmak istedim tapuda blok no yanlış çıktığı için satış yapamıyorum. Tapu Müdürlüğüne gidip durumu anlattım. Çok mantıksız talepleri var blokları yık yeniden yap diyor. Oysa proje ve tasdikli isim listesi ile eksiksiz tapuya müracaat edilmiş tapu yazılırken hata yapılmış. Şimdi benim tapumu düzeltmiyorlar, ne yapmalıyım ?
C-Mülkiyet konuları her zaman çok önemli konulardır. Bu nedenle konuyu çözmek için uğraşmak gerekir. Bu süreç ne yazık ki uzun ve sıkıntılı bir süreçtir. Konu mutlaka tapuda çözümlenmek zorundadır. Tapu müdürünün size yol göstermesi gerekirdi. Neyse size çözüm iki önerim var: 1. 60 dairenin her birinden vekalet alınmalıdır. Bu vekaletle projede ve bağımsız bölüm listesinde gerekli değişikliğin yapılarak, her kat malikinin kendi yerinde oturduğunun belgelendirmesi yönünde yetki verilmelidir. Bu vekaletler alındıktan sonra tapu müdürlüğüne başvurulacaktır. Tapu müdürü verilen vekaletleri dikkate alarak projede yapılan hatayı düzeltecek ve sorun ortadan kalkacaktır. Tapu müdürü bu işlemi yapmada çekince yaşarsa, Tapu Bölge Müdürlüğü ya da Genel Müdürlükten görüş alınarak bu işlem yapılabilir. 2. Doğrudan mahkemeye başvurarak, mahkeme kararı ile resen değişiklik yapılması sağlanabilir.
KUSURLU EV
S-Bundan 2 yıl önce yeni bir daire aldım. Hatalı bir nedenden dolayı daireyi kanalizasyon suları basıyor. Yapan müteahhitin de bunu bildiğini söylediler. Nasıl bir yol izleyebilirim?
C-Kusurlar,gözlen görülene açık ayıp,gözle görülmeyen kusurlara ise gizli ayıp denir. Gizli ayıplar malzemeyi kullandığımızda açığa çıkan ayıplardır. Sizin şikayetinize konu olan ayıp türü de ikincisine giriyor: Gizli Ayıp. Sizin baş vuracağınız 3 yol var. 1-Ayıbın giderilmesi,2-Bedelden indirim yapmak,3-Dairenin iadesi. Bizde müteahhit alışkanlıklarının üçüne de izin vereceğini sanmıyorum. Yine de görüşün,
sonuç vermez ise vakit kaybetmeden Tüketici mahkemesine başvurmalısınız.
KUSURLU İNŞAAT
S-2008 Nisan ayında dubleks bir daire satın aldım. Yağmur yağdı,duvarlar çatladı ve çatlayan duvarın üzerindeki camdan su sızdı. Artık su alt katın tavanından damlamaya basladı. Bina yeni yapılmış ve ilk kendim oturuyorum. Eski ev sahibine bunlari bildirdim. Kendisi yaptıracağını bir çok kez söyledi ama yaptırmadı. Şimdi de beni ilgilendirmez diyor. 1.) Yapı denetim bu olukla nasıl onay verebilir? 2) Müteahiddin bina yapımında bu tür sorumluluğu nedir? 3) Evim hasar gördü. Ev sahibine tazminat davasi açabilir miyim?
C-Eğer binanın yapıldıktan sonraki teslim tarihinden itibaren 5 yıldan az süre geçmişse, bu gizli ayıplı ürün kapsamında değerlendirilerek yapımcıdan talep edilebilir. Yasal yollara başvurarak Tüketici Yasası'ndaki haklarınızı kullanabilirsiniz.
TOPRAKTAN EV ALMA,
Her yatırımda olduğu gibi geleceği görme sezgisi konutta da geçerlidir. Yatırım için ideal araçlardan biri topraktan ev almadır. Belki en isabetlisi,en kazançlısıdır,değer artış kazancı en yüksek olanıdır. Kent merkezlerinde spekülatif hareketler dışında,doymuş fiyatlarla ev almak düşüncesi pek cazip değil. Kent merkezi de dahil olmak üzere topraktan almak genel bir fikir olarak her zaman kazandırır. Ancak kentin gelişmeye en uygun alanlarında,gelecek vadeden, sağlam projelerden,ulaşım ve altyapı planları gözetilerek,resmi süreçler,inşaat kalite ve projesi değerlendirilerek verielecek karar yatırımcı lehine olumlu sonuçlar doğuracaktır. Bu bölgelerde şehircilik açısından daha planlı,daha konforlu,sosyal donatlı yaşam alanları ortaya çıkmaktadır.
Bitmemiş konutların "Kullanım İzni" almaya uygun olup olmadığını teyit etmeniz de faydalıdır.- Maket üzerinden ev alırken inşaatı yapan firmanın geçmişi ve referansları iyi araştırılmalı, şirketin geçmişte yaptığı işlerin kalitesi, zamanında teslim edip etmediği öğrenilmeli.
- Bazı projelerin satış ofislerindeki satış elemanlarının prim usulüyle çalıştığı göz önüne alınarak sözle vaat edilen herşeyin yazılı hale getirilmesi sağlanmalı.
- Satış ya da satış vaadi sözleşmesinin noterden onaylı olmasına dikkat edilmeli.
- Firma tarafından verilen garantiler ve süreler iyi irdelenmeli.
- Firmanın satış sonrası hizmetler biriminin olup olmadığı araştırılmalı, bu hizmetleri yerine getiren firmalar tercih edilmeli.
- Söz konusu arsanın ya da inşaatın tapu kayıtları incelenip, kayıtlarda konut alanı olup olmadığı tespit edilmeli.
- Belediyenin imar planında konut alanı olup olmadığı tespit edilmeli.
- İnşaatı yapan şirketin ya da kooperatifin sözleşmesi görülmeli.
- Projenin statik ve teknik şartnamesi incelenmeli.
- Bütün bu şartlar yerine getirildikten sonra satın alma aşamasında mutlaka bir sözleşme imzalanmalı.
- Sözleşmede söz konusu inşaata ve arsaya ilişkin ada pafta ve parsel numaraları, imar planıyla ilgili bilgiler, binanın kat sayısı, bağımsız bölüm sayısı, alınacak olan dairenin hangi daire ya da kaç numaralı daire olduğu gibi bilgiler mutlaka bulunmalı.
- Dairenin peşin satış bedeli, taksitli satış bedeli, taksit sayısı ve faiz oranı sözleşmeye yazılmalı.
- Sözleşme tarihi, dairenin teslim tarihi ve ortak alanlardaki sosyal tesislerin teslim tarihi sözleşmede ayrı ayrı belirtilmeli.
- Konutun kaç metrekare olduğu, oda, salon gibi bölümlerinin kaç adet olduğu, dairede kullanılacak malzemelerin çeşidi ve kalitesi, ortak alanların ve bu alanlardaki tesislerin neler olacağı, hangi ortak alanların kimler tarafından ne şekilde kullanılacağı da sözleşmede açıkça belirtilmeli.
s- Elimdeki küçük birikimi peşinat vererek bir konut projesine gireceğim. Topraktan girmiş olacağım için fiyat makul,evim olabilmesi için başka bir şansım yok. Firma aynı zamanda bir bankayla anlaşmış ve yapım aşamasında olduğu halde konut kredisi çekebileceğim. Krediyle almam riski azaltır mı? En kötü ihtimali göz önünde bulundurmak istediğimden, bana kötü senaryoları söyleyebilir misiniz? Şu an her şey iyi görünüyor ama öngörüde bulunmak da zor. Daha önceki sorulardan okuduğum kadarıyla irtifak tapusu almalı ve sözleşmeyi noter onaylı yapmalıyım. Bunların dışında tavsiyeniz var mı?
C- Bankanın bir projeye kredi veriyor olması önemli bir güvence. Sözleşmenin noterden yapılması da önemli. Ancak, bunların olması risk yaşama olasılığının olmadığını göstermez. Mutlaka firmayı araştırmalısınız. Daha önce kaç proje yapıp teslim etmiş, mali gücü nedir? Firmanın geçmişinde sıkıntı yaşanmış mı? Bunlar da önemli.
İSKAN
S- Bir konut almak üzereyim fakat sonradan öğrendiğime göre yerin iskan raporu yokmuş,bunu belediyeden ve yapı denetim firmasından araştırdım. Yapı inşaat izni alındıktan ve inşaat bittikten sonra yeni bir yol yapımı nedeniyle inşaat firmasından para istenmiş o verilmediği için iskan verilmiyormuş.firmada ödememek için direniyor. Böyle bir durumda nasıl bir sorunla karşılaşırım?
C-iskan, evin imarlı bir parsel üzerinde projesine ve ruhsatına uygun şekilde yapıldığını, mekanik ve elektrik sistemlerinin uygun olduğunu, su, doğalgaz, elektrik sorunlarının olmadığını, yapımcı firmanın SSK borcunun olmadığını, kat mülkiyeti tapusu alınabilecek niteliklerde olduğunu kanıtlayan tek belgedir. İskanı alınamamış bir ev her zaman bir soru işareti taşır. İskan alınamama gerekçesini iyi araştırmanız gerekir. belirtilen gerekçeden başka sorunları da olabilir. Daha sonra iskan çıkartmanız gerektiğinde, müteahhiddin ödemesi gereken bedelleri de siz ödemek zorunda kalabilirsiniz.
S-KAÇ ÇEŞİT KİRA SÖZLEŞMESİ VARDIR?C-İki çeşit kira sözleşmesi vardır; yazılı kira sözleşmesi ve sözlü kira sözleşmesi. Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılmasında ispat açısından sayısız fayda vardır. Hatta aktin noterde yapılması, gelecekte olabilecek anlaşmazlıkların kolay yönden çözümü açısından sağlıklı bir yoldur. Zira noterde yapılan bir sözleşmenin varlığına, imzasına ve içeriğine yapılan itirazlar kabul görmez. Kira akdi sözlü olarak da gerçekleştirilirse, sözleşmenin sıhhati ve ispatı açısından zorluklar meydana gelebilir.
S-KİRA BEDELİ ÖDENMEDİĞİNDE KİRALAYAN NE YAPABİLİR?
C-Kiracı, kira bedelini süresinde ödemediği takdirde konut sahibi noterden 30 günlük ihtarname veya icradan 30 günlük ödeme emri gönderir. 30 gün sonunda halen ödeme yoksa İcra Tetkik Mercii’ ne başvurarak tahliye talep edebilir. Eğer (ihtardan sonra) kira yatar, fakat bir yıl içinde bu durum 2 kez gerçekleşirse, kontratın bitiminde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “2 haklı ihtar” sebebiyle tahliye davası açılabilir.
S-KİRACININ İFLASINDA KİRA SÖZLEŞMESİ FESHEDİLİR Mİ?
C-Bu konu Borçlar Kanunu’nda 261. maddeye göre düzenlenmiştir. Eğer kiracı iflas ederse, birikmiş ve işleyecek kira bedelleri için, bunları ödeyebileceğine dair, münasip bir süre içinde teminat da veremezse, o zaman kiralayan sözleşmeyi bu sebeple feshedebilir.
S-HAKLI İHTAR NEDİR?
C-Kiracı kontratın başladığı günden itibaren en geç 5 gün içinde kira parasını yatırmazsa konut sahibi kirayı 30 gün içinde ödemesi için noterden bir ihtarname veya icra dairesinden ödeme emri gönderir. Eğer kira bedeli 30 gün içerisinde yatmazsa bu gönderilen ihtar haklı bir sebebe dayandığı için “Haklı İhtar” sayılır konut sahibi haklı ihtar gerekçesiyle tahliye davası açabilir
S-BİRDEN FAZLA KİRACIDAN BAZILARI SÖZLEŞMEYE UYMAZSA…
C-Kira sözleşmesi bir bütündür. Bu nedenle sadece sorun çıkaran kiracıya değil, olumlu hareket etse bile bütün kiracılara ayrı ayrı ihtarname çekmek gerekir.
S-APARTMAN GİDERLERİ KİRACIYA MI, EV SAHİBİNE Mİ AİTTİR?
C-Kira akdine ortak giderlerin kiracıya ait olduğu yazılı ise, kiracının şahsi hizmetine ayrılanlar kiracıya aittir. Bunlara örnek olarak kapıcı ücreti, ortak elektrik, ortak su parası veya yakıt giderini verebiliriz. Anayapıya ait masraflar ise ev sahibine ait olacaktır; Boya, badana, kalorifer kazanı değiştirilmesi gibi.
S-KİRANIN DEVRİ NEDİR?
C-Kiracının, kira sözleşmesinin konusu olan kullanma hakkını devretmesidir.
S-KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRELİ OLMASI NEDİR?
C-Kira sözleşmelerinin geçerli olması için süreli olması şart olmamakla beraber, taraflar anlaşarak kira sözleşmesini süreli yapabilirler. Tarafların özgür iradeleri ile kararlaştırdıkları altı ay, bir yıl, üç yıl gibi belirli bir zamanı içeren kira sözleşmelerine süreli kira sözleşmesi denir.
S-ÖLÜNCEYE KADAR SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİC-Her ne kadar kira sözleşmesinin süresi ölünceye kadar denmişse de insanın ne zaman öleceği belli olmadığı için sözleşme süresiz sayılır. Bu nedenle de ve hasılat Kirası olması sebebiyle kira başlangıcından itibaren altı aylık dönemlere ayrılarak son altı aydan, yani bozulması istenen tarihten altı ay önce kira sözleşmesini sona erdirme ihbarında bulunularak bu sözleşme sona erdirilebilir. Sona erdirmeye karşın kiracı kiralananı boşaltmazsa aleyhine boşaltma davası açılır.
S-TEMERRÜT NEDİR?C-Dar anlamıyla temerrüt, kiracının kira sözleşmesine göre vermesi gerektiği tarihte kira parasını vermemesi, ya da kira sözleşmesinde belirli bir zaman yoksa kiralayanın verdiği belli süre içinde kira parasını ödememesidir.
S-KİRA SÖZLEŞMESİ TAPUYA YAZILABİLİR Mİ? BU YAZIM KİRACIYA NASIL BİR hak SAĞLAR?
C-Kural olarak kira sözleşmesi şahsi hak sağlar, bu nedenle kiracı ve kiralayan sözleşmeden kaynaklanan haklarını sadece birbirlerine karşı öne sürebilirler, üçüncü şahıslara karşı ileri süremezler. Ancak kiracı ve kiralayan anlaşarak yapmış oldukları kira sözleşmesini tapuya yazdırabilirler. Bunun için birlikte tapuya giderek istemde bulunmaları gerekir. Tapuya yazılan kira sözleşmesi bilhassa kiracı için ayni hak kuvvetinde bir hak sağlar. Bu nedenle kiracı kira müddeti boyunca sözleşmeden kaynaklanan hakkını hem üçüncü kişilere hem de bu yeri satın alan yeni malike karşı ileri sürebilir.
KİMLER KİRA SÖZLEŞMESİ YAPAMAZLAR? İyi ve kötüyü ayırt edemeyenler, 18 yaşını doldurmayanlar, iyi ve kötüyü ayırt etme yetenekleri olmasına rağmen 18 yaşını doldurmayanlar (evlenme ile reşit olma dışında) ve kısıtlıların tek başına yapmış oldukları kira sözleşmeleri hükümsüzdür.
S-KİRA SÖZLEŞMESİ YAZILI OLMALI MI?
C-Kira sözleşmeleri sözlü veya yazılı olarak yapılabilir. Ancak sözlü sözleşmenin başlangıç tarihini ispatlamak oldukça güç olduğundan, kira sözleşmelerini yazılı yapmak daha faydalıdır. Taraflar kendi aralarında yapabilecekleri gibi, sözleşme imzalarını noterde tasdik ettirebilirler. dava açarken veya icra takibi yaparken kira sözleşmesinin başlangıç tarihi yani gün, ay, yıl çok önemlidir. Taraflardan birinin sözleşmeyi kaybetmesi halinde karşı taraf kendi söylediklerini daha kolay olarak, elindeki sözleşme ile kanıtlayabilir.
S-KİRA SÖZLEŞMESİNDE HANGİ UNSURLAR BULUNMALI?
C-Sözleşmede iki tarafın ad ve adrseleri, aylık ve yıllık kira miktarı ile sözleşme süresi ve taşınmazın durumu yazılır. Artış miktarı tespit edilir ve belirtilirse geçerli olur. demirbaş ve ortak giderlerin ödemelerinin kime ait olacağı, varsa stopaj ödemesi hakkında bilgi ve kiranın nereye ödeneceği belirtilir. Kira sözleşmesi üzerine yazılıp geçerli sayılmayan tek husus; tahliye taahhüdüdür. Bunun dışında yazan her şey geçerlidir.
Kiracı;
S-Kiracıyım, apartman yöneticisini şikayet etme hakkım var mı?
C-Oturduğum ev kayınpederimin, ancak her şeyi ile ben ilgileniyorum. Yönetici astığım astık ben her şeyim diyerek 2 senedir yönetim kurulunu toplamamakta, denetçiye kendisini denetletmemekte, harcamaları kendi kafasına göre yapmakta, yönetim kurulunun imzalarını almamakta, aynı zamanda apartman sorunları ile ilgilenmemektedir. Apartmanda oturanların çoğu kiracı kayınpederim beni mahkemelere götürmeyin diyor. Ben Sulh Mahkemesine müracaat edebilir miyim?
C-Kiracı olarak her konuda dava açma hakkınız yok.Kiracının sadece , kullanıma ilişkin konularda kat malikleri kurulu kararlarına karşı dava hakkı bulunmakta ,ancak yönetici seçimi,aidat gibi konularda ise kurul kararlarına karşı dava hakkı bulunmamaktadır.Bu gibi konularda dava hakkı kat malikinin ( kayınpederinizin) dir. Yargıtay Kararları: ’ Kiracı ancak kendi kullanımına doğrudan doğruya etkili olan ve bağımsız bölümünden ortak yerlerle birlikte yararlanmasını kısıtlayan konularda aktif husumet ehliyetine sahiptir.’
S-5 yıldır bir kiracım var, kira bedelini son zamanlarda ödeyemiyor. Epeyce birikti evden çıkarmak istiyorum, nasıl bir yol önerirsiniz?
C-İhtarname çekin... Hala ödenmezse dava açmak zorunda kalırsınız... Kiracınız iyi niyetliyse kendisinden senet alın... Hem kiracınıza zaman vermiş olursunuz hem de daha hızlı hareket edebileceğiniz bir araca sahip olursunuz...
S-Kiracının Tahliye Gerekçeleri Nelerdir?
C-Tahiye gerekçeleri şunlardır: Konutu başkasının satın alması,Kiracının tahliye taahhüdü vermesi,kiralayanın ihtiyaç hali,kiralayanın yeni inşaat yapma durumu,imar ve kiralayanın noterden iki haklı ihtar çekmesi… S-KİRACININ KİRA SÖZLEŞMESİNE AYKIRI DAVRANMASI HALİNDE NE OLUR? C-Kiracının sözleşmeye aykırı bir eyleminden dolayı aleyhine dava açabilmek için öncelikle kiracıya ihtarname çekerek bu ihtarname ile bir süre vererek olumsuz durumuna son vermesi istenmelidir. Bu ihtar çekilmeden dava açılmaması gerekir. Aksi takdirde davanın reddi söz konusudur. S-DEPOZİTO YASAL MI?
C-Taşınmaz kiralarında depozito yasaldır. Kiracının taşınma durumunda bırakacağı borçlar ile taşınmaza vermiş olduğu zararların karşılanması için depozito alınır. Tahliye halinde taşınmazda bir hasar yoksa depozito iade edilir. Varsa mahkemece yapılacak tespit ve masraflar düşülerek bakiye kiracıya ödenir. İspat bakımından depozito miktarını yazmak ve imza altına almak gerekir. Depozito Türk Lirası veya döviz olarak alınabilir.
S-KİRA BEDELİ KASTEN ALINMIYORSA NE YAPILABİLİR?
C-Kiracı kira bedelini gönderdiği halde kiralayan bu parayı almamakta direnirse alacaklı temerrüdünden bahsedilebilir. Borçlar kanunu’nun 90. maddesine dayanarak kiracı Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “ödeme yeri tayin edilmesini” ister. Sulh Hukuk Mahkemesi bir bankayı seçer ve her ay kiranın oraya yatırılmasına karar verir. Mahkemenin kararından sonra kira bedellerini bu bankaya yatıran kiracı temerrütten yani bir tahliye nedeninden kurtulmuş olur. Ancak bu işlemi yaptırmazsa ve kiralayan haklı ihtarlar gönderirse tahliye kaçınılmaz olur. S-YENİDEN İNŞAAT VE TADİLAT NEDENİYLE KİRACI TAHLİYE EDİLEBİLİR Mİ?
C-Kiralayan, esaslı bir biçimde tadilat ve inşa gerektiren gayrimenkulünü tahliye edebilir. Ancak tadilat sonunda gayrimenkulünü eski kiracıya teklif etmek zorundadır. Bir ay içinde olumlu cevap gelmezse başkasına kiralayabilir. Aksi halde 3 yıl boş tutmak zorundadır. S-BORÇLAR YASASI BÜTÜN KİRA İLİŞKİLERİNE UYGULANABİLİR Mİ?
C-Borçlar Yasası genel bir yasadır. Kiracı ile kiralayan arasındaki kira alacağından kaynaklanan davalara uygulanır. Bununla beraber bir kısım maddeleri örneğin; kiracının ihtarname çekilmesine karşın verilen süre içinde kirayı ödememesi nedeniyle, kiracının temerrüdünde bütün kira ilişkilerine ve yine kiracının veya kiralayanın hak ve yükümlülüklerinden kaynaklanan davalarda uygulanır. Ancak kiracının kiralananı boşaltması ve kira parasının artırılması hususunda bütün kira ilişkilerinde uygulanamaz. Bu yönüyle Borçlar Yasası, kira ilişkileri için özel bir yasa olan 6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkındaki yasa hükümlerinin uygulama alanı dışında kalan yerlerde uygulanır.
S-KİRALANANDA MEYDANA GELEN ÖNEMLİ EKSİKLİKLER KİRACI TARAFINDAN
YAPILABİLİR Mİ?
C-Kiralananda kira sözleşmesi içinde meydana gelen önemli değişikliklerin kiracı tarafından yapılabilmesi için; bu eksikliklerin kiracı tarafından yapılmasına kiralayan olur vermiş olmalıdır. Kiracı kiralayana ihtarname çekmiş, kiralayan eksikliği gidermemiş ve yapımı hususunda kiracıya olur vermemişse, kiracı mahkemeye başvurarak bu eksikliğin yapılması için izin almış olmalıdır. Ancak bu iki durumda kiracı kiralayan hesabına eksikliği giderebilir ve kira parasından indirebilir. Eğer kiracı ne kiralayanın olurunu, ne de mahkemeden izin almışsa ve yine de kiralanandaki eksikliği yapmışsa, yaptığı giderimi BY. 413 ve 414. maddelerine dayanarak kiralayandan isteyebilir.
S- 5 dairemin her birinden 800 TL kira alıyorum. Biri işyeri olarak kiraya verdim ve onun da stopajı ödeniyor. Gelir vergisi beyannamesi verirken işyeri içinde ayrıca vergi verecek miyim?
C-Kira gelirinizin yıllık toplamı 2800 TL’yi aşıyor ve işyeri kiraları ile toplamı 2011 yılı için beyan sınırı olan 2300 TL’yi aşıyorsa konut ve işyeriniz için kira gelir beyannamesi vermek durumundasınız..
S-Kiraladığım taşınmazı başkasına kiraya verebilir miyim?
C-Kiralanan taşınmaz başkalarına kiraya verilemez.
S-Kiraladığım taşınmaz için KDV ödeyecek miyim?
C-Kiralanan taşınmazlar için KDV alınmaz.
S-Kira bedelini nasıl ödeyeceğim ?
C-Kira bedelinin, 1/4 ü peşin kalanı 3 eşit taksitle ödenir.
S-Kiraladığım taşınmazın satışı yapılırsa ihalede önceliğim var mı?
C-Kiracının satış ihalesinde öncelik hakkı yoktur.
S-Kaç yıla kadar taşınmaz kiralayabilirim?
C-Taşınmazların kiralanması en fazla on (10) yıla kadar olabilir. Ancak aşağıdaki amaçlarla yapılacak kiralamalarda süre 10 yılı aşabilir.
1. Turistik tesis kurulacak yerler ile turistik tesislerin kiralanması,
2. Enerji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin kiralanması,
3. Doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin kiralanması.
1. Turistik tesis kurulacak yerler ile turistik tesislerin kiralanması,
2. Enerji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin kiralanması,
3. Doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin kiralanması.
S-İlk yıl sonraki kira artışları nasıl yapılıyor?
C-İkinci ve müteakip yıllar kira bedelleri, cari yıl kira bedelinin Devlet İstatistik Enstitüsünce artışın yapılacağı ayda yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (bir önceki yılın aynı ayına göre % değişim oranı) oranında artırılması suretiyle hesaplanıyor.
S-Kiranın ödenmesinde gecikme olursa ne kadar faiz yürütülür
C-Kiranın ödenmesinde gecikme olması halinde 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 51 inci maddesi gereğince gecikme zammı oranı aylık %2,5, yıllık % 30 olarak belirlenmiştir.
S-Kira sözleşmesini hangi şartlarda devredebilirim?
C-Kira sözleşmesi aşağıdaki şartların bulunması halinde devredilebilir;
a) Kira sözleşmeleri, devir talebinde bulunan kiracının söz konusu taşınmazı sözleşmeye dayalı olarak kullanmaya başladığı tarihten itibaren 3 yıl içinde ve sözleşmenin bitimine 6 ay kala devredilemez. Sözleşmeyi devralacak kişiler devir tarihinden itibaren 3 yıl geçmedikçe yeniden devir talebinde bulunamazlar
b) Devir alacaklarda ilk ihaledeki şartlar aranır.
c) Kira sözleşmeleri, kiracının yükümlülüklerini yerine getirmiş olması ve devir talebinde bulunduğu tarih itibarıyla sözleşmeden doğan herhangi bir borcunun olmaması kaydıyla ita amirinin yazılı izni ile devredilir.d) Ancak, topraksız ve az topraklı çiftçilere kiraya verilen tarım arazisi ile büfe, kantin ve çay ocaklarıyla ilgili olan sözleşmeler devredilemez.
S-Kira sözleşmesini devir alırken ödeyeceğim kira bedeli nedir?
C-Ticaret unvanı ve işletmenin nev'indeki değişiklikler nedeniyle yapılacak devirler ile kiracının %50 hissesinden fazlasına sahip olduğu şirketlere yapılacak devirlerde devre esas kira bedeli, devredilen sözleşmede öngörülen kira bedelidir. Yukarıdaki durumlar dışında kira sözleşmelerinin devrinde, sözleşme konusu taşınmaza günün emsal ve rayiç bedelleri dikkate alınmak suretiyle kıymet takdir ettirilerek devre esas kira bedeli tespit edilecek ve devir sözleşmesi sözleşmenin devredildiği tarihteki kira bedelinden az olmamak kaydıyla bu bedel üzerinden düzenlenecektir.
S-Hazineye ait gayrimenkuller hangi hallerde pazarlık usulüyle kiraya verilebilir?
C-1. Kamu hizmetine tahsisli taşınmazlar içinde bulunan büfe, kantin, çay ocağı ve benzeri ticari üniteler.
2. Turizm yatırımı yapılacak yerler.
3. Geçici iş ve hizmetler için kullanılacak taşınmazlar.
4. Tarihî ve bediî değeri olan taşınmazlar.
5.Kamu kurum ve kuruluşları tarafından kiralanması talep edilen taşınmazlar. (Protokol karşılığı kiralanması talep edilen yerler dahil)
6. Birlikte kullanılacağı parselin maliki veya kiracısı tarafından kiralanması talep edilen ve bu parselle bütünlük arz eden, müstakil kullanımı mümkün olmayan taşınmazlar (apartman önleri, ticari işletme ile bütünlük arz eden yerler vb.)
7. Sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getiren eski kiracısı tarafından kiralanması talep edilen taşınmazlar (otoparklar hariç).
8. Hazineye ait olmakla birlikte diğer kamu kurum ve kuruluşları tarafından kiraya verilen ve kiracıları tarafından kiralanması talep edilen taşınmazlar.
9. Projeye dayalı organize hayvancılık faaliyetlerinde kullanılmak üzere kiralanması talep edilen taşınmazlar.
10. Reklam levhası konulmak üzere kiralanması talep edilen taşınmazlar.
S-Hazineyle elbirliği (iştirak) halinde malik olduğum taşınmazı kiraya verebilir miyim?
C-Elbirliği halinde malik olunan taşınmazlarda kira ..vb işlemler ancak her ortağın razı olmasıyla yapılabilir.Böyle bir taşınmaz ancak Hazinenin onay vermesiyle kiraya verilebilir.
S-Hissemin %50'den fazla olduğu Hazineyle paylı malik olduğum taşınmazı kiraya verebilir miyim?
C-Sadece iki ortağın paylı malik olduğu taşınmazların kiraya verilebilmesi için diğer paydaşında onayı gerekir. Bu nedenle Hazine onay vermediği taktirde kiraya verilemez.
S-Hazineyle birlikte 3 paylı malik sahibi olarak ortak olduğumuz taşınmazı diğer ortağımla kiraya verebilir miyim?
C-Paylı malik olunan taşınmaz da 2 (iki) den fazla pay ve paydaş varsa pay ve paydaş çoğunluğunun kararıyla taşınmaz kiraya verilebilir. Toplam hisse oranı %50 den fazlaysa iki ortak taşınmazı kiraya verebilir. Bu durum da Hazine elde edilen gelirden kendine düşen payı isteyecektir.
S-Şirketler için kira sözleşmesinin devri şahısların sözleşmelerini devriyle aynı şartlarda mıdır?
C-Şirketlerle yapılan kira sözleşmelerinin devride şahıslarda aranan şartlar tabidir. Ancak bazı farklılıklar vardır. Bunlar:
a) Ticaret unvanı ve işletmenin nev'indeki (limited şirketin, anonim şirkete dönüşmesi gibi) değişiklikler nedeniyle yapılacak devirler ile kiracının %50 hissesinden fazlasına sahip olduğu şirketlere yapılacak devirlerde süre şartı aranmaz.
b) Kiracının %50 hissesinden fazlasına sahip olduğu şirketlere yapılacak devirlerde; sözleşme süresince kiracının şirketteki hissesinin %50'nin altına düşmemesi gerekmektedir.
c) İşletmenin nev'inde meydana gelen değişiklikler nedeniyle yapılacak devirlerde; yeni şirketin en az %50 hissesinin eski şirket ortaklarına ait olması ve sözleşme süresince bu oranın %50'nin altına düşmemesi gerekmektedir.
d) Ticaret unvanı ve işletmenin nev'indeki değişiklikler nedeniyle yapılacak devirler ile kiracının %50 hissesinden fazlasına sahip olduğu şirketlere yapılacak devirlerde devre esas kira bedeli, devredilen sözleşmede öngörülen kira bedelidir.
S-Ecrimisil bedelinin taksitle ödenmesi mümkün mü?
C-Muhatabına tebliğ edilen ecrimisil ihbarnamesi, tebliğ tarihinden itibaren bir ay içerisinde talep edilmesi halinde ecrimisilin taksitle ödenmesi mümkündür.
Bu durumda ecrimisilin en az % 25’i peşin, kalan kısmı ise 3’er aylık dönemler halinde 4 eşit taksitte bir yıl içinde ödenir. Taksitlere kanuni faiz uygulanır. Taksitlerden birinin vadesinde ödenmemesi durumunda kalan ecrimisil alacağının tamamı muaccel hale gelmektedir. Ancak, 2009 yılı için 1125 TL'yi geçmeyen ecrimisil bedellerinin taksitlendirilmesi talepleri kabul edilmez.
S-Hazineye ait araziler üzerinde toprak döküm sahaları kiraya verilmekte midir? Bu tür kiraya verilen döküm sahalarını nereden takip edebiliriz?
C-Hazine arazileri üzerinde toprak döküm sahaları kiraya verilebilmektedir.
İdaremizce, toprak döküm sahası olabilecek yerler tespit edildikten sonra bu yerlerin döküm sahası olup olmayacağı hususunda Çevre İl Müdürlüğünden, Valilikte oluşan Toprak Kurulundan ve Büyükşehir Belediyesine bağlı Çevre Daire Başkanlığından toprak dökümü yapılıp yapılamayacağı konusunda görüşler istenir. Bahse konu birimlerin tamamından toprak dökümü yapılabileceğine ilişkin uygun görüş alınması halinde dökülecek toprağın miktarı da belirlenerek toprak dökülecek saha krokiye bağlanır. Kiraya çıkarılmak üzere Bakanlığımızdan izin istenerek, Bakanlığımızın iznine müteakip, belirlenen tahmini bedel üzerinden ihaleye çıkarılır.İhale ilanı gazetelerde yayınlanmakla birlikte özellikle İstanbul Defterdarlığına ait internet sitesinde tüm evrakları ile birlikte isteklilere duyurulur.
RAS HUKUKU
Kira sözleşmelerinin yazılı olma mecburiyeti dava için gerek olmayacak !
28 Aralık 2010
Kira sözleşmelerinin yazılı olma mecburiyeti yok. Sözlü de olur. Sizinki sözlü, yani ortada bir sözleşme var. Bu tamam ancak bir yıldır kira ödenmediğini söylüyorsunuz, peki son kira bedeli kaç lira. Bunu nasıl ispatlanacak...Sakarya da oturuyorum, Balıkesir'de kirada dükkanım var ancak yazılı sözleşme yok. Kiracı bir yıldır kira ödemiyor. Kiraya vermeme aracı plan bey ihtarname gönder dedi. Siz ne dersiniz? • N.S.
Kira sözleşmelerinin yazılı olma mecburiyeti yok. Sözlü de olur. Sizinki sözlü, yani ortada bir sözleşme var. Bu tamam ancak bir yıldır kira ödenmediğini söylüyorsunuz, peki son kira bedeli kaç lira. Bunu nasıl ispatlayacaksınız. Şayet önceki kira bedelleri banka hesabına ödeniyor ise bu rakam üzerinden bir yıllık kira bedelini talep edip otuz gün ödeme süresi vererek bir ihtarname gönderin. Kira bedellerinin otuz gün içinde ödenmemesi halinde akdin feshi ve mecurun tahliyesi talebinde bulunacağınızı yazın. Otuz gün bekleyin, kiralanırız ödenmezse tahliye davası açma hakkını kazanacaksınız. Bu işlemler için bir yıl beklemek gerekmiyor, ilk ödenmeyen ayda da yapabilirdiniz. Siz başka türlü bir tahliye davası açamazsınız. Veya Balıkesir'de bir meslektaşımla anlaşıp bu işi icra dairesi marifeti ile yapmasını sağlayın. Bu daha elverişli olur. Ancak kiracının itirazı halinde iş yine dava yoluna girecektir ve bilin ki bir süre dava nedeni ile geçecek. Yani hemen tahliye yok, ancak boş oturmanın da yarar yok. Bence bir an evvel başlayın zira kiracının itirazı halinde önünüzde muhtemelen biraz uzunca bir zaman var.
S: Çatıdan su akıyor. Çatıyı yaptırmak istiyorum fakat diğer apartman sakinleri buna yanaşmıyor. Ne yapmalıyım?
C : Çatıda sorun olması durumunda ve tamir edilmesi gerektiğinde çatı ortak alan olduğu için Kat Malikleri Genel Kurulunca bu konuda karar alınması gerekmektedir.
Kat malikleri genel kurulunda karar alındıktan sonra gerekli iş yaptırılır ve maliyeti belgelenerek kat maliklerine arsa payı oranında dağıtılır (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20) Kat malikleri bu miktarlardan sorumludur. Sorumlu olduğu bu miktarı ödemediği takdirde kendisi hakkında icra takibi yapılabilir. Aidatını 2 ay üstüste ödemeyen kat maliklerine önce ihtarname çekilir daha sonra ise ödenmezse haklarında avukatlar aracılığıyla icra takibi başlatıır.
S-Kanun çatı tadilatı için ne diyor?
C-Eğer Kat Malikleri Genel Kurulu'nda böyle bir karar alınamazsa site yönetimi olarak çatıyı yaptırmak isteyen kat maliki için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35 inci maddesi gereğince "Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;" maddesine dayanarak ZORUNLU bir ihtiyaç olması halinde çatı yaptırılır ve ücreti tüm maliklere arsa payı oranında dağıtılır. Yönetici olarak kat maliklerinin yararına olan hususlarda tedbir almak zorunda olduğundan çatıyı yaptırmak kat malikleri için yararlı olacaksa karar alınmadan da yaptırılabilir. Eğer bu şekilde de gerçekleştirilemezse kat maliki taşınmazın bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurrak keşif yoluyla durumun tespit ettirilmesi gerekmektedir. Ana gayrimenkule ve ana gayrimenkule ait plan ve projeye uygun yapılan onarıma ilişkin faturanın beyan edilmesi halinde sorumlular hakkında icra takibi ile yapılmış olan masraflar ilgili kat maliklerinden istenebilir. S : Apartman sakinlerinin bir kiracıyı evden çıkarma hakkı var mıdır?
C : Evet vardır. Ancak o kiracının o bağımsız bölümü kumarhane, genel ev gibi ahlaka aykırı bir durumda kat maliklerinin ve yönetimin dava açma hakkı vardır. Ayrıca kiraya verilen gayrimenkulun maliki de sözleşmeye aykırılıktan dolayı tahliye davası açabilir. Binalarda ise komşuluk hukukuna aykırı davranan kiracılar veya malikler hakkında kendilerine öncelikle aykırı davranışların düzeltilmesi için ihtarname çekilir. Eğer komşuluk hukukuna aykırı davranışlar düzelmezse dava yoluna başvurulur. S : Apartmanın kanalizasyon sistemi sorunlu olduğundan dolayı evimi su basıyor ne yapabilirim?
C: Kanalizasyon acil bir durum olduğu için yönetime haber verilir. Yönetim sorumluluğu gereği kanalizasyon sistemi tamir ettirmekle yükümlüdür. Eğer yönetim bu durumla ilgilenmezse, taşınmazın bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılması gerekir.
S: Apartman bahçesine kamelya gibi çevre düzenlemesi için ne yapmalıyız?
C: Eğer yapılacak olan iş apartman adına faydalı ise Kat Malikleri Genel Kurulu'nda yüzde 51 oy oranıyla bu gibi değişiklikler yapılabilir. Bunlara süs havuzu, koşu pisti gibi örneklerde eklenebilir. Fakat yapılacak iş lüks ise bu ancak Genel Kurul'da oybirliği ile alınan kararla yapılabilir.
S : Apartmanda köpek beslemek yasak mıdır? Yasaksa ne gibi yaptırımlar uygulanır?
C: Yönetim planınızda konu hakkında bir yasaklama olup olmadığını tespit etmelisiniz. Yönetim planında yasaklama varsa bağımsız bölümlerde hayvan beslenemez. Aksi davranış halinde kişi hakkında Sulh Hukuk mahkemesinde dava açılması halinde hayvanın binadan uzaklaştırımasna karar verilecektir.
S: Sözleşmeli kapıcımız başka bir apartmanda çalışıyor ne yapmalıyız?
C: Sözleşmeli olduğunuz kapıcınız eğer başka bir apartmanda çalışıyorsa, apartmanınızda yerine getirmesi gereken yükümlülüklere bakılmaksızın, sözleşmesini başka yerde çalıştığını haber aldıktan sonra altı (6) iş günü içerisinde fesih edebilirsiniz. Yönetimimizdeki binalarda kapıcı çalıştırılmasını öneriyoruz. Büyük sitelerde ise kapıcı çalıştırılmalı fakat temizlik ve güvenlik gibi konularda daha profesyonel hizmet satın alınmalıdır. Çözüm ortaklarımız aracılığıyla bu konularda da kat maliklerine hizmet sunuyoruz.
C : Çatıda sorun olması durumunda ve tamir edilmesi gerektiğinde çatı ortak alan olduğu için Kat Malikleri Genel Kurulunca bu konuda karar alınması gerekmektedir.
Kat malikleri genel kurulunda karar alındıktan sonra gerekli iş yaptırılır ve maliyeti belgelenerek kat maliklerine arsa payı oranında dağıtılır (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 20) Kat malikleri bu miktarlardan sorumludur. Sorumlu olduğu bu miktarı ödemediği takdirde kendisi hakkında icra takibi yapılabilir. Aidatını 2 ay üstüste ödemeyen kat maliklerine önce ihtarname çekilir daha sonra ise ödenmezse haklarında avukatlar aracılığıyla icra takibi başlatıır.
S-Kanun çatı tadilatı için ne diyor?
C-Eğer Kat Malikleri Genel Kurulu'nda böyle bir karar alınamazsa site yönetimi olarak çatıyı yaptırmak isteyen kat maliki için Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35 inci maddesi gereğince "Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;" maddesine dayanarak ZORUNLU bir ihtiyaç olması halinde çatı yaptırılır ve ücreti tüm maliklere arsa payı oranında dağıtılır. Yönetici olarak kat maliklerinin yararına olan hususlarda tedbir almak zorunda olduğundan çatıyı yaptırmak kat malikleri için yararlı olacaksa karar alınmadan da yaptırılabilir. Eğer bu şekilde de gerçekleştirilemezse kat maliki taşınmazın bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurrak keşif yoluyla durumun tespit ettirilmesi gerekmektedir. Ana gayrimenkule ve ana gayrimenkule ait plan ve projeye uygun yapılan onarıma ilişkin faturanın beyan edilmesi halinde sorumlular hakkında icra takibi ile yapılmış olan masraflar ilgili kat maliklerinden istenebilir. S : Apartman sakinlerinin bir kiracıyı evden çıkarma hakkı var mıdır?
C : Evet vardır. Ancak o kiracının o bağımsız bölümü kumarhane, genel ev gibi ahlaka aykırı bir durumda kat maliklerinin ve yönetimin dava açma hakkı vardır. Ayrıca kiraya verilen gayrimenkulun maliki de sözleşmeye aykırılıktan dolayı tahliye davası açabilir. Binalarda ise komşuluk hukukuna aykırı davranan kiracılar veya malikler hakkında kendilerine öncelikle aykırı davranışların düzeltilmesi için ihtarname çekilir. Eğer komşuluk hukukuna aykırı davranışlar düzelmezse dava yoluna başvurulur. S : Apartmanın kanalizasyon sistemi sorunlu olduğundan dolayı evimi su basıyor ne yapabilirim?
C: Kanalizasyon acil bir durum olduğu için yönetime haber verilir. Yönetim sorumluluğu gereği kanalizasyon sistemi tamir ettirmekle yükümlüdür. Eğer yönetim bu durumla ilgilenmezse, taşınmazın bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılması gerekir.
S: Apartman bahçesine kamelya gibi çevre düzenlemesi için ne yapmalıyız?
C: Eğer yapılacak olan iş apartman adına faydalı ise Kat Malikleri Genel Kurulu'nda yüzde 51 oy oranıyla bu gibi değişiklikler yapılabilir. Bunlara süs havuzu, koşu pisti gibi örneklerde eklenebilir. Fakat yapılacak iş lüks ise bu ancak Genel Kurul'da oybirliği ile alınan kararla yapılabilir.
S : Apartmanda köpek beslemek yasak mıdır? Yasaksa ne gibi yaptırımlar uygulanır?
C: Yönetim planınızda konu hakkında bir yasaklama olup olmadığını tespit etmelisiniz. Yönetim planında yasaklama varsa bağımsız bölümlerde hayvan beslenemez. Aksi davranış halinde kişi hakkında Sulh Hukuk mahkemesinde dava açılması halinde hayvanın binadan uzaklaştırımasna karar verilecektir.
S: Sözleşmeli kapıcımız başka bir apartmanda çalışıyor ne yapmalıyız?
C: Sözleşmeli olduğunuz kapıcınız eğer başka bir apartmanda çalışıyorsa, apartmanınızda yerine getirmesi gereken yükümlülüklere bakılmaksızın, sözleşmesini başka yerde çalıştığını haber aldıktan sonra altı (6) iş günü içerisinde fesih edebilirsiniz. Yönetimimizdeki binalarda kapıcı çalıştırılmasını öneriyoruz. Büyük sitelerde ise kapıcı çalıştırılmalı fakat temizlik ve güvenlik gibi konularda daha profesyonel hizmet satın alınmalıdır. Çözüm ortaklarımız aracılığıyla bu konularda da kat maliklerine hizmet sunuyoruz.
S. Kira anlaşması yapılırken nelere dikkat edilmelidir?
A. Emlakın ne maksatla kullanılacağı,
B. Kira müddeti,
C. Kira bedelinin artış oranı (net olmalıdır % 25,%50 gibi),
D. Ödeme yeri (bir bankanın tayin edilmesi kiracı açısından önemlidir),
E. Kira bedeli.
A. Emlakın ne maksatla kullanılacağı,
B. Kira müddeti,
C. Kira bedelinin artış oranı (net olmalıdır % 25,%50 gibi),
D. Ödeme yeri (bir bankanın tayin edilmesi kiracı açısından önemlidir),
E. Kira bedeli.
S. Hangi maddeler ucu açık bırakıldığında sonradan sorun olarak karşımıza çıkabilir?
A. Kira artış oranı net olmalıdır. Aksi taktirde taraflar da artış oranında anlaşamazlarsa “Kira Bedelinin Tespiti Davası” açılması gerekir.
B. Tevdi mahalli (ödeme yeri) tespit edilmemişse, sorunlar yaşanabilir.
C. Depozito bedelinin değer kaybetmeyecek bir bedel üzerinden yazılmasında fayda vardır.(dolar, euro, altın vs gibi).
S. Kira anlaşması her yıl yenilenmeli midir?
C-Kira anlaşmalarının, kira müddetinin bitiminden evvel taraflarca fesih edilmediği müddetçe kendiliğinden aynı şartlarda 1 yıl süre ile yenilendiğinden, her yıl yenilenmesi şart değildir. Ancak, ülkemizdeki enflasyon artış hızı dikkate alındığında, her yıl kira müddetinden en az 1 ay evvel taraflarca yeni bir kontrat yapmak faydalı olur.
S. Kira bedelinin ödendiğine dair kiraya veren tarafından makbuz alınmazsa nasıl sorunlar çıkabilir?
C-Bu durumda kiracı, kirayı ödediğini nasıl ispatlayabilir? Kesinlikle, ödenen her ayın kira bedelinin makbuz, dekont, imza vs gibi herhangi bir yazılı belge ile ispatlanması gerekir. Haricen ödenen ancak, makbuz alınmayan aylara ait kira bedelleri kiracı aleyhine ileride ya mükerrer ödeme ya da tahliye olma olanağı doğurur. Haricen ödemelerden dolayı kiracı ödeme yaptığını kesinlikle ispatlayamaz.
S. Ev sahibi hangi durumlarda kira anlaşmasını fesih edebilir?
C-Mal sahibi aşağıdaki hallerde kiracıyı çıkarabilir.
A. Kira artış oranı net olmalıdır. Aksi taktirde taraflar da artış oranında anlaşamazlarsa “Kira Bedelinin Tespiti Davası” açılması gerekir.
B. Tevdi mahalli (ödeme yeri) tespit edilmemişse, sorunlar yaşanabilir.
C. Depozito bedelinin değer kaybetmeyecek bir bedel üzerinden yazılmasında fayda vardır.(dolar, euro, altın vs gibi).
S. Kira anlaşması her yıl yenilenmeli midir?
C-Kira anlaşmalarının, kira müddetinin bitiminden evvel taraflarca fesih edilmediği müddetçe kendiliğinden aynı şartlarda 1 yıl süre ile yenilendiğinden, her yıl yenilenmesi şart değildir. Ancak, ülkemizdeki enflasyon artış hızı dikkate alındığında, her yıl kira müddetinden en az 1 ay evvel taraflarca yeni bir kontrat yapmak faydalı olur.
S. Kira bedelinin ödendiğine dair kiraya veren tarafından makbuz alınmazsa nasıl sorunlar çıkabilir?
C-Bu durumda kiracı, kirayı ödediğini nasıl ispatlayabilir? Kesinlikle, ödenen her ayın kira bedelinin makbuz, dekont, imza vs gibi herhangi bir yazılı belge ile ispatlanması gerekir. Haricen ödenen ancak, makbuz alınmayan aylara ait kira bedelleri kiracı aleyhine ileride ya mükerrer ödeme ya da tahliye olma olanağı doğurur. Haricen ödemelerden dolayı kiracı ödeme yaptığını kesinlikle ispatlayamaz.
S. Ev sahibi hangi durumlarda kira anlaşmasını fesih edebilir?
C-Mal sahibi aşağıdaki hallerde kiracıyı çıkarabilir.
Tahliye Taahhütnamesi
A. Tahliyeye yönelik alınmış bir Taahhütname var ise; Kira sözleşmesinin tarihinden daha eski tahliye taahhütleri geçersizdir. Bunlar kiralayabilmek için baskı altında verilmiş sayılmakta ve kesin geçersiz sayılmaktadır. Tahliye taahhüdünü kira sözleşmesinden sonraki tarihli olması gerekir. Tahliye taahhüdü , taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde bir madde olarak yazıldı ise geçersizdir. Tahliye taahhüdü, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinden ayrı bir kağıda yazılmış olsa dahi , kira sözleşmesi ile aynı tarihi taşıyorsa yine geçersiz olacaktır.
1. Şarta bağlı tahliye taahhütnamesi yapılabilir. Şart gerçekleştiği takdirde hüküm doğurur.
2. Kiracının kiralananın içerisinde iken verdiği tahliye taahhütnamesi geçerlidir
3. Kira dönemi içerisinde verilen tahliye taahhütnamesi geçerlidir.
Kiralayan Tahliye Taahhütnamesi İle ne Yapabilir?
1. İcra dairesine başvurarak İcra iflas Kanunu 272 madde gereğince taahhüt dolayısı ile Tahliye Emri göndertebilir. Gönderilen bu tahliye emrinde kiracıya , tahliye emrinin tebliği tarihinden itibaren 15 gün içerisinde mecuru tahliye ve teslim etmesi , kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa 7 gün içerisinde dilekçe ile veya sözlü olarak İcra Dairesine bildirmesi, süresi içerisinde itiraz etmez veya taşınmazı tahliye etmezse , icra yoluyla çıkarılacağı , yaptığı itiraz kaldırıldığı takdirde, İcra İflas Kanunu 273. madde gereğince zorla tahliye edileceği ihtar olunur.
2. Kiralayan isterse gayrimenkulun bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk mahkemesine Taahhüt Nedeniyle Tahliye davası açar. Açılacak davanın taahhüt tarihini takip eden 1 ay içerisinde açılması gerekir.
B. İhtiyaç (kendisinin, eşinin ya da çocuklarının) sebebiyle; İhtiyaç Sebebinin Ortaya Çıkmasının Kiracıya Bildirimi .Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde sözleşmenin feshedilmesi kira döneminin bitiminden belli bir süre önce ihbar edilmesi şartına bağlanmış ise, kiralayan belirtilen süre içinde kiracıya ihtarname göndermek zorundadır. Aksi takdirde ihtiyaç nedeniyle tahliye şartlarına dayanamaz.
Kira sözleşmesinde , kira süresinin ne kadar olacağı belirtilmemiş ise, kiralayan Borçlar Kanun madde 262 de belirtilen sürelere uymak koşulu ile kiracıya sözleşmenin feshini ihbar eder.
C. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda (noter veya icra kanalıyla) ihtara rağmen 1 ay içinde ödenmemesi durumunda Temerrütten dolayı;
Sartları:1-haklı iki ihtar aynı kıra yılı içinde olmalıdır.2-ihtarın yazılı olması sarttır.3-İhtarnamenın haklı olabilmesi icin odenmeyen kıranın hangı aylara ait oldugunu acıkca belırtılmesı gerekır.4-Davanın Kira sozlesmesının sona ermesini takıp eden 1 ay içinde açılması gerekır.5-İhtarlarda istenen kira bedelının muaccelıyet kazanmıs olması sarttır.
Açılan davada ihtarnamelerın haklı sebeple kesıde edılıp edılmedıgı arastırılır.Neticede mevcut olan kanaate gore hareket edılmesı gerekir.
D. Kira bedelinin bir kira dönemi içinde 2 kez ihtar ile ödenmiş olması durumunda, E. Emlakın esaslı surette tamiri gerektiği durumlarda,
1) Kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya imar maksadıyle esaslı suretle tamir olunması,2) Yapılacak çalışma esnasında tasınmazın içinde oturmanın veya çalışmanın mümkün bulunmadığının fennen anlaşılması,3) Kiralananın yeniden inşa veya esaslı onarım ihtiyacı sebebiyle tahliye davasını kira sözlesmesının sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içinde açılmış olması gerekir.
F. Mülkiyetin değişmesi durumunda yeni malik (kendisinin, eşinin ya da çocuklarının) ihtiyacına binaen ;
1) Kiracı veya birlikte yasadıgı esının aynı sehır veya beledıye sınırları ıcınde meskeni olmalıdır. 2) Bu mesken ,kullanmaya elverıslı olmalıdır.Burada aranan husus;meskenın kıracının sosyal ve aile durumuna gore oturabılecegı bır yer olması ve aynı zamanda kendısının veya esının saglık durumunun adı gecen meskende oturmaya elverıslı olmasıdır. 3) Adı gecen mesken kiracının veya esının uzerıne Tapu da kayıtlı olmalıdır. 4) Tahlıye davası acan ,kıracısına karsı 6570 sayılı kanun un 7.maddesı’nin son fıkrasına dayanarak tahlıye isteginde bulunmayacagını taahhüt etmıs olmamalıdır
G. Aynı şehir hudutları içinde kiracının kendisinin veya eşinin mülkiyetinde olan (aynı vasıflarda) bir meskeni var ise;
1) Kiracı veya birlikte yasadıgı esının aynı sehır veya beledıye sınırları ıcınde meskeni olmalıdır. 2) Bu mesken ,kullanmaya elverişli olmalıdır.Burada aranan husus;meskenin kiracının sosyal ve aile durumuna gore oturabılecegı bır yer olması ve aynı zamanda kendısının veya esının saglık durumunun adı gecen meskende oturmaya elverıslı olmasıdır. 3) Adı geçen mesken kiracının veya eşinin uzerıne Tapu da kayıtlı olmalıdır. 4) Tahliye davası açan ,kıracısına karsı 6570 sayılı kanun un 7.maddesı’nin son fıkrasına dayanarak tahliye isteğinde bulunmayacağını taahhüt etmiş olmamalıdır.
H. Anlaşmaya aykırı kullanım durumunda.
S- Size danışmak istediğim konu bir iş yeri kira kontratı problemi. Kiraya verdiğimiz iş yerinin ilk kontratında iş yeri bize lazım olunca kiracının iş yerini boşaltması yönünde bir madde vardı. Ancak kira kontratı süresi bitmeden yeni bir kontrat yapılmış ve kiracının uyanıklıgı biraz da babamın saflığı sayesinde bu madde ikinci kontrattan çıkartılmış. Şimdi iş yeri kendimize lazım olduğu için kiracıyı çıkartmak istiyoruz ancak kiracı kontratının 10 yıl oldugunu soyleyip çıkmak istemiyor. Birde şöyle bir durum var bu iş yeri babamın değil Dedeme ait ve babam kira kontratını imzalamak için noter veya herhangi bir kurumdan imza atmak için bi belge almadı. Yani dedemin bu durumda izni yok oluyor. Bu kira sözleşmesi geçersiz mi oluyor bu durumda.
Ayrıca iş yeri PVC imaalat atolyesi olması nedeniyle çok gürültülü makineler çalışıyor. Kompresor ve matkap sesleri baya bir rahatsızlık veriyor çevreye. Yazları gece saat 3-5 lere kadar çalışılıyor iş yerinde kışları ise gece 11-12 lere bazen 1 lere kadar çalışılıyor . haliyle baya bi rahatsızlık veriyorlar. Buda kira kontratını fesh için bir etkenmidir ve bu konuda polise mi yoksa zabıtaya mı şikayette bulunup tutanak tutturmam gerekiyor.
Ayrıca iş yeri PVC imaalat atolyesi olması nedeniyle çok gürültülü makineler çalışıyor. Kompresor ve matkap sesleri baya bir rahatsızlık veriyor çevreye. Yazları gece saat 3-5 lere kadar çalışılıyor iş yerinde kışları ise gece 11-12 lere bazen 1 lere kadar çalışılıyor . haliyle baya bi rahatsızlık veriyorlar. Buda kira kontratını fesh için bir etkenmidir ve bu konuda polise mi yoksa zabıtaya mı şikayette bulunup tutanak tutturmam gerekiyor.
C- Kira akitlerinde kiralayanın asıl malik olması gerekmez. Bundan çıkan sonuç taşınmazı, 3.bir kişinin de kiraya verebileceği..Kira sözleşmesi bu nedenle geçerli..
Gürültü nedeniyle, kat maliklerinden birinin gürültü veren kiracı hakkında tahliye isteminde bulunması mümkündür;
Kat Mülkiyeti Kanunu 18.maddeye göre gürültüden şikayetçi olan kat maliklerinden biri tahliye talep edebilir.Bu maddeye göre kiracılar ,kat maliklerine verilen rahatsızlıktan dolayı kiralayan konumundaki kat maliğiyle birlikte müteselsilen sorumludur.
Ayrıca gürültüden rahatsız olan kişiler; TCK 123 üncü madde gereğince, gürültü yapan kiracı veya kat maliklerini "kişilerin huzur ve sükununu bozma" suçundan şikayet edebilir..
Kiracı, taşınmazı kullanırken bk. md. 256 hükümlerine göre tam özen göstermek zorundadır.
bu kanuna göre;
" müstecir , mecur u kullanırken tam bir ihtimam dairesinde hareket ve apartman icar ında bina dahilinde oturanlara karşı icabeden vazifeleri ifa ile mükelleftir.
müstecir vukubulan ihtara rağmen bu mükellefiyete daimi surette muhalefet eder yahut açıktan açığa fena kullanarak mecura daimi bir zarar iras eylerse mucir tazminat ile birlikte icar akdinin hemen feshini talep edebilir.
Gürültü nedeniyle, kat maliklerinden birinin gürültü veren kiracı hakkında tahliye isteminde bulunması mümkündür;
Kat Mülkiyeti Kanunu 18.maddeye göre gürültüden şikayetçi olan kat maliklerinden biri tahliye talep edebilir.Bu maddeye göre kiracılar ,kat maliklerine verilen rahatsızlıktan dolayı kiralayan konumundaki kat maliğiyle birlikte müteselsilen sorumludur.
Ayrıca gürültüden rahatsız olan kişiler; TCK 123 üncü madde gereğince, gürültü yapan kiracı veya kat maliklerini "kişilerin huzur ve sükununu bozma" suçundan şikayet edebilir..
Kiracı, taşınmazı kullanırken bk. md. 256 hükümlerine göre tam özen göstermek zorundadır.
bu kanuna göre;
" müstecir , mecur u kullanırken tam bir ihtimam dairesinde hareket ve apartman icar ında bina dahilinde oturanlara karşı icabeden vazifeleri ifa ile mükelleftir.
müstecir vukubulan ihtara rağmen bu mükellefiyete daimi surette muhalefet eder yahut açıktan açığa fena kullanarak mecura daimi bir zarar iras eylerse mucir tazminat ile birlikte icar akdinin hemen feshini talep edebilir.
S- Kira hukukunda; "Bir daire/binayı kiralar iken ilgili kira kontratının tapuda kayıtlı mal sahibi veya o kişinin yetkilendirmiş bulunduğu şahıs ile yapılması gereklidir. Kira kontratı yapabilme yetkisi sadece mal sahibinde olup o kişinin eşi, çocukları veya ailesinden herhangi birisi, kendisine mal sahibince verilmiş geçerli bir yetki belgesi olmadığı sürece kira kontratı yapmaya yetkili değillerdir" diyor
C- Kira akdini gayrimenkulün sahibi, intifa hakkı sahibi veya onların yetki verdiği kişi yapabilir. Kiralayanın mülk sahibi olması gerekmez. Ancak kiralanan gayrimenkulün intifa hakkı sahibinin oluru olmadan kuru mülkiyet sahibi kiraya veremez ve kira parasını alamaz.
Bu durumda diğer taşınmaz malikleri ancak kiralayana karşı talepte bulunabilirler, kiracıya karşı değil, zira kiralayan sıfatları yoktur. İTM'de açılacak bir şikayet yoluyla -yetkisizlik sıfatı- kaldırılabilir. Ayrıca sebebsiz zenginleşme nedeniyle alınan kira bedelinin ederine göre Sulh Hukuk veya Asliye Hukuk mahkemelerinde Sebebsiz zenginleşme davası da açılabilir diye düşünüyorum.
Bu durumda diğer taşınmaz malikleri ancak kiralayana karşı talepte bulunabilirler, kiracıya karşı değil, zira kiralayan sıfatları yoktur. İTM'de açılacak bir şikayet yoluyla -yetkisizlik sıfatı- kaldırılabilir. Ayrıca sebebsiz zenginleşme nedeniyle alınan kira bedelinin ederine göre Sulh Hukuk veya Asliye Hukuk mahkemelerinde Sebebsiz zenginleşme davası da açılabilir diye düşünüyorum.
S-Kiracı evi bir başkasına kiralayabilir mi?
C- Kiracının kiraladığı bir mülkü kira sözleşmesinde aksi belirtilmemişse bir başkasına kiraya da verebileceğini, bu yönteme alt kiracı denir, ancak alt kiracının kiralama süresinin asıl kiracının sözleşme süresinden uzun olamaz.
S- İhtarname Keşide Etmek Ne İşe Yarar? C-Kira süresi bitmeden , kiracıya keşide edilecek ihtarname, kira dönemi sonunda dava açmak için kiralayana tanınan 1 aylık süre geçse dahi , bir sonraki kira dönemine kadar dava açma hakkı verir.
S. Kira anlaşmasının bitiş tarihinden önce kiracı, mülkü boşaltmak isterse söz konusu anlaşmanın bir yaptırımı var mıdır?
C-Kural olarak taraflar anlaşma ile bağlıdırlar. Kiracı, kira müddetinden önce emlakı tahliye ederek mal sahibini sabit bir gelirden mahrum ederek zarara uğratmaktadır. Bu sebeple kontrat sonuna kadar ki kira bedelini ödemesi gerekir. Ancak, mal sahibi boşalan dairesini hemen veya birkaç ay sonra kiraya vermişse, bu durumda kira kaybının olduğu ay bedelleri kadar bir tazminat gerekir. Hatta, tahliye olunan yerin yeni kira bedeli eski kira bedelinden düşük ise bu durumda aradaki fark bedeli tazminat olarak ödenmesi gerekir. Netice olarak; kontrat bitmeden evvel tahliye gerekiyorsa; karşılıklı sulh olmak ve bunu yazıya dökmek iki tarafın da menfaatine olur.
S. Kira anlaşmasının yenilenip yenilenmeyeceği, anlaşma bitiminden ne kadar bir zaman önce karşılıklı olarak görüşülmelidir?
C-Kiracı akdi fesih edecekse, anlaşma sonundan en az 15 gün evvel mal sahibinin eline ulaşacak şekilde ihtar göndermesi gerekir. Mal sahibi de kanunda yazılı haklı tahliye sebepleri var ise genellikle, kontratın bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabileceği veya kontrat devam ederken her zaman ihtar çekerek kira anlaşmasını yenilemeyeceğini ihtar edebileceğinden; yeni kira döneminden en az bir ay evvel kira anlaşmasının yenilenip yenilenmeyeceği karşılıklı olarak karara bağlanmalıdır ki aksi durumda her iki tarafa da kanuni haklarını kullanma süresi kalsın.
S. Ev sahibi, kira anlaşmasını yenilemek istemez ve kiracının tahliyesini isterse ne yapması gerekir?
C-Ev sahibi, ancak kanunda sayılı Tahliye Sebebleri ile anlaşmaya aykırılık var ise bu sebeplere dayalı olarak akdin feshi ile Tahliye davaları açabilir. Kanuni sebepler de ihtiyaç, temerrüt, iki haklı ihtar, esaslı tamirat, yeni malikin ihtiyacı, taahhüt ve kiracının aynı vasıflarda mülkünün olması sınırlı olduğundan, mal sahiplerinin kiracı seçiminde titiz olmaları ve her halükârda bir hukukçudan adli yardım almaları gerekir.
S. Ev sahibi, kira anlaşmasını yenilemek istemez ve kiracının tahliyesini isterse kiracı ne yapmalıdır?
C-Ev sahibinin anlaşmayı yenilememesi kural olarak bir şey ifade etmeyecektir. Çünkü, kural olarak her kiracının kira bedelini muntazaman öder ve emlakı hor kullanmaz. Böyle bir kiracıyı mal sahibi, ancak ve ancak ihtiyaç sebebiyle (ihtiyacın samimi olması ve hayatın akışına uygun olması gerekir) tahliye edebileceğinden kanun zaten yeterince kiracının haklarını korumuş kabul edilir.
S. Ev sahibi anlaşma süresi içinde kiracıdan kirayı almayıp mülkün tahliyesini istiyor. Kiracı ise ev sahibi kira bedelini elden almadığı için kirasını ödemek istemesine rağmen zor durumda kalıyor. Bu durumda kiracı için bir çözüm yolu var mıdır?
C-Kira bedeli kanuni tabirle “götürülecek borçlar”dandır. Yani, nasıl olursa olsun mal sahibi bulunup kendisine kira bedeli verilmelidir. Bu sebeple, kiracısını tahliye etmek isteyen ev sahipleri kira bedellerini almayıp Kiracıyı Temerrüt’e düşürüp tahliyeyi sağlamak isterler. Çoğu zaman da kiracılar bu oyuna gelir. Bu sebeple kiracı, kira bedelini almayan mal sahibine karşı Sulh Hukuk hakimliğinden Tevdii Mahalli tayini istemek ve aldırmak zorundadır.Böyle bir durumda kiracı, PTT müdürlüğünden “ikametgahta ödemeli” olarak kira bedelini mal sahibine havale etmelidir. Yapılan bu havaleye rağmen mal sahibi kira bedelini almazsa (ki uygulamada bu bedel de çoğu zaman alınmamaktadır) PTT müdürlüğünden havalenin muhatap ev sahibi tarafından alınmadığına dair bir yazı alarak mahkemeye başvurmalıdır. Bu durumda mahkeme emlakın bulunduğu bölge içinde bir banka şubesini “ödeme yeri” olarak tayin etmektedir. Bu işlemi yapmayan kiracı kira bedelini ödemediğinden dolayı muhakkak tahliye edilir.
S. Kira anlaşması süresi içinde kiracı kirasını ödüyor ancak, hem Çevreye hem de konuta zarar veriyor. Bu durumda kiracıyı tahliye etmek isteyen ev sahibi nasıl bir yol izlemelidir?
C-Bu durumda anlaşmaya aykırılıktan dolayı tahliye davası açılabilir. Ancak, çevreye verilen zararın tespiti zordur. Konuta verilen zarar açısından ise Yine, anlaşmaya aykırılık var ise bu sebeple dava açılabilir. Uygulamada konuta verilen zararın bilinmesi çok zordur. Bu sebeple emlakın boşalması beklenir. Kiracı emlaka zarar vererek tahliye etmişse, mal sahibi mahkemelerden zararını tespit ettirip kiracıdan tahsilini talep edebilir.
S. Ev sahibi, kira bedelini ödemediği taktirde ne zaman hukuki yollara başvurmalıdır? C-Kira bedelleri, kanunen peşin ödenen bedellerdir. Yani, kiracı kira bedelini önce öder ve sonra kiralanan yerde oturabilir. Bu sebeple, kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda mal sahibi hemen icra işlemi yapabileceği gibi noterden ihtar da çekebilir. Bu işlemlerin herhangi birinin yapılması durumunda, icradan gönderilen ihtarlı ödeme emrinin veya ihtarnamenin kiracıya tebliğinden itibaren 30 gün içinde halen ödeme yapılmaz ise hemen tahliye davası açılabilir.
Her ayın kira bedelinin alınması için ayrı ayrı icra veya ihtar gerektiğinden, uygulama da yapılan icralar, sebepsiz itirazlarla oyalanabildiğinden, bu süre zarfında da kiracı kira bedellerini ödemediğinden mal sahibinin zararı her ay katlanarak büyür. Bu sebeple, mal sahiplerinin kira bedelinin ödenmemesi durumunda, en kısa zamanda kanuni yollara başvurması tavsiye olunur.
C-Kural olarak taraflar anlaşma ile bağlıdırlar. Kiracı, kira müddetinden önce emlakı tahliye ederek mal sahibini sabit bir gelirden mahrum ederek zarara uğratmaktadır. Bu sebeple kontrat sonuna kadar ki kira bedelini ödemesi gerekir. Ancak, mal sahibi boşalan dairesini hemen veya birkaç ay sonra kiraya vermişse, bu durumda kira kaybının olduğu ay bedelleri kadar bir tazminat gerekir. Hatta, tahliye olunan yerin yeni kira bedeli eski kira bedelinden düşük ise bu durumda aradaki fark bedeli tazminat olarak ödenmesi gerekir. Netice olarak; kontrat bitmeden evvel tahliye gerekiyorsa; karşılıklı sulh olmak ve bunu yazıya dökmek iki tarafın da menfaatine olur.
S. Kira anlaşmasının yenilenip yenilenmeyeceği, anlaşma bitiminden ne kadar bir zaman önce karşılıklı olarak görüşülmelidir?
C-Kiracı akdi fesih edecekse, anlaşma sonundan en az 15 gün evvel mal sahibinin eline ulaşacak şekilde ihtar göndermesi gerekir. Mal sahibi de kanunda yazılı haklı tahliye sebepleri var ise genellikle, kontratın bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabileceği veya kontrat devam ederken her zaman ihtar çekerek kira anlaşmasını yenilemeyeceğini ihtar edebileceğinden; yeni kira döneminden en az bir ay evvel kira anlaşmasının yenilenip yenilenmeyeceği karşılıklı olarak karara bağlanmalıdır ki aksi durumda her iki tarafa da kanuni haklarını kullanma süresi kalsın.
S. Ev sahibi, kira anlaşmasını yenilemek istemez ve kiracının tahliyesini isterse ne yapması gerekir?
C-Ev sahibi, ancak kanunda sayılı Tahliye Sebebleri ile anlaşmaya aykırılık var ise bu sebeplere dayalı olarak akdin feshi ile Tahliye davaları açabilir. Kanuni sebepler de ihtiyaç, temerrüt, iki haklı ihtar, esaslı tamirat, yeni malikin ihtiyacı, taahhüt ve kiracının aynı vasıflarda mülkünün olması sınırlı olduğundan, mal sahiplerinin kiracı seçiminde titiz olmaları ve her halükârda bir hukukçudan adli yardım almaları gerekir.
S. Ev sahibi, kira anlaşmasını yenilemek istemez ve kiracının tahliyesini isterse kiracı ne yapmalıdır?
C-Ev sahibinin anlaşmayı yenilememesi kural olarak bir şey ifade etmeyecektir. Çünkü, kural olarak her kiracının kira bedelini muntazaman öder ve emlakı hor kullanmaz. Böyle bir kiracıyı mal sahibi, ancak ve ancak ihtiyaç sebebiyle (ihtiyacın samimi olması ve hayatın akışına uygun olması gerekir) tahliye edebileceğinden kanun zaten yeterince kiracının haklarını korumuş kabul edilir.
S. Ev sahibi anlaşma süresi içinde kiracıdan kirayı almayıp mülkün tahliyesini istiyor. Kiracı ise ev sahibi kira bedelini elden almadığı için kirasını ödemek istemesine rağmen zor durumda kalıyor. Bu durumda kiracı için bir çözüm yolu var mıdır?
C-Kira bedeli kanuni tabirle “götürülecek borçlar”dandır. Yani, nasıl olursa olsun mal sahibi bulunup kendisine kira bedeli verilmelidir. Bu sebeple, kiracısını tahliye etmek isteyen ev sahipleri kira bedellerini almayıp Kiracıyı Temerrüt’e düşürüp tahliyeyi sağlamak isterler. Çoğu zaman da kiracılar bu oyuna gelir. Bu sebeple kiracı, kira bedelini almayan mal sahibine karşı Sulh Hukuk hakimliğinden Tevdii Mahalli tayini istemek ve aldırmak zorundadır.Böyle bir durumda kiracı, PTT müdürlüğünden “ikametgahta ödemeli” olarak kira bedelini mal sahibine havale etmelidir. Yapılan bu havaleye rağmen mal sahibi kira bedelini almazsa (ki uygulamada bu bedel de çoğu zaman alınmamaktadır) PTT müdürlüğünden havalenin muhatap ev sahibi tarafından alınmadığına dair bir yazı alarak mahkemeye başvurmalıdır. Bu durumda mahkeme emlakın bulunduğu bölge içinde bir banka şubesini “ödeme yeri” olarak tayin etmektedir. Bu işlemi yapmayan kiracı kira bedelini ödemediğinden dolayı muhakkak tahliye edilir.
S. Kira anlaşması süresi içinde kiracı kirasını ödüyor ancak, hem Çevreye hem de konuta zarar veriyor. Bu durumda kiracıyı tahliye etmek isteyen ev sahibi nasıl bir yol izlemelidir?
C-Bu durumda anlaşmaya aykırılıktan dolayı tahliye davası açılabilir. Ancak, çevreye verilen zararın tespiti zordur. Konuta verilen zarar açısından ise Yine, anlaşmaya aykırılık var ise bu sebeple dava açılabilir. Uygulamada konuta verilen zararın bilinmesi çok zordur. Bu sebeple emlakın boşalması beklenir. Kiracı emlaka zarar vererek tahliye etmişse, mal sahibi mahkemelerden zararını tespit ettirip kiracıdan tahsilini talep edebilir.
S. Ev sahibi, kira bedelini ödemediği taktirde ne zaman hukuki yollara başvurmalıdır? C-Kira bedelleri, kanunen peşin ödenen bedellerdir. Yani, kiracı kira bedelini önce öder ve sonra kiralanan yerde oturabilir. Bu sebeple, kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda mal sahibi hemen icra işlemi yapabileceği gibi noterden ihtar da çekebilir. Bu işlemlerin herhangi birinin yapılması durumunda, icradan gönderilen ihtarlı ödeme emrinin veya ihtarnamenin kiracıya tebliğinden itibaren 30 gün içinde halen ödeme yapılmaz ise hemen tahliye davası açılabilir.
Her ayın kira bedelinin alınması için ayrı ayrı icra veya ihtar gerektiğinden, uygulama da yapılan icralar, sebepsiz itirazlarla oyalanabildiğinden, bu süre zarfında da kiracı kira bedellerini ödemediğinden mal sahibinin zararı her ay katlanarak büyür. Bu sebeple, mal sahiplerinin kira bedelinin ödenmemesi durumunda, en kısa zamanda kanuni yollara başvurması tavsiye olunur.
S. Emlak satış vaadinde bulunan kişinin devrini vaat ettiği emlakın maliki olması gerekli midir?
C-Emlak satış vaadinde bulunan kişinin devrini vaat ettiği emlakın maliki olması gerekli değildir.
S. Emlak satış vaadi anlaşması lehine vaade bulunulan şahsa mutlak tapu hakkı sağlar mı?
C-Satış vaadinde bulunan satıcı, satmayı vaat ettiği tapunun belirli bir süre sonunda alıcıya mülkiyetini devretmesini içermektedir. Süre sonu geldiği halde satıcı vaat ettiği emlakın tapusunu üzerine almamış, alamamış olabilir. Her türlü imkansızlıkta da alıcı lehine tapu devri yapılamayabilir. Bu sebeple, emlak satış vaadi anlaşması lehine vaatte bulunulan şahsa mutlak tapu hakkı sağlamaz.
S. Satış vaadine rağmen alıcı lehine tapu devri yapılmazsa alıcının hukuki hakları nelerdir?
C-Vaadin yerine gelmemesi üzerine alıcı, mümkün ise tapu tescil davası, mümkün değil ise tazminat davası açma hakkına sahiptir. Bu gibi olaylarda akla ilk gelen “acaba dolandırıldım mı?” sorusudur. Olayda genel olarak herhangi bir dolandırıcılık unsuru bulunmamaktadır. Çünkü, satıcı taraf sadece vaatte bulunmuştur.
S. Emlak satış vaadi anlaşması haricen yapılabilir mi?
C-Sadece noter tarafından yapılabilir. Haricen yapılan emlak satış vaadi anlaşmasının hukuki değeri bulunmamaktadır.
S. Kat mülkiyetine tabi bir yerde “aidatların ödenmesi” yükümlülüğü kime aittir?
C-Site yönetimi (aidat alacaklısı) açısından asıl olan aidatların ödenmesidir. Aidatın da asıl borçlusu kat malikidir. Bu durumda kiracısı bulunmayan “boş” dairenin dahi aidatları mal sahibi tarafından ödenmesi gerekir.
S. Kiracı aidatlarını ödemezse, aidat alacaklısı ne yapması gerekir?
C-Ödenmeyen aidatlarla alakalı olarak icra yolu ile mal sahibi ve kiracıdan tahsilini istemesi gerekir.
S. Kiracı aidatlarını ödemezse, mal sahibi ne yapmalıdır?
C-Ödenmeyen borç, kendisine ait bir borç olduğundan öncelikle biriken aidatlarını ödemesi gerekir. Ödediği aidat bedellerini kontratı gereği veya kullanımdan dolayı kiracısından icraen talep edebilir.
S. Ödenmeyen aidattan dolayı mal sahibi kiracısını tahliye edebilir mi?
C-Aidatların kiracı tarafından ödenmemesi tek başına bir tahliye sebebi değildir. Yani, kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi hükümlerinden yararlanılamaz. Ancak, aidatını ödemeyen kiracı (anlaşmada yükümlülük kiracıya ait ise) anlaşmaya aykırılıktan dolayı dava açılabilir.
S. Komşularını rahatsız eden daire kullanıcısına ne yapılabilir?
C-Dairenin usulsüz kullanımı (pencereden çamaşır sarkıtma, çöpünü herhangi bir saatte kapı önüne bırakma vs) suretiyle veya komşuları rahatsız edici (sesli müzik dinleme, sürekli aile içi kavga etme vs) davranışlarda bulunan kiracı veya mal sahibine diğer kat malikleri veya kiracıları katlanmak zorunda değildir. Bu sebeple, ya apartman yönetimi olarak ya da birey olarak mahkemeden “Müdaheleninin Men-i” istenmelidir.
S. Dairenin usulsüz kullanımından veya herhangi bir sebepten dolayı tapusu alınabilir mi?
C-Dairesinin kullanımından dolayı, diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale getiren mal sahibinin dairesi, diğer kat maliklerince alınabilir. Aidatlarını 2 yıl içinde en az üç kez icra veya dava yolu ile ödeyen, KMK’nda belirtilen borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını ihlal eden ve kendi bağımsız bölümünü randevu evi, kumarhane gibi ahlaka ve adaba aykırı bir vaziyette kullanılan kişinin dairesi diğer kat maliklerince mahkeme yolu ile alınabilir.
S. Dairenin işyeri olarak kullanımı mümkün müdür?
C-Yönetim planına göre daire gözüken bir yerin iş yeri olarak kullanılması (istisnalar haricinde) mümkün değildir. Kanunumuza göre bazı mesleklerin dairede yapılabilmesi sınırlı olarak sayılmıştır. Dairede doktor muayenehanesi, avukatlık vs gibi meslekler yapılabilir. Emlakçılık, kahvehane, tiyatro vs gibi işler yapılamaz.
C-Emlak satış vaadinde bulunan kişinin devrini vaat ettiği emlakın maliki olması gerekli değildir.
S. Emlak satış vaadi anlaşması lehine vaade bulunulan şahsa mutlak tapu hakkı sağlar mı?
C-Satış vaadinde bulunan satıcı, satmayı vaat ettiği tapunun belirli bir süre sonunda alıcıya mülkiyetini devretmesini içermektedir. Süre sonu geldiği halde satıcı vaat ettiği emlakın tapusunu üzerine almamış, alamamış olabilir. Her türlü imkansızlıkta da alıcı lehine tapu devri yapılamayabilir. Bu sebeple, emlak satış vaadi anlaşması lehine vaatte bulunulan şahsa mutlak tapu hakkı sağlamaz.
S. Satış vaadine rağmen alıcı lehine tapu devri yapılmazsa alıcının hukuki hakları nelerdir?
C-Vaadin yerine gelmemesi üzerine alıcı, mümkün ise tapu tescil davası, mümkün değil ise tazminat davası açma hakkına sahiptir. Bu gibi olaylarda akla ilk gelen “acaba dolandırıldım mı?” sorusudur. Olayda genel olarak herhangi bir dolandırıcılık unsuru bulunmamaktadır. Çünkü, satıcı taraf sadece vaatte bulunmuştur.
S. Emlak satış vaadi anlaşması haricen yapılabilir mi?
C-Sadece noter tarafından yapılabilir. Haricen yapılan emlak satış vaadi anlaşmasının hukuki değeri bulunmamaktadır.
S. Kat mülkiyetine tabi bir yerde “aidatların ödenmesi” yükümlülüğü kime aittir?
C-Site yönetimi (aidat alacaklısı) açısından asıl olan aidatların ödenmesidir. Aidatın da asıl borçlusu kat malikidir. Bu durumda kiracısı bulunmayan “boş” dairenin dahi aidatları mal sahibi tarafından ödenmesi gerekir.
S. Kiracı aidatlarını ödemezse, aidat alacaklısı ne yapması gerekir?
C-Ödenmeyen aidatlarla alakalı olarak icra yolu ile mal sahibi ve kiracıdan tahsilini istemesi gerekir.
S. Kiracı aidatlarını ödemezse, mal sahibi ne yapmalıdır?
C-Ödenmeyen borç, kendisine ait bir borç olduğundan öncelikle biriken aidatlarını ödemesi gerekir. Ödediği aidat bedellerini kontratı gereği veya kullanımdan dolayı kiracısından icraen talep edebilir.
S. Ödenmeyen aidattan dolayı mal sahibi kiracısını tahliye edebilir mi?
C-Aidatların kiracı tarafından ödenmemesi tek başına bir tahliye sebebi değildir. Yani, kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi hükümlerinden yararlanılamaz. Ancak, aidatını ödemeyen kiracı (anlaşmada yükümlülük kiracıya ait ise) anlaşmaya aykırılıktan dolayı dava açılabilir.
S. Komşularını rahatsız eden daire kullanıcısına ne yapılabilir?
C-Dairenin usulsüz kullanımı (pencereden çamaşır sarkıtma, çöpünü herhangi bir saatte kapı önüne bırakma vs) suretiyle veya komşuları rahatsız edici (sesli müzik dinleme, sürekli aile içi kavga etme vs) davranışlarda bulunan kiracı veya mal sahibine diğer kat malikleri veya kiracıları katlanmak zorunda değildir. Bu sebeple, ya apartman yönetimi olarak ya da birey olarak mahkemeden “Müdaheleninin Men-i” istenmelidir.
S. Dairenin usulsüz kullanımından veya herhangi bir sebepten dolayı tapusu alınabilir mi?
C-Dairesinin kullanımından dolayı, diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale getiren mal sahibinin dairesi, diğer kat maliklerince alınabilir. Aidatlarını 2 yıl içinde en az üç kez icra veya dava yolu ile ödeyen, KMK’nda belirtilen borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını ihlal eden ve kendi bağımsız bölümünü randevu evi, kumarhane gibi ahlaka ve adaba aykırı bir vaziyette kullanılan kişinin dairesi diğer kat maliklerince mahkeme yolu ile alınabilir.
S. Dairenin işyeri olarak kullanımı mümkün müdür?
C-Yönetim planına göre daire gözüken bir yerin iş yeri olarak kullanılması (istisnalar haricinde) mümkün değildir. Kanunumuza göre bazı mesleklerin dairede yapılabilmesi sınırlı olarak sayılmıştır. Dairede doktor muayenehanesi, avukatlık vs gibi meslekler yapılabilir. Emlakçılık, kahvehane, tiyatro vs gibi işler yapılamaz.
S-Kiracı ile Kiralayanın Anlaşması halinde kiralalanın teslimi şart mıdır?
C-Adi kira akdinin kurulabilmesi için tarafların bu hususta anlaşmaları yeterli olup, ayrıca kiralananın teslimi şart değildir.
C-Adi kira akdinin kurulabilmesi için tarafların bu hususta anlaşmaları yeterli olup, ayrıca kiralananın teslimi şart değildir.
S-Adi kira akdi kurulduktan sonra borcun yerine getirilmesi istenebilir mi?
C-Kira akdi kurulduktan sonra ise taraflar kira akdinden doğan borçların yerine getirilmesini birbirlerinden talep edebilirler.
S-Kira sözleşmesi şekil şartına bağlı mıdır?
C-Kira sözleşmelerinin kurulması herhangi bir şekle bağlı değildir. Uygulamada genellikle “Maliye Bakanlığı Kira Kontratosu” isimli basılı nüshalar kullanılmakla birlikte, kira akdinin geçerli olabilmesi için belirli bir şekil şartı öngörülmemiştir. Kira akdi yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir.
C-Kira sözleşmelerinin kurulması herhangi bir şekle bağlı değildir. Uygulamada genellikle “Maliye Bakanlığı Kira Kontratosu” isimli basılı nüshalar kullanılmakla birlikte, kira akdinin geçerli olabilmesi için belirli bir şekil şartı öngörülmemiştir. Kira akdi yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir.
S-Kiralayanın,mailk olması gerekir mi?
C-Adi kira akdinin taraflarından biri olan kiralayanın kiralananın maliki olması zorunlu değildir. Adi kira akdinin temsilci aracılığıyla yapılması mümkün olduğu gibi, kira akdi ayni bir akit niteliğinde olmadığı için, kiralayanın kiralanan üzerinde tasarruf yetkisine sahip olmayan bir kişi olması da mümkündür ve bir objektif imkansızlık durumu sözkonusu olmadıkça bu halde de yine kira akdi geçerlidir. Ancak kiralanan üzerinde tasarruf yetkisi bulunmayan kiralayanın bu nedenle kiralananı kiracıya teslim edememesi veya sözleşme süresince kiralananı kullanmaya elverişli şekilde bulunduramaması halinde, kiralayan kiracıya karşı sorumlu olur ve Borçlar Kanunu’nun 96. maddesi uyarınca kiracının uğradığı zararı tazmin ile yükümlü tutulur. Kiralayan, malik dışında bir kişi de olsa, bu kişi kiralayanın kanunen sahip olduğu tüm hakları kullanma yetkisine sahiptir. Diğer taraftan, böyle bir durumda, yani kiralayanın malik dışında bir üçüncü şahıs olması halinde, malik kira akdinin tarafı olmadığı için kiralayanın haklarını kullanamaz, örneğin kiracıya karşı tahliye davası açamaz veya kiracıya ihtar çekerek onu mütemerrit duruma düşüremez. Ancak kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin kanundan doğan hakları saklıdır.
S-Adi kira akdinin her iki tarafında da birden fazla kimsenin yer alması mümkün müdür?
C-Adi kira akdinin taraflarından biri olan kiralayanın kiralananın maliki olması zorunlu değildir. Adi kira akdinin temsilci aracılığıyla yapılması mümkün olduğu gibi, kira akdi ayni bir akit niteliğinde olmadığı için, kiralayanın kiralanan üzerinde tasarruf yetkisine sahip olmayan bir kişi olması da mümkündür ve bir objektif imkansızlık durumu sözkonusu olmadıkça bu halde de yine kira akdi geçerlidir. Ancak kiralanan üzerinde tasarruf yetkisi bulunmayan kiralayanın bu nedenle kiralananı kiracıya teslim edememesi veya sözleşme süresince kiralananı kullanmaya elverişli şekilde bulunduramaması halinde, kiralayan kiracıya karşı sorumlu olur ve Borçlar Kanunu’nun 96. maddesi uyarınca kiracının uğradığı zararı tazmin ile yükümlü tutulur. Kiralayan, malik dışında bir kişi de olsa, bu kişi kiralayanın kanunen sahip olduğu tüm hakları kullanma yetkisine sahiptir. Diğer taraftan, böyle bir durumda, yani kiralayanın malik dışında bir üçüncü şahıs olması halinde, malik kira akdinin tarafı olmadığı için kiralayanın haklarını kullanamaz, örneğin kiracıya karşı tahliye davası açamaz veya kiracıya ihtar çekerek onu mütemerrit duruma düşüremez. Ancak kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin kanundan doğan hakları saklıdır.
S-Adi kira akdinin her iki tarafında da birden fazla kimsenin yer alması mümkün müdür?
C-Mümkündür. Örneğin, iştirak halinde mülkiyete konu bir malın kiralanabilmesi için kural olarak maliklerinin hepsinin muvafakati gereklidir. Aksi halde, kira akdine muvafakat etmeyen malik veya malikler açısından kira akdi bağlayıcı olmaz. Ancak bu durumda, diğer iştirak halinde malik ya da maliklerin muvafakati olmaksızın kira akdini kiralayan sıfatıyla yapan malik, kira akdi ile bağlıdır ve diğer maliklerin kiralananın kiracı tarafından kullanılmasını engellemeleri halinde bu kişi kiracıya karşı tek başına sorumlu olur. İştirak halinde mülkiyete konu bir taşınmazın, birlikte maliklerin hepsinin muvafakatiyle kiralanması halinde, kiracıya karşı tahliye davası açabilmek için de ancak birlikte maliklerin tümünün muvafakatıyla mümkündür. Diğer taraftan, müşterek mülkiyet konusu bir malın kiraya verilmesi ise, 27.11.1946 tarihli ve 28/15 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre önemli idari işlemlerden sayılır ve bu nedenle de MK. md. 624/3 (Yeni Medeni Kanun m. 691/1) uyarınca kira akdi yapılırken kural olarak hem pay hem de paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir. Pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan müşterek mülkiyet konusu bir şeyin kiraya verilmesi halinde ise kira akdi, akde muvafakat etmeyen paydaşlar açısından bağlayıcı olmaz ancak kira akdini kiralayan sıfatıyla yapan paydaş veya paydaşlar kiralananın kullanımına diğer paydaşlar tarafından engel olunması halinde kiracıya karşı sorumlu olurlar. Pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmak suretiyle kiraya verilen müşterek mülkiyet konusu bir taşınmazın tahliyesi de bu konuda yine pay ve paydaş çoğunluğunun muvafakatinin sağlanmasını gerektirir.
S-Birden çok kiracının kira akdine taraf olması mümkün müdür?
S-Birden çok kiracının kira akdine taraf olması mümkün müdür?
C- Birden çok kiracının da kira akdine taraf olması mümkündür. Kiracıların birden çok olması halinde, kira akdinde aksi belirtilmiş olmadıkça kiracıların her biri kira akdi ile üstlenilmiş olan borcun yerine getirilmesinden kendi paylarına düşen oranda sorumludurlar. Buna karşılık, ticari nitelikli kiralarda, aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça, Ticaret Kanunu’nun 7/1 maddesi gereğince müteselsilen sorumluluk söz konusudur. Birden fazla kiracının taraf olduğu bir kira akdine konu taşınmazın tahliye edilebilmesi için, tahliye davasında husumetin tüm kiracılara birden yöneltilmesi gereklidir.
S-Kullanılması Kiracıya Bırakılan Kiralanan taşınır,taşınmaz olması gibi bir sınr var mıdır?
C-Adi kira akdinin konusunu maddi şeyler teşkil edebilir. Kiralananın teşkil eden kiralananın konusunu taşınır veya taşınmaz bir mal oluşturabileceği gibi, örneğin bir duvar boşluğunun da üzerine reklam verilmek üzere kiralanması mümkündür.
S-Dükkan kiraladım ama uzun süre boş tutuyorum. Mal sahibi beni uyardı. Buna hakkı var mı?
S-Kullanılması Kiracıya Bırakılan Kiralanan taşınır,taşınmaz olması gibi bir sınr var mıdır?
C-Adi kira akdinin konusunu maddi şeyler teşkil edebilir. Kiralananın teşkil eden kiralananın konusunu taşınır veya taşınmaz bir mal oluşturabileceği gibi, örneğin bir duvar boşluğunun da üzerine reklam verilmek üzere kiralanması mümkündür.
S-Dükkan kiraladım ama uzun süre boş tutuyorum. Mal sahibi beni uyardı. Buna hakkı var mı?
C-Adi kira sözleşmesi ile kiralayan, kiralananın kullanımını kiracıya bırakma borcu altına girer. Bu borcun yerine getirilmesi, kiralananın kiracıya teslimini gerekli kılmakla birlikte, kiralananın teslimi yeterli değildir. Kiralayan aynı zamanda kiralananı kira akdi süresince kullanılmaya elverişli halde bulundurmakla da yükümlüdür.
S-Kira sözleşmesi yaparken belirli bir süre konmamış ise sözleşme geçerli midir?
S-Kira sözleşmesi yaparken belirli bir süre konmamış ise sözleşme geçerli midir?
C-Kira akdinin süresi sözleşmede gösterilmiş olabileceği gibi, sözleşme süresinin belirtilmemiş olması sözleşmenin geçerliliğine etki etmez. Kira süresinin ne kadar olacağı sözleşmede kararlaştırılmışsa belirli süreli, kararlaştırılmamışsa belirsiz süreli kira akdi söz konusu olur. Ancak bazen belirli süreyle yapılan bir kira sözleşmesinin BK. 263 uyarınca belirsiz süreli bir kira sözleşmesine dönüşmesi de mümkündür. Kiracının ömrü süresince yapılan kira akitleri geçerlidir ve bunlar belirli süreli kira akdi sayılır. Bununla birlikte, feshi ihbar olanağını ortadan kaldıran sözleşme hükümleri geçersizdir.
S-Hava parası ödeyenleri hangi riskler bekliyor?
S-Hava parası ödeyenleri hangi riskler bekliyor?
C-Gayrimenkul kiralarına ilişkin 6570 sayılı Kanunun 16. maddesi hava parasını yasaklamaktadır. Bu kanuna göre, hava parası adı altında veya benzer şekilde ama başka isim altında para alanlar, altı aydan bir seneye kadar hapis ve üç yıllık kira bedeli tutarında ağır para cezasına mahkum edilir.
Buna rağmen hava parası ödeyerek mülkün içine girmiş olanları bir başka tehlike daha beklemektedir. Sizden önceki kiracının mal sahibi ile yaptığı kontratı devretme yetkisi yoksa, mal sahibi tahliye davasına bile gerek kalmadan, Kaymakamlığa başvurarak sizi 48 saat içinde tahliye edebilir. Bu nedenle devir hakkı olmayan birinden mülkü devralmaya ve hava parası ödemeye kalkmayın.
Bununla birlikte kanun hava parasını yasaklamakta ama muhasebe sistemi ise muhasebeleştirilmesine izin vermektedir.
S-Hava parası nedir?
C-Hava parası (peştemallık) bir mülkü önceki kiracısından devralmak için ödenen bedele verilen isimdir. Genellikle de önceki kiracıya ödenir.
Mal sahibi, eski kiracı ve yeni kiracı muhtelif durumlarda hava parasını masaya getirebilir. Bu durumlar genelde aşağıdaki gibidir:
1- Mal sahibi ile kiracı, kira sözleşmesi yapılırken hava parası konusunda anlaşabilirler.
2- Mal sahibi ile kiracı arasında hava parası anlaşması, kira süresi içinde ya da kira süresinin bitiminde yapılabilir.
3- Mevcut kiracı ile yeni kiracı arasında kira süresi içinde ya da bitiminde hava parası anlaşması yapılabilir.
4- Hava parası anlaşması, yeni kiracı eski kiracı ve mal sahibi arasında ya kira süresi içinde ya da bittikten sonra olabilir.
Hava parası temel olarak kiralık gayrimenkullerde oluşan arz-talep dengesizliği nedeniyle ortaya çıkmış bir uygulamadır. Kimi zaman da mevcut kiracı kendisinden sonraki kiralayana devrederken mülke katmış olduğu değerden faydalanmak istediği için gündeme gelebilir. Hava parası ticari bir gelenek olmakla birlikte çok da adil bir uygulama olmadığı düşünülebilir.
Hava parası uygulaması ve ödeme miktarı ekonomik koşullara, bölgedeki kiralanan mülk adedine göre dalgalanmalar gösterse de ticari hayatta halen uygulanmakta ve bazen bedelleri milyon dolarları bulabilmektedir. Hava parası kaparo veya depozito değildir. Bunları birbirine karıştırılmamalıdır.
S-Kira bedelinin bir mal yada hizmet ile ödenmesi mümkün müdür?
C-Adi kira akdinin bir diğer unsuru da kiralanan şeye karşılık ödenecek kira bedelidir. Buna göre kira sözleşmesi karşılıklı (ivazlı) sözleşmelerdendir. Kira akdinde karşılık prensip olarak parayla ödenir ancak bu karşılığın paradan başka bir şeyle, örneğin bir mal ya da hizmetle ödenmesi de mümkündür. Öte yandan, kira akdinin tarafları Borçlar Kanunu’nun 19. maddesinde ifadesini bulan sözleşme serbestisi ilkesi uyarınca kira bedelini diledikleri gibi belirlemekte serbesttirler. Hatta kira ücretinin kesin ve belirli bir ücret olmayıp yalnızca belirlenebilir olması da kira akdinin kurulması için yeterlidir. Buna göre kira bedelinin altın ya da yabancı para ile ödenmesi de mümkündür.
S-20 Ocak 2008 tarihinde sözlü anlaşmayla kiralamış olduğum evde hala oturmaktayım. Ev sahibi 20 Ocak 2009'da 1 yıllık yazılı kira sözleşmesini eski kiraya % 20 zam ile imzalamamı, eğer sözleşme imzalamazsam evden çıkmam
gerektiğini söyledi. Bu zammı yüksek bularak kabul etmedim.
gerektiğini söyledi. Bu zammı yüksek bularak kabul etmedim.
Memur olmamdan dolayı 6 aylık bir süre için sözleşme yapmak istiyorum,buna karşın ev sahibi evden çıkmamı istiyor. Kira ücretini ise ev sahibinin yakını adına bankaya ödüyorum.
Kira kontratını imzalamadığım takdirde, ev sahibi beni evden çıkarabilir mi?
C- Sözlü anlaşmanız uzamış zaten ev sahibi size ihtar çekmiş olsaydı ‘benim giriş tarihim Ocak değil Temmuz idi’ diyerek itiraz ettin mi kanıtlamak ona düşer, sana değil. İddia eden kanıtlamak zorundadır. Sen kiranı Tefe-Tüfe üzerinden yasal zammınızı yaparak düzenli bir şekilde aynı hesaba ay belirterek yatırmalısınız. Hesap numarasını kapatırlarsa bu sefer ev sahibinin adresine postayla gönder. Bu sefer de reddederlerse Sulh Hukuk Mahkemesi’ne tespit mahalli diye bir dilekçe verirsen mahkeme ‘sana git şu bankaya ev sahibi adına yatır’ der . İlerde ‘kirayı ödemedi’ diye ihtar çeker temerrütten tahliyeni isterse, ‘işte mahkeme kararı,kira şu bankadaki hesabına yatırılmıştır’,dedin mi sorun kalmıyor.
S-Oturmaya devam ettiğim evin su ve elektrik aboneliği ev sahibinin üzerinde, elektrik yada suyu kestirebilir mi?
C- Sözlü anlaşmanız uzamış zaten ev sahibi size ihtar çekmiş olsaydı ‘benim giriş tarihim Ocak değil Temmuz idi’ diyerek itiraz ettin mi kanıtlamak ona düşer, sana değil. İddia eden kanıtlamak zorundadır. Sen kiranı Tefe-Tüfe üzerinden yasal zammınızı yaparak düzenli bir şekilde aynı hesaba ay belirterek yatırmalısınız. Hesap numarasını kapatırlarsa bu sefer ev sahibinin adresine postayla gönder. Bu sefer de reddederlerse Sulh Hukuk Mahkemesi’ne tespit mahalli diye bir dilekçe verirsen mahkeme ‘sana git şu bankaya ev sahibi adına yatır’ der . İlerde ‘kirayı ödemedi’ diye ihtar çeker temerrütten tahliyeni isterse, ‘işte mahkeme kararı,kira şu bankadaki hesabına yatırılmıştır’,dedin mi sorun kalmıyor.
S-Oturmaya devam ettiğim evin su ve elektrik aboneliği ev sahibinin üzerinde, elektrik yada suyu kestirebilir mi?
C-Su ve Elektiriği kesmesi suçtur.
S- Bu durumda ev kirasını eski fiyattan yatırmaya devam ederek evde oturmaya devam edebilir miyim?
C-Ev sahibi ile sözlü akit kurulması mümkün. Ancak yeni sözleşme yaparak yüzde 20 artırım kabul etmeniz gerekmez .
Yazılı yeni sözleşme imzalamak zorunda değilsiniz. Uzun süreli bir kirada kalma durumunuz yoksa yazılı sözleşme yapmayın. Size çık demekle çıkaramaz.
Yazılı yeni sözleşme imzalamak zorunda değilsiniz. Uzun süreli bir kirada kalma durumunuz yoksa yazılı sözleşme yapmayın. Size çık demekle çıkaramaz.
Sözlü anlaşmalarda kiracının ne zaman girdiğinin tespiti gerekir. Kiranın bankaya ilk yatırılışı önemlidir. Su,elektrik faturalarının ödenmesi, faturaların ev sahibi üzerine olduğu için onun sizin girişinizi kanıtlaması çok güçtür.
S-Bir müşterimin mimarlık işlemlerini yüklendim.Anlaşmamız konutunun mimari projelerinin çizimi ve yapımı sırasında denetlenmesi idi.Buna karşılık ben yapılan harcamaların %15 ini alacaktım.Bu anlaşma yazıya dökülmedi.Kısacası sözleşme yok.Ben bütün yükümlülüklerimi yerine getirdim.Ancak müşterim benim paramı ödemiyor.Dava açma hakkım var mı? Para almadığımı nasıl kanıtlayabilirim?
C-Mimari projeler ile ilgili sözleşmeler istisna sözleşmesi (eser sözleşmesi) olarak nitelendirilirler. Bu sözleşmelerin geçerli olması için biçim koşulu yoktur. Yazılı olmaları gerekmez.
Yaptığınız işin bedelinin ne olduğu tanık ile kanıtlanabileceği gibi, yapılan işin görülerek bilirkişi incelemesi ile değerinin belirlenmesi mümkündür.
Yaptığınız işin bedelinin ne olduğu tanık ile kanıtlanabileceği gibi, yapılan işin görülerek bilirkişi incelemesi ile değerinin belirlenmesi mümkündür.
S-2002 de bir konut almıştım. 2002 aralıkda 750 ytl ye evi kiraya verdim. 2005 aralıkta sözlü olarak anlaşarak Kira 2006 aralığa kadar uzadı.
2006 Mart sonunda evi tahliye edeceğine dair bir noter ihbarnamesini (28.02.2006 tarihli) ve depozito iadesi isteğini 20.03.2006 tarihinde muhtardan aldım.
03.04.2006 tarihinde Kiracının muhtara bıraktığı ev anahtarını alarak apartmandan komşularla birlikte eve gittim.
yeni mutfak dolaplarım, pejmurde, sıfır jakuzi çalışmıyor, kombi çalışmıyor. duvarlarda 100 ün üzerine dübel, lavabolar yerlerde, ev pislik içinde.Elektrik, su doğalgaz biz evi almadan önceki kiracının adınaydı, talebimize rağmen üzerine almamıştı, ama otomatik banka tal.vardı. Son gelen faturalarda çıkardığını gördüm, onları ödememiş.Şimdi evde hasar tespit davası açmak istiyorum.
2006 Mart sonunda evi tahliye edeceğine dair bir noter ihbarnamesini (28.02.2006 tarihli) ve depozito iadesi isteğini 20.03.2006 tarihinde muhtardan aldım.
03.04.2006 tarihinde Kiracının muhtara bıraktığı ev anahtarını alarak apartmandan komşularla birlikte eve gittim.
yeni mutfak dolaplarım, pejmurde, sıfır jakuzi çalışmıyor, kombi çalışmıyor. duvarlarda 100 ün üzerine dübel, lavabolar yerlerde, ev pislik içinde.Elektrik, su doğalgaz biz evi almadan önceki kiracının adınaydı, talebimize rağmen üzerine almamıştı, ama otomatik banka tal.vardı. Son gelen faturalarda çıkardığını gördüm, onları ödememiş.Şimdi evde hasar tespit davası açmak istiyorum.
C-Eğer mülkünüz 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun kapsamında bulunan bir gayrimenkul ise (büyük bir ihtimal öyledir.) kiracı kira süresinin bitiminden 15 gün önce yazılı olarak size akdi fesih edeceğini bildirmezse; kira kontratı aynı şartlarla (bedel hariç) 1 yıl daha uzar. Bu halde böyle bir bildirim yoksa (sözlü veya yazılı anlaşın farketmez) kontrat bir yıl daha uzamış olur. Bu halde de; kiralanandan erken çıkmış olsa bile süre sonuna kadar olan kira bedelinden sorumludur. Depozitoyu iade etmeyiniz. Kiracının anahtarı muhtara bırakmak gibi bir hakkı yoktur. Bunu kabul durumunda değilsiniz. Eve komşularla girmeniz iyi olmuş, gerektiğinde tanık olarak dinletirsiniz. Evin durumu ile ilgili, hiçbir şeye dokunmadan hemen mahkeme kanalıyla bir tespit yaptırmalısınız. Ayrıca siz evin bütün durumunu gösterecek şekilde, tarihli fotoğraf çektirin. Elektrik, su, doğalgazla ilgili olarak kontrata dayalı olarak o bedelleri talep edebilirsiniz. Kiralananın bulunduğu yeri söylememişsiniz ama zaten tespit mahkemelerinde yetki kuralı yoktur. En az masrafla, en kolay ve hızlı olabilecek mahkemeden yaptırabilirsiniz. Genellikle bu tür tespitleri sulh hukuklar yapar. Tespit dilekçesinde, ileride açacağız alacak/tazminat davasında işinize yarayacak tüm hususları belirtip, tespitini isteyin. Tespit edilmesini istediğiniz şeyleri tek tek maddeleştirebilirsiniz. 1-Mutfak dolaplarının kırık, döküp olup-olmadığı, genel durumu, 2-Jakuzinin çalışıp-çalışmadığı, 3-Kombinin çalışıp-çalışmadığının tespitini talep ederim gibi... Dilekçede genel olarak evi ne zaman satın aldığınız, ne zaman ne durumda kiraya verdiğiniz, sonrasındaki gelişmeler ve şu anki durumunu genel hatlarıyla anlatınız. Bundan sonraki davada ise; Aralık 2006'ya kadar olan kira bedelleri, evin şu anki durumu nedeniyle oluşan zararınız, tespit nedeniyle yaptığınız masraflar, bunun dışında kontratın erken feshi nedeniyle uğradığınız zararları isteyebilirsiniz. Depozito için ihtiyati haciz kararı alamaz. Kolay gelsin.
S-2002 yılında kiracı olarak evi tuttuğumuzda bizde ev sahibinin bizzat kendisinden evi sayın mal sahibi arkadaşın kiracısından aldığı gibi aldık. Evin cilaları da dahil olmak üzere kendimiz yaptırdık fatura beyanları da mevcuttur. Kombinin bakımı da dahil olmak üzere.
Evden çıkarken ki usullerine göre evi tahliye ettik. Evin boyasından cilasına kadar biz yaptığımız halde evi kendi yaptırmış gibi bizden kullanımdan dolayı eskime yapmış diye depozitomuzu vermedi ki ben yaptırdığım her şeyin faturasını almıştım. Peki almasaydım neye göre tespit yapılacaktı?
Haklarımı nasıl alacaktım. Eve girerken illa ki noterden mi işlem yapılmalıdır ki hak alınabilsin?
Bir de dava devam eden bir meskene yeni kiracı alınabilir mi?
Şu an hala alacağım olan depozito var iken verilmemesi önceki mal sahibinin ben zaten eve girmeden önce tadilat yaptım üstüne kendi zevkine göre ikinci bir tadilat yaptı demesi oldu. Bir de üstelik yaptığım tadilat eskimiş oldu halbuki ev ahırdan beterdi tuttuğumda.
Tek hatamın evi tutar iken noterden işlem yaptırmam olduğu kanısındayım.
Tespit davası nedir? Ben haklarımı nasıl alacağım?
Gecenin 2 sinde arayıp ya da gelip bizzat peşin aldığı kira bedelleri içinde kontratta böyle gösterdik asıl kira buydu o kiralarda bazen verildi bazen verilmedi diye beyanda bulunuldu.
Evden çıkarken ki usullerine göre evi tahliye ettik. Evin boyasından cilasına kadar biz yaptığımız halde evi kendi yaptırmış gibi bizden kullanımdan dolayı eskime yapmış diye depozitomuzu vermedi ki ben yaptırdığım her şeyin faturasını almıştım. Peki almasaydım neye göre tespit yapılacaktı?
Haklarımı nasıl alacaktım. Eve girerken illa ki noterden mi işlem yapılmalıdır ki hak alınabilsin?
Bir de dava devam eden bir meskene yeni kiracı alınabilir mi?
Şu an hala alacağım olan depozito var iken verilmemesi önceki mal sahibinin ben zaten eve girmeden önce tadilat yaptım üstüne kendi zevkine göre ikinci bir tadilat yaptı demesi oldu. Bir de üstelik yaptığım tadilat eskimiş oldu halbuki ev ahırdan beterdi tuttuğumda.
Tek hatamın evi tutar iken noterden işlem yaptırmam olduğu kanısındayım.
Tespit davası nedir? Ben haklarımı nasıl alacağım?
Gecenin 2 sinde arayıp ya da gelip bizzat peşin aldığı kira bedelleri içinde kontratta böyle gösterdik asıl kira buydu o kiralarda bazen verildi bazen verilmedi diye beyanda bulunuldu.
C-Depozito esasen kanunla düzenlenmiş bir konu değil. Uygulamada gelişen ve mahkemelerin de bu meyanda ele aldığı bir kavram. Ancak depozito bedeli, bir amortisman bedeli gibi düşünülemez. Yani kullanımdan dolayı eskidi, ben de bunun bedelini alıyorum gibi bir mantık burada doğru değildir. Çünkü zaten kira akdi, bir şeyin kullanılmasına matuf bir akittir. Dolayısıyla siz kiralanandan çıkarken, sizin kullanımınızdan kaynaklanan ve tamirat gerektiren durumlarda depozito bedeli kullanılabilinir. Faturalarınız olması iyi, eve girerken durumu ve tadilatın keyfi değil, zaruri olduğunu tanıkla ispat edebilirsiniz.
Dava devam ederken evi yeniden kiralayabilirler, bunun hukuken bir engeli yok. Sizin durumunuza bir engeli de yok. Yeni kiracıyı da -kabul ederse eğer- tanık olarak dinletebilirsiniz
Noterden işlem dediğiniz şey nedir anlamadım ama tespiti soruyorsanız: Noterden de tespit yaptırabilirsiniz ama genel de yapılan mahkemeden yapılacak olan tespittir. Sulh hukuk Mahkemesinden tespit yapması istenir. Bu tespitte tespit edilmesini istediğiniz şeyleri belirtip o konularda bir rapor alırsınız. Hakim, bilirkişi, zabıt katibi, mübaşir eşliğinde mahkeme heyeti gelir, durumu yerinde tetkik eder ve bir rapor düzenlenir. Sizin durumunuzda bu evin teslim aldığınız anındaki eksiklikleri ve tamir gerektiren hususlar ile bunun bedeli olurdu ve şu an kiralayanın tüm iddialarını temelsiz bırakırdı. Kira bedeli konusundaki kiralayanın beyanları kira kontratı karşısında geçersiz olacaktır.
Dava devam ederken evi yeniden kiralayabilirler, bunun hukuken bir engeli yok. Sizin durumunuza bir engeli de yok. Yeni kiracıyı da -kabul ederse eğer- tanık olarak dinletebilirsiniz
Noterden işlem dediğiniz şey nedir anlamadım ama tespiti soruyorsanız: Noterden de tespit yaptırabilirsiniz ama genel de yapılan mahkemeden yapılacak olan tespittir. Sulh hukuk Mahkemesinden tespit yapması istenir. Bu tespitte tespit edilmesini istediğiniz şeyleri belirtip o konularda bir rapor alırsınız. Hakim, bilirkişi, zabıt katibi, mübaşir eşliğinde mahkeme heyeti gelir, durumu yerinde tetkik eder ve bir rapor düzenlenir. Sizin durumunuzda bu evin teslim aldığınız anındaki eksiklikleri ve tamir gerektiren hususlar ile bunun bedeli olurdu ve şu an kiralayanın tüm iddialarını temelsiz bırakırdı. Kira bedeli konusundaki kiralayanın beyanları kira kontratı karşısında geçersiz olacaktır.
S-Müvekkil evini 1 yıllığına kiraya veriyor, kira kontratını bir de kefil imzalıyor. ( Ancak kontratta müşterek ve müteselsilen kefil ibaresi yok). 5 Ay sonra kiracı evi tahliye ediyor. Bu durumda vadesi gelmemiş kira alacakları sebebiyle kefile icra takibi yapılabilir mi? Kiracının adresi bilinmiyor ancak kefile ulaşma imkanı var. Bazı Yargıtay Kararlarında kefile yönelebilmek için kiracıya yapılan takibin semeresiz kalması gerektiği yer alıyor. Bazılarında ise kira sözleşmesinin süresi boyunca kefilin tüm kira bedellerinden sorumlu olacağı. Kefile takip yapılıp yapılamayacağı konusunda fikirlerinizi paylaşırsanız sevinirim.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 22.03.2006 tarihli 2006/6-78 E. 2006/88 K. sayılı kararında "B.K. 484. Maddesi hükmü gereğince yazılı şekilde düzenlenmiş,süresi ve ödenecek kira paralarının açıkça gösterilmiş bir kira sözleşmesini kefil sıfatıyla imzalayan kişi,sözleşmede gösterilen kira süresi boyunca kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira paralarından,kefil sıfatıyla kiralayana karşı sorumludur." denilmektedir. Yargıtayın bu kararına göre kefile yönelmemiz mümkün görünüyor.
C-Sözleşmede müşterek ve müteselsil kaydı yoksa adi kefaletten bahsedebiliriz. Adi kefalette ise kiracıya yapılan takip ya da açılan alacak davası sonuçsuz kalmadıkça kefile başvurulamayacağı açıktır..
T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2005/5082 K. 2005/6635 T. 27.6.2005
• KİRA ALACAĞI İÇİN BAŞLATILAN TAKİP ( İtirazın Kaldırılması - Borçlu İflas Etmedikçe Veya Hakkındaki Takip Sonuçsuz Kalmadıkça Adi Kefile Müracaat Edilemeyeceği )
• ADİ KEFALET ( Borçlu İflas Etmedikçe Veya Hakkındaki Takip Sonuçsuz Kalmadıkça Müracaat Edilemeyeceği - Kira Alacağının Tahsili İçin Başlatılan İcra Takibi )
• KEFİL ALEYHİNE İCRA TAKİBİ ( Borçlu İflas Etmedikçe Veya Hakkındaki Takip Sonuçsuz Kalmadıkça Adi Kefile Müracaat Edilemeyeceği )
818/m. 486
ÖZET : Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın kaldırılması talebine ilişkindir. Davaya dayanak kira sözleşmesindeki kefalet adi kefalet niteliğindedir. Kiralayanın adi kefile müracaat edebilmesi için borçlunun iflas etmesi veya hakkındaki icra takibinin sonuçsuz kalması ya da borçlu hakkında Türkiye'de tahkikat icrasının imkansız hale gelmesi gerekir. Açıklanan koşullar oluşmadığı halde kefil aleyhinde icra takibi yapılıp bilahare dava açıldığından kefil hakkındaki davanın reddi gerekir.
DAVA : İcra mahkemesince verilmiş bulunan karar borçlular tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş ancak işin niteliğine göre duruşmaya tabi olmadığından dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Uyuşmazlık, kira parasının tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve icra inkar tazminatının tahsiline ilişkindir. Mahkemece istemin kısmen kabulü ile itirazın 45.832.000.000.- TL asıl alacak ve 15.332.800.000.-TL işlemiş faizi yönünden kaldırılmasına ve asıl alacak üzerinden hesaplanan 18.332.800.000.-TL icra inkar tazminatının tahsiline karar verilmiş, karar borçlular vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan kararda yazılı gerekçelere göre temyiz eden borçlular vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Borçlular vekilinin kefile ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Takibe ve davaya dayanak yapılan ve karara esas alınan 10.05.2001 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu sözleşme ile alacaklı kiralananı borçlu şirkete kiralamış, sözleşmeyi borçlu A. kefil sıfatı ile imzalamıştır. Alacaklı Kartal 3. İcra Müdürlüğü'nün 2004/1415 sayılı dosyası ile 10.05.2002-22.03.2004 arası kira parası ve işlemiş faizinin tahsili için borçlular hakkında icra takibi yapmış, borçlular süresinde verdikleri itiraz dilekçeleriyle borçlarının bulunmadığını belirterek itirazda bulunmuşlardır.
Sözleşmeye göre borçlu A'nın kira borcuna kefil olması Borçlar Kanunu' nun 486. maddesinde düzenlenen adi kefalet niteliğinde olup anılan madde hükmü gereğince alacaklı kiralayanın kefile yönelebilmesi için borçlunun iflas etmesi veya hakkında icra takip olunup da alacaklının kusuru olmaksızın takibin semeresiz kalması ya da borçlu hakkında Türkiye' de tahkikat icrasının imkansız hale gelmesi gerekir. Davada bu koşulların hiçbiri gerçekleşmemiştir. Alacaklı önce kiracıdan kira alacaklarını istemeden veya hakkındaki takip sonuçsuz kalmadan borçlu kiracı ile birlikte kefil hakkında da icra takibi yapıp dava açtığından kefil hakkındaki istemin reddi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarda ( 1 ) no'lu bentte yazılı nedenlerle borçlu şirket hakkındaki kararın ONANMASINA, yukarda ( 2 ) no'lu bentte yazılı nedenlerle kefil borçlu hakkındaki kararın BOZULMASINA, onanan kısım için temyiz harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 27.06.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2006/6-78 K. 2006/88 T. 22.3.2006• KİRA ALACAĞI İÇİN BAŞLATILAN TAKİP ( İtirazın Kaldırılması - Borçlu İflas Etmedikçe Veya Hakkındaki Takip Sonuçsuz Kalmadıkça Adi Kefile Müracaat Edilemeyeceği )
• ADİ KEFALET ( Borçlu İflas Etmedikçe Veya Hakkındaki Takip Sonuçsuz Kalmadıkça Müracaat Edilemeyeceği - Kira Alacağının Tahsili İçin Başlatılan İcra Takibi )
• KEFİL ALEYHİNE İCRA TAKİBİ ( Borçlu İflas Etmedikçe Veya Hakkındaki Takip Sonuçsuz Kalmadıkça Adi Kefile Müracaat Edilemeyeceği )
818/m. 486
ÖZET : Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın kaldırılması talebine ilişkindir. Davaya dayanak kira sözleşmesindeki kefalet adi kefalet niteliğindedir. Kiralayanın adi kefile müracaat edebilmesi için borçlunun iflas etmesi veya hakkındaki icra takibinin sonuçsuz kalması ya da borçlu hakkında Türkiye'de tahkikat icrasının imkansız hale gelmesi gerekir. Açıklanan koşullar oluşmadığı halde kefil aleyhinde icra takibi yapılıp bilahare dava açıldığından kefil hakkındaki davanın reddi gerekir.
DAVA : İcra mahkemesince verilmiş bulunan karar borçlular tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş ancak işin niteliğine göre duruşmaya tabi olmadığından dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Uyuşmazlık, kira parasının tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve icra inkar tazminatının tahsiline ilişkindir. Mahkemece istemin kısmen kabulü ile itirazın 45.832.000.000.- TL asıl alacak ve 15.332.800.000.-TL işlemiş faizi yönünden kaldırılmasına ve asıl alacak üzerinden hesaplanan 18.332.800.000.-TL icra inkar tazminatının tahsiline karar verilmiş, karar borçlular vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan kararda yazılı gerekçelere göre temyiz eden borçlular vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Borçlular vekilinin kefile ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Takibe ve davaya dayanak yapılan ve karara esas alınan 10.05.2001 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu sözleşme ile alacaklı kiralananı borçlu şirkete kiralamış, sözleşmeyi borçlu A. kefil sıfatı ile imzalamıştır. Alacaklı Kartal 3. İcra Müdürlüğü'nün 2004/1415 sayılı dosyası ile 10.05.2002-22.03.2004 arası kira parası ve işlemiş faizinin tahsili için borçlular hakkında icra takibi yapmış, borçlular süresinde verdikleri itiraz dilekçeleriyle borçlarının bulunmadığını belirterek itirazda bulunmuşlardır.
Sözleşmeye göre borçlu A'nın kira borcuna kefil olması Borçlar Kanunu' nun 486. maddesinde düzenlenen adi kefalet niteliğinde olup anılan madde hükmü gereğince alacaklı kiralayanın kefile yönelebilmesi için borçlunun iflas etmesi veya hakkında icra takip olunup da alacaklının kusuru olmaksızın takibin semeresiz kalması ya da borçlu hakkında Türkiye' de tahkikat icrasının imkansız hale gelmesi gerekir. Davada bu koşulların hiçbiri gerçekleşmemiştir. Alacaklı önce kiracıdan kira alacaklarını istemeden veya hakkındaki takip sonuçsuz kalmadan borçlu kiracı ile birlikte kefil hakkında da icra takibi yapıp dava açtığından kefil hakkındaki istemin reddi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarda ( 1 ) no'lu bentte yazılı nedenlerle borçlu şirket hakkındaki kararın ONANMASINA, yukarda ( 2 ) no'lu bentte yazılı nedenlerle kefil borçlu hakkındaki kararın BOZULMASINA, onanan kısım için temyiz harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 27.06.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
• ÖDENMEYEN KİRA PARALARININ TAHSİLİ ( Kefaletin Kiralayan İle Kiracı Arasındaki Tüm Sorunlar Çözülünceye Kadar Devam Edeceği Belirtildiği - Kira Paraları Kira Süresinin Bittiği Tarihten Sonraki Döneme Ait Olduğundan Bundan Davalı Kefilin Sorumlu Tutulamayacağı )
• KEFİLİN SORUMLULUĞU ( Kefaletin Kiralayan İle Kiracı Arasındaki Tüm Sorunlar Çözülünceye Kadar Devam Edeceği Belirtildiği - Kira Paraları Kira Süresinin Bittiği Tarihten Sonraki Döneme Ait Olduğundan Bundan Davalı Kefilin Sorumlu Tutulamayacağı )
• KİRA SÖZLEŞMESİ ( Kefilin Sorumlu Olacağı Süre ve Sorumlu Tutulacağı Azami Miktar Gösterilmediği - Kira Paraları Kira Süresinin Bittiği Tarihten Sonraki Döneme Ait Olduğundan Bundan Davalı Kefilin Sorumlu Tutulamayacağı )
• İTİRAZIN İPTALİ ( Kefilin Sorumlu Olacağı Süre ve Sorumlu Tutulacağı Azami Miktar Gösterilmediği - Kira Paraları Kira Süresinin Bittiği Tarihten Sonraki Döneme Ait Olduğundan Bundan Davalı Kefilin Sorumlu Tutulamayacağı )
818/m.484 6570/m.11 12.4.1944 Tarih ve 14/13 Sayılı YİBK
ÖZET : Dava, ödenmeyen kira paralarının tahsili ve kiralananın tahliyesi istemiyle kiracı ve müteselsil kefili hakkında başlatılan icra takibinde, borca itirazın kaldırılması istemine ilişkindir.
Davaya konu kira sözleşmesinin 7. maddesinde, kefaletin, kira ilişkisi sona erinceye ve kiralayan ile kiracı arasındaki tüm sorunlar çözülünceye kadar devam edeceği belirtilmiş ise de; kefilin gerek sorumlu olacağı süre ve gerekse sorumlu tutulacağı azami miktar gösterilmemiştir.
Görülmekte olan davada; itirazın kaldırılması isteminin konusunu oluşturan icra takibinde, 15.9.1999 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesine dayanılmıştır. Ancak, tahsili istenilen kira paraları, kira süresinin bittiği 15.9.2001 tarihinden sonraki döneme ( 2004 yılına ) aittir. Bu durumda, takibe konu kira paralarından davalı kefilin sorumlu tutulmasına olanak bulunmamaktadır.
DAVA : Taraflar arasındaki "itirazın kaldırılması" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 12. İcra Mahkemesince davanın ( kefil yönünden ) reddine dair verilen 10.3.2005 gün ve 2005/34-137 sayılı kararın incelenmesi taraflar vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 21.6.2005 gün ve 2005/4534-6460 sayılı ilamı ile;
1- Toplanan delillere, dosya içeriğine ve kararda yazılı gerekçelere göre davalı-borçluların tüm davacı-alacaklının ise aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davacı-alacaklının kefil hakkındaki temyiz itirazlarına gelince; Takibe dayanak yapılan ve karara esas alınan 15.9.1999 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğu açıkça düzenlenmiş, müşterek ve müteselsil kefil olduğu belirtilmiş ve ayrıca sözleşmenin özel şartlar bölümünün 7. maddesinde kefilin sorumluluğunun sözleşme boyunca devam edeceği kararlaştırılmıştır. Mahkemece kefilin sorumluluğunu düzenleyen sözleşme hükümleri gözardı edilerek kefil hakkında istemin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir... ),
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Dava, ödenmeyen kira paralarının tahsili ve kiralananın tahliyesi istemiyle kiracı ve müteselsil kefili hakkında başlatılan icra takibinde, borca itirazın kaldırılması istemine ilişkindir.
Davacı Yaşar Ulusoy vekili, davacıya ait taşınmazda 15.9.1999 başlangıç tarihli sözleşmeyle kiracı olan davalı şirketin Eylül-Ekim 2004 aylarına ait kira paralarını ödememesi üzerine, kiracı ve kefili durumundaki diğer davalı hakkında icra takibi yapıldığını; borçluların, aylık kira bedelinin 500.000.000 TL. olduğu iddiasıyla borca itiraz ettiklerini, oysa, takibe konu dönemin kira parasının taraflarca 1.150.000.000 TL. ye yükseltilmiş olduğunu, takipte de bu miktarın istenildiğini, o nedenle borca itirazın haksız olduğunu; öte yandan, itiraz dilekçesinde davalı kefil Necati Türkyaşar'ın, takibin ilişkin bulunduğu dönemdeki kira paraları yönünden sorumluluğu bulunmadığının da ileri sürüldüğünü, oysa, bu davalının alelade bir kefil değil, müşterek borçlu, müteselsil sorumlu ve kefil sıfatıyla sözleşmeyi imzaladığını, sözleşmenin 7. maddesindeki hüküm karşısında sorumluluğunun devam ettiğini ileri sürerek, borçluların itirazlarının kaldırılmasına, 5.500.000.000 TL. üzerinden takibin devamına, asgari %40 oranında icra inkar tazminatına ve temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalılar F Mimarlık İnş.San.ve Tic.Ltd.Şti. ve Necati Türkyaşar vekili, 15.9.2004 tarihinde başlayan yeni dönemde taraflarca mutabık kalınmış veya mahkemece belirlenmiş bir kira parası bulunmadığını, bu konuda imzası inkar edilmemiş bir belgenin de mevcut olmadığını, o nedenle borca itiraz edildiğini; öte yandan, Yargıtay kararlarına göre, kefilin sorumluluğunun kira dönemiyle sınırlı bulunduğunu, uzayan dönemlere ilişkin sorumluluğunun söz konusu olamayacağını, kefil durumundaki davalı Necati Türkyaşar hakkındaki davanın bu nedenle de redde mahkum olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
Yerel Mahkeme; davalı kiracı hakkındaki davanın kabulüne, itirazının kaldırılmasına, icra inkar tazminatına, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine; kira sözleşmesinde müteselsil kefil durumunda olan davalı Necati Türkyaşar'ın sadece kira dönemiyle sınırlı bir sorumluluğunun bulunduğu, yenilenen kira dönemi yönünden sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle bu davalı hakkındaki davanın reddine karar vermiş; taraflar vekillerince temyiz edilen karar Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.
Davalı kiracı şirket ile davacı kiralayan arasındaki 15.9.1999 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesiyle, davacıya ait dükkan vasıflı taşınmazın dekorasyon mağazası olarak kullanılmak üzere kiralandığı, diğer davalı Necati Türkyaşar'ın sözleşmeyi "Müteselsil sorumlu ve kefil" sıfatıyla imzaladığı çekişmesizdir.
Kira sözleşmesinin Özel Şartlar bölümündeki 5. maddesi aynen "Kira müddeti iki yıl olup, birinci yılın sonunda kira bedeli Yargıtay'ın belirlediği oranda artırılacaktır. İkinci yılın sonunda taraflar arasında anlaşma sağlanması halinde kiralama işlemi devam edecektir. Aksi takdirde kiracı en geç 30 gün içinde dükkanı tahliye etmeyi şimdiden kabul eder"; 7. maddesi ise aynen "Kira kontratında imzası bulunan müteselsil müşterek borçlu ve kefilin kefaleti; kiracının dükkanda oturduğu sürece ve mecurun tahliye edilip kiraya veren ile kiracı arasında hiçbir hukuki ve maddi sorun kalmayıncaya kadar devam eder. Kefil olanlar bu durumu kabul etmişlerdir" hükmünü içermektedir.
Davacı kiralayan vekilince her iki davalı hakkında 22.12.2004 günlü takip talebiyle başlatılan ve Ankara 5. İcra Müdürlüğünün 2004/15327 esas sayılı dosyası üzerinden yürütülen icra takibinde, 4.600.000.000 TL. ( Eylül, Ekim, Kasım, Aralık 2004 aylarına ait ) ödenmemiş kira paraları ile 9.200.000.000 TL. ( sözleşmenin 12. maddesi gereğince muaccel hale gelen ) müteakip aylar kira paraları olmak üzere toplam 13.800.000.000 TL.'nin yasal faiziyle birlikte tahsili ve kiralananın tahliyesi istenilmiştir. Davalılar ( borçlular ) vekili, süresi içerisindeki itiraz dilekçesinde, hem istenilen kira parasına itiraz etmiş, hem de, kefil durumundaki Necati Türkyaşar'ın sorumluluğunun kira dönemiyle sınırlı olduğunu, zımnen uzayan dönemlere ilişkin sorumluluğunun bulunmadığını ileri sürmüştür.
Bozma ve direnme kararlarının içerik ve kapsamları itibariyle Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; sözleşmeyi "Müteselsil sorumlu ve kefil" sıfatıyla imzalamış olan davalı Necati Türkyaşar'ın takibe konu borçtan sorumlu tutulup, tutulamayacağı noktasında toplanmaktadır.
Borçlar Kanunu'nun 484. maddesine göre, kefalet sözleşmesinin geçerli olabilmesi için, yazılı şekilde düzenlenmesi ve kefilin sorumlu olacağı miktarın açıkça gösterilmesi zorunludur.
12.4.1944 tarih ve 14/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda da; sözleşmede kefilin ödeyeceği muayyen bir miktarın gösterilmiş olup, olmadığının ve sözleşme içeriğinden böyle muayyen bir miktarın anlaşılmasına olanak bulunup, bulunmadığının hakim tarafından resen gözetilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Borçlar Kanunu'nun 484. maddesi ve anılan İçtihadı Birleştirme Kararı birlikte değerlendirildiğinde, kira sözleşmelerindeki kefaletler bakımından şu saptamalar yapılabilmektedir:
Yazılı şekilde düzenlenmiş, süresi ve ödenecek kira paralarının miktarı açıkça gösterilmiş bir kira sözleşmesini kiracının kefili sıfatıyla imzalayan kişi; sözleşmede gösterilen kira süresi boyunca, kiracının ödemekle yükümlü bulunduğu kira paralarından, kefil sıfatıyla kiralayana karşı sorumludur. Zira, böylesi bir durumda, kefilin sorumluluğu süre ve miktar itibariyle belirlidir; kefil, sorumluluğunun kapsamını ve sınırlarını bilmektedir.
Kira süresinin, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 11. maddesi gereğince uzadığı hallerde, uzayan kira süresi bakımından kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için; öncelikle bu hususun ( kefilin sorumluluğunun uzayan dönem için de devam edeceğinin ) sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması gerekir. Bunun yanında, kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğunun azami hangi süreyle ve hangi miktarla sınırlı olacağının açıkça gösterilmiş olması da şarttır. Eş söyleyişle, ne kadar uzayacağı belirsiz bir kira süresine ilişkin olan ve kefili sınırsız bir sorumluluk altına sokan sözleşme hükümleri geçerli değildir. Hakim, bu yönleri resen dikkate almakla yükümlüdür. Somut olay bu çerçevede değerlendirildiğinde: Yukarıda belirtildiği üzere, davaya konu kira sözleşmesinin 7. maddesinde, kefaletin, kira ilişkisi sona erinceye ve kiralayan ile kiracı arasındaki tüm sorunlar çözülünceye kadar devam edeceği belirtilmiş ise de; kefilin gerek sorumlu olacağı süre ve gerekse sorumlu tutulacağı azami miktar gösterilmemiştir.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder