Kahve Tadında Tarih'in Derkenarında

Bize bugüne kadar 'Yunus diye görün'müştü Yunus Türkölmez. Bugün ise görünürlülüğüne  'Kahve Tadında Tarih Ve Siyaset' kitabıyla bir katkıda bulunarak daha da bir görünür oldu.

Değerli dostumuz, arkadaşımız  araştırmacı yazar Yunus Türkölmez, objektif bir bakış açısıyla projektörünü tarihin pek gün yüzü görmemiş sayfalarına çevirerek geçmişi bugüne bağlayan nesnel bir çalışmaya imza attı. Titiz bir çalışmanın ürünü olduğunu yakından bildiğim bu değerli eseri için arkadaşımızı kutluyorum. Devamının da geleceğini düşünüyorum. 

Aslında geçmiş biraz bugündür, bugün biraz da gelecektir. Dün toplumu yöneten yasalar ne ise bugün de odur. Ama söylendiği gibi tarih tekerrürden ibaret değildir. Öyle olsaydı 'Aynı ırmağa iki kez giremeyiz' diyen Herakleitos'un kemiklerini sızlatmış olurduk.  Tarih toplumsal yasaların işlerliğinden ötürü bize tekrar ediyormuş gibi görünür. Çünkü ezenler ile ezilenler köleci toplumdan kapitalizme kadar aynı rolleri paylaştılar. Sadece savaştıkları araçlar değişmiş oldu.

Aslında tarih gerçeklerle yalanların meydan savaşıdır. 

İktidardakiler çıkarlarını korumak ve ömürlerini uzatmak uğruna hep yalana baş vurmuşlardır. Yalan bu tarihsel süreçte bir evrim geçirerek akademik düzeyde ifadesini bulmuş, entellektüel bir boyutla formasyon kazanmış, güçlü bir retoriğe dönüşmüş, kitlelere heyecan vererek yoluna devam edegelmiştir. İkiyüzlüdür, çünkü kapalı kapılar arkasında her zaman söylenenlerin tersi yapılmıştır. Yalanı alkışlamak, söyleyeni göklere çıkarmak, tabulaştırmak bu yalandan en çok zarar görenlerin işi olmuştur. Yalanı açığa çıkaranlar, büyüyü bozanlar ise iktidarlar tarafından affedilmemiş, suçlanacak mutlaka bir neden bulunmuş ve hapse atılmışlardır.

Dünden bu güne bir toplum ne kadar çok kutuplaştırılmış ise yalan da o denli güçlü destek bulmuştur. 

Tarih İyiler ve Kötüler geçididir. İyiler de kötüler de tarihten ilham alırlar.

Tarih insanlığın hafızasıdır. Orada iyi şeyleri de kötü şeyleri de kaydedip saklar.  ”İnsanlar bir kez birleştiler mi, cesurlar tek başlarına ilerleyemez, korkaklar ise tek başlarına geri çekilemezler.” Diyen Sun Tzu, Roma üzerine yürüyen ilk komutan “Ya yeni bir yol bulacağız, ya yeni bir yol yapacağız” diyen Hannibal gibi umutsuz gibi görünen durumlardan nasıl bir çıkış yolu bulunacağına dair bir fikir veren stratejistleri, filozofları da,  Prometheusları, Spartacusları, Neronları, Frankensteinları da vardır.

Makyavelli, iktidar için 'Her yol mübahtır' demişti.

Bunu ilke edinenler, kuru iftira ve  kuyruklu yalan konusunda uzmanlaşan ve aynı zamanda bir gazeteci olan Goebbels ve bugün bunların izinden yürüyenler... Hitler, Mussolini ve Franco gibi olmaya çalışanlar...

'Yalan söyleyin, mutlaka inanan çıkacaktır.  Bir söylemi sürekli tekrarlarsanız, halk o söylemin nereden geldiğini unutur ve kendi fikri gibi benimser.  Söylediğiniz yalan ne kadar büyük olursa o kadar etkili olur.  Halk büyük yalanlara, küçük yalanlara göre daha çabuk inanır.  Hatalı olduğunuzu ya da yanlış yaptığınızı asla kabul etmeyin.  Asla kabahat ve suç üstlenmeyin.  Kendinizi savunmak yerine karşınızdakileri sürekli savunmada bırakın.  Sadece bir rakibinize odaklanın ve kötü giden her şeyin suçunu onun üzerine yıkın.  Önemli olan aydınlar değil kitlelerdir. Çünkü onları kandırmak kolaydır' demiş. Kim demiş? Goebbels. 

Goebbels gibiler sadece geciktirdi, ama sonlarına engel olamadı. Goebbels de, ondan ilham alanlar da gözlerini tarihin karanlık sayfalarına çevirirken bir de tarihin aydınlık yüzü vardı. 

Marx’ın Louis Bonaparte’ın 18 Brumaire'de“Hegel, bir yerde, şöyle bir gözlemde bulunur: bütün tarihsel büyük olaylar ve kişiler, hemen hemen iki kez yinelenir. Hegel eklemeyi unutmuş: ilkinde trajedi , ikincisinde komedi olarak.” Demişti.

Olimpos'tan egemenlik ateşini  çalarak insanlara armağan etmiş olan Prometheus tanrı Zeus tarafından cezalandırılarak  zincire vurulmuş, bir kayaya bağlatıp, her gün ciğerini kutsal hayvan olan dev kartala yedirtmişti. İsminin anlamı 'önsezi, basiret' anlamlarına gelen Zincire Vurulmuş Prometheus, kendisini Kafkas Dağı'nda, tanrıların işkencesinden kurtaran ölümlü Herakles'e 'Zeus tahtından düşmedikçe benim işkencelerimin sonu yoktur ' diyerek Zeus da olsa ''Zulm ile abad olan, kahr ile berbad olur!'' anlayışı ile tiranların tahtlarını  kaybedeceğini, eylemiyle insanlara özgürlüğün yolunu göstermiştir.

Bugün Zeus'u hiç kimse hatırlamamaktadır.
 Gerçek dünyadan biri, ordusuyla üzerine yürüdüğü Roma'yı ikinci kez titreten Trakyalı bir gladyatör olan Spartacus, mitolojik kahraman olan Zincire Vurulmuş Prometheus'a tarihin derinliklerinden yanıt vermiş:  'Zincirlerimizden başka kaybedecek neyimiz var?'  'Bir gün Roma’nın sonu gelecek' demiş.  Spartacus üzerine yürüyen Roma Ordusu için 'İşte gerçek köleler geliyorlar. Biz bir gün öleceğiz onlar her gün ölüyorlar' diyerek özgürlük tutkusunu sürdürmüştür. 

Horatius'un ikibin yıl önce söylediği şu sözü hatırlamakta her zaman fayda var: “Quid rides? Mutato nomine, de te fabula narratur!” Ne gülüyorsun? Adı değiştirirsen, anlatılan senin hikayendir!

Şimdi siz Horatius'un deyimiyle adlarını değiştirdiğinizde bugün dünün zalimlerini ve kahramanlarının yer değiştiğini göreceksiniz. Tabiki tarih aynıyla vaki değildir.

Ünlü Romalı avukat, hatip, devlet adamı Cicero (Türkçe'de çok konuşanlara yakıştırılan 'çaçaron' kelimesi Cicero'ya dayanır), soylu sınıflarının yüksek savunucusu olarak Spartaküs'e 'namussuz' diyebilmiştir. Bir başka Romalı Tarihçi, yukarıda adını andığımız şair, devlet adamı olan ve 'Sokaktaki cahil adamdan nefret ederim ve yanıma yaklaştırmam…' diyen Horatius (MÖ 65-8) şiirlerinden birinde böyle derken, kendi kökenini unutmuştur. Çünkü o da azat edilmiş bir kölenin bir oğlu olarak olanca kibriyle Spartaküs'ten tiksinti duymuş, onun özgürlük haraketini 'soygunculuk' olarak, Spartaküs'ü de 'soyguncu' olarak değerlendirmiştir. Çünkü soylu sınıflara göre köle olan biri 9 kere Roma ordularını yenemezdi. Çünkü sıradan insanların akıl ve zekasının bir eseri olarak ortaya çıkan yenilgi hazmedilir gibi değildi ve bundan büyük bir utanç duyuyorlardı. 120 bin kişilik bir orduya sıradan biri liderlik edemezdi. Spartaküs olsa olsa kazara köle olmuş soylu biri olabilirdi. Onlara göre köleler kendilerini yenecek kadar akıl ve zekaya sahip olamazlardı. Çünkü güçleri yetmediğinde geçmiş deneyimleri, entrika ve hileleri devreye giriyordu. Bunun hakkından gelmek içinde zeka ve akıl gerekiyordu. Zeka ve akıl ise sadece soylu sınıfında bulunmalıydı. Bu akıl ve zekadan yoksun, aptal, bön, salak, ayaktakımı böyle bir eylemi başaramazdı. Bunları ancak bir provokatör (Bu kelime Latincedir; meydan okumak, kavgaya davet etmek; tahrik etmek, demektir) yapabilirdi. Bugün de bu bize tanıdık gelmiyor mu? Ne zaman hak hukuk diye ayağa kalkan olsa damgası hazır: Aralarına provokatörler sızmış! 

Bu ayaktakımının zaferi Roma'nın soylu sınıflarını hem utanca boğmuş, hem de aşağılamıştı. Bu nedenle Spartaküs olsa olsa bir soylu olabilirdi. Bu soylu sınıf ve temsilcileri Cicero, Horatius gibileri aşağılık kompleksiyle Spartaküs'ü 'namussuz ve soyguncu' olarak suçlayacak kadar alçalmışlardır. 

Spartacus'ün 'Bir gün Roma’nın sonu gelecek' dediği Roma İmparatorluğunun tarihine baktığımızda aslında biraz çağdaş versiyonunu, bugünü görürüz.

Okumanız dileğiyle.

Gerçeklerin ergeç açığa çıkmak gibi kötü huyu vardır. Ve bu tarih sayesinde olur.

30 Ağustos 2017

Gayrimenkul Danışmanı Gemileri Yak!

Köprüden önceki son çıkış.
Gemileri yakmak.
Yolun sonuna gelmek.
Her şeyi tüketmek, sıfırlamak.
Başka çıkar yol, başka seçeneğinizin kalmaması.
Kaybedecek hiç bir şeyinizin olmaması.

Bu söylenenlerin hepsinin tam da sizi ifade etmesi gerekir. Zihninizde kaçacağınız bütün yolları tıkamanız, buna ikna olup harekete geçmeniz için çok güçlü neden olacaktır. 

Kaç ya da savaş! İkilemiyle çalışan beynimizin bize sunduğu iki seçenek var! İlkel beynimiz amigdala, bizim güvenliğimizi sağlayan bölümü kaçmamızı önerirken, prefrontal korteks yeni ve risklere girmemizi salık veren tarafı ise kaçma savaş, mücadele et, diyor.

Kaçmak konfor değişikliğini istemiyor olmamızın nedenidir. Savaşmak ise riske girmek demektir. Riskiniz kadar kazanırsınız. Riskiniz kadar büyürsünüz.

Yeterince bilgi edindiğiniz kanısında ve söylenenlere aşinasınız, bildiğinizi düşünüyorsunuz. Biliyorsunuz, görüyorsunuz ama nasıl yapılacağını, nasıl konuşulacağını bilmiyorsunuz? Endişeniz bu mu?
İtirazı nasıl karşılayacağınızı bilmediğiniz için endişeleniyorsunuz?
Satış kapamayı kaçırıyorsunuz, çünkü eksik, hatalı bir şey yapıyorsunuz?

Bütün bunlara 'hayır' diyor ve bildiğinizi düşünüyorsanız, o zaman ne duruyorsunuz?
Yapıyorsanız sorun yok, yapamıyorsanız sorun sizde! Hadi canım sen de! Diyecek olanları duyuyor gibiyim. Bu konulara daha önce değinmiştim. Gayrimenkul Danışmanının elinde olan veya olmayan nedenlerden dolayı başarısız olabileceği üzerinde durmuş, Danışmanı suçlamanın en kolay çözüm olduğunu belirtmiştik. Yalnız Danışmanın da başarıya aday olması, başarıyı hedeflemesi gerekir.  Bu yazının konusu bu.

Şu ana kadar her şeye bir mazeret, bir hata, yeterince bir kusur buldunuz ve durumunuzda bir değişme olmadıysa artık sizin için bahane üretme zamanı değil yapma zamanıdır!

Emlakçının Kendini Özelleştirmesinin İnanılmaz Sonuçları

Sorun şudur: 
Bilgiyi nasıl kullanacaksınız? Bilgiyi ihtiyacınız olan şekle nasıl sokacaksınız? Size ait bir duruma nasıl getireceksiniz?

Gayrimenkul veya Emlak mesleği de yasal boşlukların kurbanı olarak, iktidarların siyasal veya sosyal nedenlerle görmezden geldiği, geldiğinde ise başka bir hal aldığını, mesleki erozyona uğradığını, saygınlık sorunu yaşadığını önce bir belirtelim.

Bunun nedeni hemen hemen herkesin yapabileceği, bir normun bir standadın getirilmediği(çıkan yönetmeliğin de tartışıldığı), çeki düzen verilmediği, serbest piyasanın 'ölen ölür kalan sağlar bizimdir' ya da 'göç yolda düzelir' mantığına emanet edildiği bir kitleden söz ediyoruz. Bu konuda çok şeyler söylendi, yazıldı ve hala devam ediyor.

Neden buradan başladık?

Bu başı boşlukta kerameti kendinden menkul herkes durumdan kendine bir vazife çıkarıyor, ahkam kesiyor, ayar veriyor. Her fikre sarılacak insanın bol olduğu bu ülkede etrafına bir kaç adam toplayan, yüksek sesle haddini bilmeden, meydanı boş bularak atıp tutuyor, bu da konuştuklarını gerçek sanmasına yol açıyor.


Konumuz Gayrimenkul Danışmanının eğitimi olunca sorun daha da büyüyor. Bugüne kadar gelen alaylı kitleye yarı alaylı kurumsal kitle dahil oldu. Kurumsallarla kısmen emlak piyasasına bir standard geldi. Bu yeter mi kesinlikle yetmez? Ekonominiz ne ise eğitiminiz de insanınız da odur, denilebilir. Haklısınız. Çünkü sanayi toplumunun ihtiyacı ile 'ara mallar ülkesi' olarak konumlandırılmış, sanayisi zayıf, cılız ülkemizin insan kaynakları, eğitimi de buna göre olacaktır kuşkusuz. 

Konu akademik düzeyde ele alınmayıp kara düzen bir hal alınca ortaya emlak ile ilgisi olan olmayan 
bir çok insan eğitici olarak çıkıyor. Gerçekten de bu insanları dinlediğinizde ezberleri bozulduğunda apışıp kaldıklarına siz de tanık olabilirsiniz. Çoğu söylediklerinin saha da ne anlama geldiğini, karşılığı konusunda bilgilerinin olmadığını da görebilirsiniz. Belki iyi niyetle ama bu tür eğiticilerin bu sektöre faydalı olacağı yerde zararlarının olduğunu da unutmamak gerekir.


Bütün bunlara rağmen her toplantıda konuşulanlardan mutlaka öğrenebileceğiniz bir cümle, bir kelime vardır. Bu bir kelime zihninizdeki bir sorunun anahtarı olabilir, hiç umulmadık bir kapı açabilir. Hiç bir bilgiyi es geçmemek, görmezden gelmemek gerekir. Yeter ki almasını bilin.

Size Sokrates'in en çok paylaşılan sözünü hatırlatmak isterim.

'Akıllı insanlar herkesten ve her şeyden öğrenirler.
Sıradan insanlar sadece kendi deneyimlerinden öğrenirler.
Cahiller ise her şeyi bilirler.'

Konuya girerken bilgi dedik. Edineceğiniz tüm bilgileri ezber dağarcığnıza mı göndereceksiniz yoksa özelleştirip hazmederek kendinize ait bir hale, usluba mı büründüreceksiniz? Eğer bir bilgiyi olduğu gibi kullanacak olursanız bu ezberdir, başkasına öykünme, bir taklittir. Çünkü sizin kişiliğiniz, uslubunuza uygun olmayacaktır. Bu yüzden bilgi dilinizde yabancı, eğreti, bir misafir gibi, size aykırı, beden dili ile bütünleşmeyen bir durum yaratacaktır. Çünkü bilgiyi içselleştirememiş, özelleştirememiş, anlamını kavrayıp özümsememişsiniz, demektir. Bu da sizin inandırıcılığınızı zayıflatacaktır. Eğer bu bilgiyi nasıl kullanacağınızı, kendi uslubunuza, kişiliğinize uygun hale getirecek olursanız, emin olun duruşunuz değişir, özgüveniniz artar, motivasyonunuz yükselir, cesaret edemediğiniz işlere cesaret edersiniz.

Güveni yok eden 'özgür yalanlar'

Yalan...
Günlük hayatta hemen hemen büyük küçük herkesin başvurduğu, tassruf etmeden harcayıp kullandığı bir yol.

Hele bir de 'özgür yalanlar' var ki...

Görev geri söylenen yalanlardır. Bu çok yaygın yalan söyleme türü en tehlikelisidir. Çünkü bir otorite tarafından söylenmektedir. Hem de görev gereği. Bu kimi zaman siyaset vasıtasıyla bize ulaşır kimi zaman kurum ve kuruluşların yöneticileri tarafından  halkın gözünün içine baka baka hiç çekinmeden söylenir.
Radyasyonlu çayı televizyonda gözümüzün içine baka baka içine bakan Cahit Aral'ı hatırlarsınız.

Mızrak çuvala sığmadığı halde bile yalan söylenir. Her zaman her yalana inanacak mutlaka bir kalabalık vardır.

Bundan murat, bundan amaç kurum kuruluş, otorite zarar görmesin diyedir. Kısaca ve zımnen 'Ona bunu söylemek düşer' diye kabul edip sindirmeye çalıştığımız profesyonel yalanlardır.

Yani resmi, kurumsal, profesyonel, görev gereği söylenen yalanlar. Otorite ve 'veren el' olduğunuzda, söylediğiniz her yalanı satın alan ve inanların çokluğu  bu temele dayanır.

Gerçeklerin er geç açığa çıkmak gibi bir huyu vardır ama atı alan Üsküdar'ı geçmiş, amaç hasıl olmuş, meyvesi toplanmıştır. Gerçekler ortaya çıksa da etkisini yitirmiştir. Çünkü muhataplar, aktörler değişmiş, toplum hafızası unutmuş, hesap sorulacak aktörler de değişmiş olur.
Adalet duygusu da aşınmış, başka bir bahara ötelenmiştir.

Sonra kutsal kitaplara dayanılarak vaaz edilen söylemler ahlak inşaa etmediği gibi bu çöküntüyü daha da derinleştirmektedir. Çünkü her şey şekil ve biçimsellikten ibaret olmaktadır. Görüntüyü, zevahiri kurtarmaktır aslolan.

Fakat bu yalanlar toplumu bir güve gibi içten içe kemirir. Tahribatı çok yüksek olur. 
Yüksek dozda halka verildiğinde yüksek bir ahlaki çöküntü yaratır.  Ahlaksızlık normalleşir, doğru ve dürüst olanlar toplumda kelaynak kuşları gibi, türünün son örnekleri olarak aramızda dolaşırlar.

Peki bu Görev Gereği söylenen yalanlar arttıkça ne olur? Daha büyük yalanlara ihtiyaç duyulur. Çünkü bir önceki gibi sıradanlaşmış bir yalan ciddi bir etki yaratmaz.  Bir sonraki yalanın da hikayesinin güçlü olması gerekir. Bu sefer daha derin bir ahlaki çöküntü ile karşı karşıya kalırız.

Çünkü şeffaf olmaktan korkarız, çünkü hesap vermeyi sevmeyiz.  Demokrasinin içselleştirilmemiş olmasından dolayı muhatabı kaale almama, aşağılama, küçümsemek işin özünü oluşturur.

Sonra ne olur?

Kimsenin kimseye güveni kalmaz. Kimse inandırıcı olamaz. Bu sefer güven vermek için muazzam bir enerji harcarız. Güven vermek, telkin etmek bu yüzden hiç de kolay değildir. Yalan kolayca söylenir ama güven kolaylıkla kazanılmaz.

Gayrimenkul Danışmanları bundan en çok etkilenen meslek gruplarını oluşturuyorlar. 

Alaylı Emlakçı, Okullu Gayrimenkul Danışmanına Karşı.

Gayrimenkul Danışmanları için verilen eğitimlerde sahne alan kimi medyatik olmuş satış, pazarlama, motivasyon konuşmacıları bizzat bu meslekten değilse, hem açık vermekte hem de verdikleri örnekler açısından sorunlu ve inandırıcı olamamaktadırlar.

Dinleyiciler bu eğiticilerin, konuşmacıların söylediklerinde bir boşluk, açık yakaladıklarında o zamana kadar söyledikleri doğrular da çöpe, güme gitmektedir. Çünkü inandırıcılıkları sorgulanmaya başlar. Toplantı dağıldıktan sonra çoğunluğu bu açıklar üzerinden fikir yürüterek eleştirmeye, anlatılanların çoğu önemli olsa da önemsizleştirmeye çalışırlar. Bunun nedeni de konuşmacının öncelikle konuya hakim olmadığının sorgulanmasına neden olan içeriğin kopyala yapıştır türünden devşirilen, hazmedilmeyen bilgilerle ezber üzerinden gidilmesidir.

Uygulama yani saha bilgilerinin zayıf ve gerçeklikten uzak oluşu konuşmalarda kendini hissetirir.

Şu an olan budur. El yordamıyla, karanlıkta ıslık çalarak ilerlemek! Alaylı olmaktan yarı alaylı olmaya doğru gitmek! Hepsi bu kadar!

Gayrimenkul Danışmanlığı ülkemizde ciddi akademik düzeyde  kendine yer bulamamıştır. Palyatif çözümlerle geçiştirilmektedir. Oysa gerçekten Gayrimenkul Danışmanına, bu mesleğe itibar kazandıracak olay tam da bu eğitim formasyonundan geçmektedir. Eğitimi ne kadar yüksek olursa sonucu da o kadar iyi olacaktır.

Bu meslektekilerin yüzde 90'nı alaylıdır. Alaylı. Eğitime gerek kalmadan usta çırak ilişkisiyle yetişip sahada boy göstermek demek. Çoğu insan bunun nesi var? Diye sorabilir. 

Alaylı ile okullu arasında ne fark var?
Çok derin bir fark, çok derin bir ayrım var! Birincisi okullunun bir ar-ge faaliyeti vardır ve bunu bilimsel içeriğe büründürür. Keşifler, araştırmalar yapar. Teoriler üretir. Yol ve yöntemler arar. Tez-Hipotez-Antitez üzerinden hareket eder. Analizler, raporlamalar yapar. İnsanı ve davranışlarını inceleyen bilim dallarından destek görür ve bunu sahada uygular, v.s.

İsterseniz Gayrimenkul Danışmanını ilgilendiren konulara bir göz atalım. 

İnşaat Bilgisinden  Planlara, Krokilere, Tapu Bilgisinden İmar Bilgisine, İnsan Psikolojisinden Pazarlama Tekniklerine, Gayrimenkul Hukukundan Mevzuatına, Finansal Matematiğe, Sorun Çözme Becerisi, Planlama Becerisi kazanma, Swot, Hedonik, Regresyon analizlerinden Rakip ya da Karşılaştırmalı Piyasa Analizine, Öğrenme-iletişim-algılama biçimlerinden, Karar Alma Süreçlerine, Hedef, Odaklanma, Fark Yaratma, Hipnotik Dil, Ezber Bozma, Niyet Okuma, Kişilik Analizleri, Mekik Diplomasisi, Müzakere Teknikleri, Hayal Etme-İmajinasyon, Uzmanlık-İş Bölümü, Sokratik Sorgulama Yöntemleri, Müşteri davranış ve düşünme tarzları, kişilik özellikleri, zihinsel yapıları, İkna ve Manipülasyon Tekniklerinden, Zihin Değiştirme, Beklenti Yasası, G Noktası, Kriz Yönetimi, Roll Play; Prova, Başarısızlık Sendromu ve daha bir çok şeye kadar... İktisat, sosyoloji, mühendislik...

Her biri bir ders konusu olacak bu kadar şey varken bunları bilmeden, yanından geçmeden bu meslekte dirsek çürütmek!

Alaylılar yani çekirdekten yetişenler ise bütün bunları bir yük olarak görür ve şu ünlü soruyu sorar: Biz işimizi bunlar olmadan da yapıyoruz? Doğrudur. Kısmen başarılı oldukları da doğrudur. Ama alaylı hep güdük kalır, yerinde sayar, kendini geliştiremez. Kurumsallaşma bilgisi edinemez. Uzun ömürlü olamaz, işletmesinin kaderi kendi beceri, bilgisi, hatta ömrüyle sınırlıdır.

Yukarıda sayılanları yapanlar neler yapmaz ki?

Fakat aradaki asıl derin ayrım, asıl fark ise şurada yatar: Alaylı sahada sadece gördüğünden öğrenir. Fikir olarak bir üretimi söz konusu olamaz. Görünmeyenleri görme yeteneği kazanacak bilgiden mahrumdur, yoksundur. Neden, niçin, nasıl? Sorusuna cevabı yoktur. Olayın perde arkasında yatan nedenleri açığa çıkararak bundan sonuçlara varmaz. Buradan sadece önyargılar doğar. Doğru bilinen yanlışlar ortaya çıkar. Mesleğe ve geliştirilmesine emek verilmediği için itibar sorunu yaşar. 40 yıl önce neredeyse 40 yıl sonra da oradadır. Eğitim es geçilmesi nedeniyle Türkler için söylenen 'gözüyle düşünür' sözü kanımca bundan kaynaklanır. Oysa filozof 'Görünen gerçek olsaydı bilime gerek kalmazdı' der.


Yarı alaylı (Kurumsal firmalarda) Gayrimenkul Danışmanın ustalaşma süresinin 27 ay olduğu ileri sürülmektedir. Bence de bu kesinlikte olmasa bilir iki yıllık bir süreçte olgunlaşarak pazarlama, itiraz karşılama, satış kapama gibi önemli konularda başarılı bir ivme göstereceğinden eminim. Hatta hakkını teslim etmek gerekirse bu süreyi 2 katına çıkarmakta fayda var. Bu yalnız Gayrimenkul Danışmanın dişini tırnağına takarak göstereceği bir çaba ile olacaktır. Başarı kendiliğinden gelmez.

 Mevlâna 'nın “Hamdım, piştim, yandım”  sözü Gayrimenkul Danışmanları için akademik düzeyde olursa bir anlam kazanabilir. 

Neden sahibinden ilanlarda 'Emlakçılar Aramasın' diye yazar?

Neden sahibinden ilanlarda 'Emlakçılar Aramasın' diye yazar?

Bir ilanda eğer 'Emlekçılaarrrr Araaammmaaaassssıııııınnnnn!' diye özellikle de bağırarak yazıyorsa bunun altında emlakçıya yatan bir öfke vardır.


Bu ilan sahibinin emlakçı ile bir dirsek teması olmuş ve bunun sonucunda memnun olmayan taraf mülk sahibi olmuştur. 
Kurumsal Gayrimenkul Danışmanları nispeten daha az hata yaparlar. Çünkü bu konuda sürekli eğitim almaktadırlar.
Sadece emlakçıları suçlayarak işin içinden çıkamayız ama emlakçının da diplomatik bir tavırla, manevra kabiliyetiyle üzerine gelen rüzğarı tersine çevirmesini bilmesi gerekir.


Örnek o kadar çok ki anlatmakla bitmez. Bir kaç örnekle yetinelim.

Daha önce aktarmıştım.

Emlakçılar komisyonlarını mülk sahibinin yanında tahsil etmeye, pazarlık etmeye, oranını tartışmaya başladıklarında bundan mülk sahipleri son derece kötü etkilenmektedirler.

Diyalog aynen şöyle:
-Ben emlakçı ile çalışmam.
-Neden? Bir sorun mu yaşadınız?
-İsmi lazım değil bir emlakçı müşteri getirdi. Benim yanımda komisyon yüzünden tartışıp müşteriyi kaçırttı.
-Müşteri sizin müşteriniz miydi?
-Hayır. Kendisi getirmişti.
-Tabiki anlattığınız yakışıksız bir durum, olmaması gerekirdi. Her şeyin bir usulü var. Alır ofisine götürürsün, orada anlaşırsın.  Bazen böyle kendi getirdiği müşteri ile sorun yaşayabilir. Müşteri komisyon vereceğini bile bile emlakçıya gelmiş, bunu biliyor ama tam iş olacağı, ciddiye bineceği sırada bir pazarlık daha yapıyor.
-Haklısınız ama müşteri kaçtı gitti.
-Ama kendisi getirmiş zaten.

Bu konuşmaya konu olan emlakçı haksız değil fakat yol yordam bilmemesi mülk sahibinin yanında tartışması dairesinin satılmamasının öfkesini emlakçıya yöneltmesine neden oluyor.


Başka bir diyalog:

-Ben emlakçı ile çalışmıyorum!
-Neden? Sizi üzen bir şey mi yaptılar?
-Ben dairemi satıp daire alacağım diye yola çıktım, bunu emlakçıya da üstüne basa basa söyledim. Emlakçının gösterdiği daireyi beğendim. Kendi dairemi satıp bunu almak istiyorum ama o zamana kadar beklerse. Satılırsa şansımıza artık, dedim. Sanki ben böyle dememişim, ertesi gün beni arayıp kapora istedi. Neye uğradığımı şaşırdım. Ne kaporası arkadaş, dedim, ben dairemi satarsam alacağım. Onu da ne zaman satacağım belli değil ki? Bne niye adamı bekleteyim? Başladı hakaret etmeye. Terbiyesizleşti, ağzını bozdu. Görseniz bir, bizi çileden çıkardı. Böyle bir şey olur mu allahaşkına!
-Tabili her meslekte iyiler var, kötüler var. Siz çok haklısınız. Olmaması gerekirdi.


Başka bir diyalog:

-Emlakçı ile çalışmayı düşünmüyorum.
-Neden?
-Kurumsal bir firmaya verdim, tek bir müşteri bile getirmediler. Bana vakit kaybettirdiler. Ben kendim satacağım. Şansımı deneyeceğim. Artık ne kadar olursa.
-Böyle kötü örnekler çok. Belki sandığınızdan da fazla. Bu her meslekte var. Kötüler var diye vaz mı geçelim? Doktora, muhasebeciye, mühendise mimara gitmeyelim mi? İyiyi ve doğruyu seçmek biraz da sizin elinizde? Pireye kızıp yorganı yakmayın. Bu piyasada satılanların yüzde 90'nını emlakçılar satıyor. Şimdi siz yüzde 90'nı elinizin tersiyle bir kenara mı iteceksiniz? Sizin amacınız satmak değil mi? Amacınız satmak ise yapmanız gereken üzüm yemek bağcıyı dövmek olmamalı. Bu işin uzmanı, profesyoneli kim? Emlakçı! Müşteri kime gider? Emlakçıya. Çünkü onun dükkanı sizinkinden çok büyük. Sizde bir tane var, onda onlarcası. 
-Emlakçıya verdim ama satamadı.
-Haklısınız. Size ekspertiz yapmış mıydı? Bir fiyat çıkardı mı? Yoksa sizin söylediğiniz fiyatla mı ilana çıktı?
-Ben mal sahibiyim. Benim istediğim fiyatla olmayacak mı?
-Evet, bu yüzden müşteri getirememiştir. Sizin fiyatınız yukarıda kalmış, sizi ikna edememiş. Aslında 'Ben bu fiyatla satamam' diyerek reddetmesi, almaması gerekirdi. Satamayacağı gün gibi aşikar çünkü. Bakın siz de bunu görmüş, fiyatınızı düşürmüşsünüz.


Başka bir diyalog:

-Emlakçılar aramasın diye not düştüm.
-Neden?
-Sahibinden olursa daha kolay satılır diye.
-İyi ama emlakçı anlaşmış yanına müşterisini almış gelmiş. Bu sizi  hangi nedenle ilgilendirir? Siz niye buna engel olacaksınız ki? Sizin amacınız satmak değil mi?
-Ama komisyon ödemek istemeyenler var.
-Bunlar her devirde her yerde her zaman varlar. Varlar diye siz ilana koyduğunuz gün başınıza üşüştüler mi? Hayır. Sorun bu mu? Hayır. Emlakçıya komisyon ödemek istemeyen ya kirasını öderken ya evinizi satın alırken sizi zora sokacağından emin olabilirsiniz. Emlakçı işi bilen, fiyatı, rayici bilen, konunun uzmanı iken bu konuda hiç uzmanlığı olmayan siz alıcı satıcılar fiyat tespit ederken, pazarlık ederken doğrusunu yaptıklarını mı düşünüyorsunuz?
-Tamam orası öyle de, ne bileyim, yazdık işte.

Nasreddin Hoca Neden Büyük Bir İktisatçıdır?

Nasreddin Hoca'nın 'Doğuran Kazan ' fıkrasını herkes bilir ama bir kez de ben hatırlatayım ve bakalım Nasreddin Hoca ne kadar büyük bit iktisatçı imiş?

Fıkra şu: Hoca komşusundan bir gün kazanı ödünç ister. İade ederken içine küçük bir kazan koyar. Komşusu merakla bu küçük kazanı sorunca da,

"Komşu kazanın doğurdu" der. Komşusu bu işe pek sevinir. Aradan epey zaman geçer, Hoca yine komşusundan kazanını ödünç ister. Komşusu da sevinerek verir. Ama bu kez aradan günler, haftalar geçer, kazandan ve Hoca'dan ses çıkmaz.

Nihayet bir gün komşusu kazanını istemeye karar verir, 'Hoca bizim kazan ne oldu?' diye sorar.

Hoca da üzgün bir ifadeyle, 'Komşu senin kazan öldü. Sana nasıl söyleyeceğimi düşünüp duruyordum' deyince komşusu da, 'Hocam ne diyorsunuz? Hiç kazan ölür mü? Kazan canlı mı ki ölsün?' Hoca, 'Doğurduğuna inanıyorsun da öldüğüne neden inanmıyorsun' der.

Bu fıkra size sıradan bir fıkra olabilir. Zira öyle değil. Bu fıkrayı bir gayrimenkul danışmanı gözüyle değerlendirdiğimizde bundan çıkarılacak dersler vardır. Şöyle dikkatlice bir inceleyelim.

1- Kazan/Kazan, Kazan/Kaybet: Bu fıkrada ne var? Takas ya da  mübadele ama alan razı veren değil, yani mübadele-değişim eşit değil. Neden? Çünkü kazan doğurduğunda Nasreddin Hoca zararda, ama Kazan öldüğünde ise daha Hoca'nın kazancı daha büyüktür.

2-Değişim her zaman adil olarak gerçekleşmez. Kamu yatırımları gayrimenkulün değerlerini inanılmaz bir şekilde yükseltebilir. Prim yapar. Bir koyup 3 alma durumu yaratır. Küçük bir kazan karşılığında büyük bir kazan alınır. Komşu açısından bakıldığında ; önce küçük al sonra büyüğünü ver, durumudur. İlkin güldürür, sonra üzer. Çünkü büyük kayıp için küçük kazanç bir yemdir.

3-Hukuk diliyle teammüden; önceden planlayıp tasarlayarak bir cinayet işleme vardır. Nasrettin Hoca, komşunun kazanına göz dikmiş, bunun planını yaparak oluşturduğu bir mantık silsilesi ile 'kazan'ı önceden tasarlayarak öldürmüştür.

4-Nasreddin Hoca bir kreditör, tefeci, bir finans kurumu, bir bankacı felsefesi ve mantığıyla hareket etmiştir. 

a-Bana para yatır, sana kullanım hakkını (faiz) vereyim, demiştir. Paranın fiyatı faizdir

b-Bir başkasının evine, malına ipotek ya da haciz koyma fırsatını yakalamıştır. Ya başkasının elindekine göz koyma ya da kullanım hakkı karşılığında böyle bir olanak yakalamıştır.

c-Komşusunu paralı bir tüccar olarak düşünmüş, elindeki parayı(kazanı) bankasına çağırmış, bunun karşılığında faiz olarak (küçük kazan) vermiş, daha sonra da banka müşterisi olan müflis tüccarın mal varlığına (büyük kazana) el koymuştur.

5-Nasreddin Hoca güçlü bir ikna yeteneği ile inandırıcı bir hikaye kurgulamıştır.

6-Hiç bir şey göründüğü gibi değildir. Birisi bize altın tepside bir şey sunuyorsa altında bir hinlik aramak gerekir. Kaybetmemiz için parlak gösterişli cümlelerin gerisinde ne var diye, bize uzatılan havuca aldanmamalıyız. Bize yem verilirken arkadan yumurtalarımız çalınabilir.

7-Nasreddin Hoca büyük hedef için küçük bir şeyi feda etmiştir. Kaz gelen yerden tavuğu esirgemiştir. Nasreddin Hoca küçük kazana karşı büyük kazanı hedefleyerek tam bir yatırımcı zihniyetiyle hareket etmiştir.

8-Alıcı ve satıcı pazarın kurallarına tabidir. Aldanma, yanılma, kandırılma gibi riskleri içerir. Kazanmayı hedefleyenin kaybetme riski de vardır. Kar da edersin zarar da. 

9-Karşılıklılık ilkesi: Büyük kazanı olan komşu, kendisine sunulan 'beleş, avanta kazan' alırken 'kazanın doğurduğuna' inanarak aldanmış, kanmış ve kendisini riske sokmuştur. Bedava sirke baldan tatlıdır. 'Kazan canlı değil ki niçin doğrusun? Diye sormamış ama 'Kazan canlı değil ki ölsün?' Diye sormuş. Aldatılma ve kandırılmanın en büyük gerekçesi olan beleş ve avantanın cazibesine dayanamayanın bir bedel ödeyeceği görülmüştür. Tehlikeyi sezememiş, basireti bağlanmış, manipüle olmuş, uyanık davranmamıştır.  Hoca da ona oyun oynamıştır.

10-Bu ilişki kazan kazan formülü değil, Nasreddin Hoca tarafından bakıldığında tek taraflı 'kazan'maktır.

11-Satış kapama: Fiyatın yükseleceğine inanıyorsunuz ama düşeceğine neden inanmıyorsunuz? Sorusu bütün mülk sahiplerine sorulacak ve sonucu tayin edecek sorudur. Kazanın doğurduğuna, yani piyasaların sürekli yükseleceğine inanmak ama düşeceğine inanmamak, beynimizin bizi zavallı yerine koyduğu bir oyundur. Beynimiz kaybetmeye karşı kendini korumaya alır, sürekli kazanma dürtüsünü güçlendirir. Gayrimenkul sürekli prim yapması gerkiyormuş gibi asla fiyatının düşeceğine ihtimal vermeyiz. Versek de kısa sürede yükseleceğine inanırız.

12-Termodinamiğin ikinci yasası; az yoğun ortamdan çok yoğun ortama geçiş; ısı sıcaktan soğuğa akar. Bu yönü belirleyen entropidir. Tüm termal işlemlerde entropi ya sıfırdır, ya pozitiftir. Eğer entropi sıfır ise işlem geri döndürülebilir, eğer pozitifse işlem geri döndürülemezdir. Termodinamiğin ikinci yasası termal süreçte yapılan bir işi ve verilen iç enerjiyi geri döndürmenin imkansız olduğunu göstererek sonsuz bir döngünün mümkün olamayacağını ispatlar. Yani kısaca büyük kazanan (Kazan öldü diyen taraf)  adil olmayan bir hukuku tesis eder. Böylece büyük bir güç tesis edilir. Güçlendikçe bu ilişki geri döndürülemez bir hal alır. Gerekçesi ise: Kanmasaydın! Gözünü açsaydın! Alan razı veren razı, durumu da olabilir.

13-Nasreddin Hoca haksız mıdır? Eğer oyunu piyasa kuralına göre oynuyorsan onun koşullarına tabi olursun. Oyuna giren kol sallar. Oyuna giren risk alır, zamanında çıkan kazanır. Risk almayan seyirci kalır. Yüksek getirir yüksek götürür: 'Zengin olmak istiyorsan tekstil işi yapacaksın. Zengin kalmak istiyorsan tekstili bırakacaksın' der Nasreddin Hoca dolaylı olarak.

14-Kazanı olan bir kriz ile karşı karşıyadır ve bir şok yaşamıştır. Değişen piyasaya hazırlıklı değildir. Manen çöküntü içindedir. Hesapta olmayan bir durum ile karşı karşıyadır. Bu yeni durumu kabullenmekte, içselleştirmekte, hazmetmekte zorlanacaktır.

15-Nasreddin Hoca iyi bir müzakerecidir.

16-Nasreddin Hoca piyasanın kendisidir.

Aşağıda müşteri itirazlarının çeşitliliğini ve bu itirazlara verilen cevapları göeceksiniz.  Bunlar size sadece fikir vermek ve insan profilimizi, düşünme şekli hakkında bilgilenmek içindir. Bunları kendinize has bir uslupla zenginleştirerek daha etkili yollar bulmak ve cevaplama sizin elinizdedir. Bir maymuncuk işlevi görecek fikirleri üretmek, açılması zor kapıları açmak için ne kadar sabırlı olunması gerektiği konusunda hangi yollara hangi birikime ihtiyaç duyacağınızı göstermektir. 

13 Nisan 2017

Gayrimenkulde Niyet Mektubu (Teklif-Satın Alma) Teklifi Nedir?

GAYRİMENKUL SATIN ALMA TEKLİFİDİR





Şahsınız tarafından satışa çıkarılan,................................................ İli, ........................................ İlçesi, ............................................. Mahallesi/Köyü,  ........................................ Caddesi/Mevkii, .....................................  Sokak, No............. adresinde bulunan; tapunun, ................... pafta, ....................ada, ................. parselinde kayıtlı gayrimenkulü / anagayrimenkulün ....................... no.lu bağımsız bölümünü,  hukuki ve fiili mevcut (işgal, hasar, hisse, alan[m²], imar durumu, iskan, sit, vefa hakkı, şuf’a hakkı, bilimum şerhler  vb.) durumlarını bilerek, gördüm, beğendim ve aşağıda belirttiğim fiyat ve ödeme şartlarıyla satınalmayı teklif, kabul ve taahhüt ediyorum.



Yukarıda tanımladığım gayrimenkulü, Tamamını Peşin Bedelle satınalmayı teklif ediyorum.



PEŞİN SATIN ALMA TEKLİFİM .......................................................................................................  (yazıyla...............................................................................................................................) Türk Lirası’dır.

. ..../..../.......

Niyet Mektubu Nedir?

'Niyet ettim senin mülkünü satın almaya...' 


Teklif mektubu sözleşme öncesi hazırlığın bir parçasıdır. Satın alma veya kiralamanın güven verici bir ortamda, sağlıklı bir şekilde yürümesi için satın almaya ve kiralamaya niyetli tarafın gerçek niyetini içeren bir mektuptur. Borç doğurmaz. Bağlayıcı hüküm içermezler.

Niyet mektubu (teklif mektubu) sizin niyetinizi ortaya koyar. Bir bağlayıcılığı yoktur. Şekil serbestisi ilkesine sahiptir. Bu bir mektup olduğu için yazılı olmalıdır. Bir irade beyanıdır. Bir borçlanma ve bir icaba davet içermez. 

Bu konu bizim tanışık ve alışık olmadığımız hatta garipsediğimiz, tuhaf bulduğumuz bir konudur. Biz eskiden geleneksel olarak söze ve güvene dayalı ticari ilişkilerimizin sürdürülmesi nedeniyle yazılı hukuka pek itibar etmemizden kaynaklanır.
Bu nedenle bir taahhüt altına girmeyi sevmediğimiz gibi yaşadığımız vakalardan dolayı da üstüne üstlük bir imza korkusu yaşarız.

Niyetinizin başkaları tarafından okunmasını istemiyorsanız niyetinizi belli eden bir niyet mektubunz ihtiyacınız var, demektir. İş ilişkinizde niyet okuyuculara hakkınızda önyargı oluşmasına yer vermemelisiniz.
Taahhüdünüzü yerine getirebileceğinize dair güven veren cümleleri içeren açık, net ve anlaşılır bir şekilde niyetinizi belli eden bir mektup ile bu işte ne kadar ciddi olduğunuzun hissini vermeniz gerekir. 
Çünkü aynı ilişki ve karşı tarafa bıkkınlık ve yorgunluk veren, hatta sizinle ilişki kurmak istemeyen, sizi ciddiye almak istemeyen bir muhatap ile karşı karşıyasınız demektir.




Niyet Mektubu Örneği

GAYRİMENKUL SATINALMA TEKLİFİDİR


Şahsınız tarafından satışa çıkarılan,................................................ İli, ........................................ İlçesi, ............................................. Mahallesi/Köyü,  ........................................ Caddesi/Mevkii, .....................................  Sokak, No............. adresinde bulunan; tapunun, ................... pafta, ....................ada, ................. parselinde kayıtlı gayrimenkulü / anagayrimenkulün ....................... no.lu bağımsız bölümünü,  hukuki ve fiili mevcut (işgal, hasar, hisse, alan[m²], imar durumu, iskan, sit, vefa hakkı, şuf’a hakkı, bilimum şerhler  vb.) durumlarını bilerek, gördüm, beğendim ve aşağıda belirttiğim fiyat ve ödeme şartlarıyla satınalmayı teklif, kabul ve taahhüt ediyorum.

Yukarıda tanımladığım gayrimenkulü, Tamamını Peşin Bedelle satınalmayı teklif ediyorum.

PEŞİN SATIN ALMA TEKLİFİM .......................................................................................................  (yazıyla...............................................................................................................................) Türk Lirası’dır.
. ..../..../.......



ADI SOYADI/ÜNVANI  
(VARSA)TEMSİLCİ/ VEKİLİN   
ADI SOYADI      
İMZASI                                                           
TC NO:

TEL NO:


Niyet Mektubu Örneği

……............................................................ firmasının Kuruluşumuzun müteselsil kefaleti ile Bankanızdan talep etmiş olduğu Döviz/TL kredileri için, …./…./….. tarihinde  .......................................... USD/EUR/GBP/JPY/TL tutarında kefalet limiti tahsis edilmiş olup, KREDİ GERİ ÖDEME KEFALET MEKTUBU Bankanızca firmanın kredisinin onaylandığının tarafımıza bildirilmesi ve firma tarafından kefalet şartlarının yerine getirilmesinden sonra Bankanıza gönderilecektir. 


1. Kavram
Niyet mektupları Anglo-Amerikan hukuk sistemi tarafından bulunup
geliştirilmiş ve de Kıta Avrupa Hukuk sistemine girmiş bir kavramdır. Niyet
mektubu, sözleşmenin görüşmeleri esnasında ortaya çıkan bir aşamadır. Bununla
bir sözleşmenin kurulması hususundaki niyet ortaya konulur. Görüşmelerin
ciddi bir şekilde sürdürülmesini ifade eder. Karşı tarafça kabul edilse dahi
bağlayıcılığı yoktur. Niyet mektubu; bir tarafın (gönderenin), diğer tarafa
(muhataba) kurulması planlanan hukuki yapının ana hatlarını ortaya koyan,
yazılı, ancak bağlayıcı olmayan bir irade açıklamasıdır.


Niyet mektubu, lisansüstü eğitim adına bu eğitimi neden istediğiniz ve eğitimle neleri hedeflediğinizi anlattığınız bir mektuptur. Ayrıca çeşitli iş başvurularında, bir kulübe katılmak istediğinizde ya da bir kurumda bir pozisyona aday olduğunuzda yapmak istediklerinizi anlatmak için niyet mektupları gereklidir.

Firmalara, finansal destek sağlanabileceğini ifade eden mektup türüdür. Bankamız ile çalışması bulunan firmalara verilir ve Niyet Mektupları kesin bir taahhüt içermez.

GELECEĞİ OKUMAK BÜYÜK VERİ'DEN GEÇER.

GELECEĞİ OKUMAK BÜYÜK VERİ'DEN GEÇER.

Büyük Veri Analitiği de deniyor.


Gelecekte ne olacağını kestirmek tümüyle olanaksızdır. Ama emareler, belirtiler, izler sizi sahip olduğunuz birikimle daha isabetli kararlar vermeye götürür. Bunları izlemek, anı anına takip etmek, gözden kaçırmamak yakın geleceği görmenizde önemli rol oynar. Gelecek size görünür hale gelir.

Büyük Veri analitiği aynı zamanda sezgilerinizi geliştirme ve güçlendirmede de önemli rol oynuyor. Bir bütünün bütün parçaları hakkında fikir sahibi olmak demek bütünün kişiliği ve karakteri hakkında doğru bilgilere ulaşmak demektir. Perşembe'nin gelişini Çarşamba'dan bilmek demektir.
Bir gayrimenkul danışmanı gelişmenin yönünü, piyasa hareketlerini, talebi canlandıran veya düşüren faktörleri ve etkileri iyi okuması gerekir. Borsadan gidecek olursak; 
'Bu geleceği görmek olayı hisse bazında yani şirket bazında da olabilir. Bunu öğrenmenin en büyük yolu bir şirketin bilançolarıdır. Gelir tablosunu öğrenmektir. Rasyolardır. Sermaye Akımlarını, Karlılığını, Satış Grafiklerini incelemektir. Şirket Haberlerini Takip etmektir.'  
Gayrimenkul Danışmanı için de  böyledir. Gayrimenkul Danışmanı için Büyük Veri nedir? Saha Bilgisi, Piyasa Bilgisi, Gayrimenkul Pazar Bilgisi, Siyasi İktisadi Gelişmeler v.s. Verileri okuma. Analiz ve Raporlama, 
Ben de bunu şöyle tarif edebilirim: Büyük Veriyi gör, geleceği büyük oranda tahmin et. Veri ne kadar büyükse geleceği tahmin etmede yanılma payı o kadar düşük olur.
Her olay kendi içinde farklı bir matematiğe sahip olsa da aşağı yukarı aynı mekanik ile çalışmaktadır.
Gayrimenkul Pazarı içinde aynı şeyleri söylemek mümkün. Konut açığı, stok oluşması, satış grafiği, yıllık değişim oranları,
Talepte bir istikrar varsa yani borsa deyimiyle bir Boğa Piyasası varsa Gayrimenkul Danışmanı da istikrarlı, yükselen bir grafikle işlem yapar. Talepte bir daralma varsa buna  Ayı Piyasası diyebiliriz, Gayrimenkul Danışmanı bu durumda teklemeye, işlem hacmini düşürmeye başlar. Bu yıl içinde devam eder ve belli periyotlara yayılırsa bir borsa deyimi olan 'ölü kedi zıplaması' gerçekleşir. 



17 Ekim 2017

Aptal Çita Sendromu: Küçük işler için büyük enerji harcama!

Küçük işler için büyük enerji harcama!

Gayrimenkul Danışmanlarının plan ve programsızlıklarının, işi oluruna bırakmanın getirdiği olumsuz sonuçların başında günlük enerjilerini harcama önceliği oluşturmaktadır.
Bir Gayrimenkul Danışmanının günlük harcayacağı bir potansiyel enerji miktarı var. Bu enerjiyi günlük plan yapıyorsa önceliği en önemlisine vermesi gerekir.
Danışman dağınık, gelişi güzel iş yapıyorsa bunun için enerjisini tüketecek ve o gün yapacağı en önemli iş için hem zihinsel hem fiziksel olarak kendini yeterli görmeyecek ve doğal olarak üşenecek, vazgeçecek ve erteleyecektir.


Aptal Çita Sendromu bu durumu çok iyi açıklamaktadır.


Çita ismi benekli anlamına gelen 'Çitraka' sözcüğünden almıştır. Kara hayvanlarının en hızlısıdır. Çok kısa sürede çok yüksek bir hıza ulaşır. 3 saniye içinde yüz kilometre hıza ulaşabilirler. Hız yapmaya oldukça elverişli vücutları vardır. Hızlandıklarında ayakları arasındaki mesafe 15 metredir. Bu yüksek hızda sadece 450-500 metre koşabilirler. Çok yüksek hızda vücut ısıları 45 dereceye çıkar bu da beyinlerine zarar vereceğinden uzun süre koşamazlar. Bu süre 30-45 saniyedir. Avlanmadaki başarı oranı yüzde 50'dir.
Çitalar genel olarak kendileri gibi hızlı koşan ve yüksek manevra kabiliyeti bulunan ceylan, impala, antilop ve bazı zamanlarda ise tavşan gibi hayvanları avlarlar.
Hızlı avcı hızlı av; eşit işe eşit ödül.
Tekrar edelim.
Bizim günlük harcayacağımız bir potansiyel enerjimiz vardır. Günlük plan yaparken sıralamayı buna göre dikkate almamız gerekir. Bu plan içinde en önemli şey ne ise ilk yapmamız gereken odur. Ve büyük enerjimizi bunun için harcamalıyız.
Çita ilginç ve akıllı bir hayvandır. Enerji tüketimi konusundaki tasarrufu, akılcılığı  ile dikkati çekiyor. Küçük ava büyük enerji harcayacaksa vazgeçiyor, geri çekiliyor ve yenilgiyi kabul ediyor.
Çita günlük mevcut potansiyel enerjisini yakalayacağı avına göre ayarlıyor. Avın büyüklüğüne göre koşup, enerji harcıyor. Büyük enerjisini küçük av için harcamıyor. Küçük av için harcayacağı enerji miktarı, büyük av için harcayacağı günlük potansiyel enerjisini aşarsa avının peşinde koşmaktan vazgeçiyor ve geri çekiliyor. Küçük av için büyük enerjisini harcar, avını yakalarsa ertesi gün eski potansiyel enerji büyüklüğüne ulaşamayacak ve büyük av peşinde koşmayı göze alamayacaktır.  'Ben seni yersem koştuğumda harcadığım enejiyi elde edemem.' Bu nedenle yapması gereken şeyin avına önem sırasına göre değer vermektir. Tek şey en önemli şeydir. Kaçan balık büyük olur. Kısaca boğulursan büyük denizde boğul. Adın çıkmasın.
Bunun tersini yapanlar, küçük şeyler için ömür tüketenler, büyük enerjilerini tüketerek yok olmayı göze alanlar, kendi potansiyellerinin farkında olamayanlar için söylenen söz; Aptal Çita Sendromu'dur.

Gayrimenkul Danışmanının bu davranıştan öğreneceği, ders çıkaracağı çok şey var. Yani yapacağınız şey ürküttüğünüz kurbağaya değmelidir. Küçük işler için harcayacağınız potansiyel enerjiniz günlük potansiyel enerjinizi aşarsa önemli işinizi yapmadan tükenirsiniz.


 Çitalar akıllı bir hayvandır ve koşarken harcadığı enerji miktarı, avdan elde edeceği potansiyel enerji miktarını aştığı anda çita koşmaktan vazgeçer. Yenilgiyi kabul edip geri çekilir ve başka av aramaya başlar. Bu nedenle ceylanın peşinden fazla, tavşanın peşinden çok daha az koşar. 
İşte "aptal çita sendromu" bunun tersini yapan insanların ruh halini ifade etmek için, yani bir tavşanın peşinden yıllarca koşan , sonra da yakaladığı avı bir öğünde bitiren akılsızlar için kullanılır. 

13 Aralık 2017

Biz Sadece Emlakçı Değiliz.

Müşteriye yer gösterilirken özellikle sözleşme aşamasında hizmet bedeli ile ilgili pazarlıklar olur. Hatta ikinci pazarlıklar da olasıdır. 
Gayrimenkul Danışmanları yaptıkları işin önemini belirtmek için özellikle hizmet bedeline sıra geldiğinde yeniden bir görev tanımı yaparlar. 'Biz sadece emlakçı değiliz. Bizim işimiz burayı size kiraya vermekle/satmakla bitmiyor.' İşlerinin sadece sıradan bir yer gösterme olmayıp daha ötesinde olduğunu anlatırlar ki bu çok doğrudur. Gayrimenkul Danışmanına saygınlık kazandıran bir ifadedir. Olması gereken de budur. Gayrimenkul Danışmanı denince akla bu gelmelidir. Bu cümlenin altı kalınca bir çizilmelidir.
İşine saygı duyan birinin müşteriye saygısı olur. Müşteriye saygı duyan, gönlünü, kalbini kazanan danışman sürekli müşteriyi elde tutar. Müşteriyi kazanan sürekli kazanır. Müşteri velinimettir, denilmesinin sebebi biraz da budur.

Bu nedenle özellikle müşteriye söz verdiğinizde sözünüzde durmalısınız ve verdiğiniz sözle çelişmemeli, tutarlı olmalısınız. Eğer söylediğiniz sözler, ne kadar iyi niyetli olursanız olun hamaset boyutunda ise bir bumerang gibi gelir sizi vurur. 

X bey yüksek öğrenim görecek olan kızı için ev tutmuştur. Sözleşme aşamasında Gayrimenkul Danışmanı hizmet bedelini hak ettiğini göstermek için şöyle demiştir:
-Ben sadece emlak danışmanı değilim. Bizi işimiz burayı size kiraya vermekle bitmiyor.
Yaklaşım oldukça doğru ve isabetlidir. Bu sözü söyleyenin doğal olarak sözünün arkasında durması beklenir.
Müşteri X bey defalarca Gayrimenkul Danışmanını arar, dış kapının değiştirilmesi gerektiğini, su tesisatı arızasını, boya ve su kaçağı sorununu iletir ama yanıt alamaz.

Ve bir hışımla ofise gelir.
-O gün bize dediniz ki; biz sadece emlakçı değiliz. Bizi işimiz burayı size kiraya vermekle bitmiyor. Sorun çözüyoruz, dediniz. Ne kadar güzel bir sözdü. İçimiz ısındı. Ne kadar güzel bir yaklaşımdı! Türkiye'de bazı şeyler değişiyor hissine kapıldım. İnsan yerine konulduğunuzu düşünüyorsunuz. 
Ama öyle olmadı. Defalarca aradım, söyledim, şimdi de telefona çıkmıyorsunuz? Bana o gün bunu söylememiş olsaydınız, ben mal sahibini arar, ona ne söyleyeceğimi bilirdim. Bu işi sizin yapamayacağınızı o gün tahmin etmiştim ama duyunca insanın kulağına hoş geliyor, içi ısınıyor. Böyle şeyler de demek oluyormuş, dedirtiyor ama ne yazık ki yanıldığımı görüyorum.

Bundan sonra Gayrimenkul Danışmanının söylediği sözün iyi niyetle söylenmiş bir söz olduğunu biliyorum ama müşteriye duyarsızlık hissi verilmesi, sözünde durulmamasına yaratılan gerekçe ne olursa olsun,  ilgilendiğini anlatmaya çalışmasının anlamı kalmamıştır. Müşteri bir hamaset ile kazanılmış, tutarsızlıkla kaybedilmişir.


İddialı değil ihtiyatlı olmakda her zaman fayda vardır.

Bazı ilanlarda 'Emlakçılar aramasın' diye bir ibare vardır. Bunda sizin ne kadar katkınız olduğunu bir sorgulayın isterseniz.

Kriz Gayrimenkul ile Mi Başlar?

Türkiye'de gayrimenkulde balon olup olmadığı tartışmaları 3-4 yıldır yapılıyor ve bunun gelecekteki krizi en önemli göstergelerinden biri olduğu söyleniyordu. Hatta bir ülkede gayrimenkulde oluşan balonun o ülkenin krizinin nedeni olarak biliniyor.

2008 Amerika'da başlayan Mortgage krizinde olduğu gibi. Amerikan yatırım bankası Lehman Brothers batışı ile başlayan süreç devam ediyor. Sonuç küresel bir durgunluk(resesyon).


 Bu kriz derin kriz. Bu kriz başka bir kriz. Türkiye bunu bugüne kadar görmedi denilebilir.

Uzmanlara göre bugün tedavisine başlansa iyileşmesi 3 yıl sürecek bir krizden bahsediyoruz.


Neden? 

Gayrimenkulde bugüne kadar ara ara, devrevi krizler yaşanmasına karşın fiyat hareketleri hep yukarı yönlü olmuştur. Bu nedenle gayrimenkul sahipleri acil satmak zorunda kalan ve doların yükselmesiyle panik satış talebi dışında gerileyen fiyatları hazmedememekte, sindirememektedir.


Piyasa da bu krize, durgunluğa geçici, 'Türkiye bu krizleri çok gördü. Bu da geçer' tarzında baktı. 

Bu krizin niteliğinin iyi anlaşılmadığını gösteriyor.

Ve kriz giderek derinleşiyor. V(dip) değil VV(çift dip) dedğil L yapacak. Yani dip yaptıktan sonra yatay seyir izleyerek, enflasyon ile durgunluğun atbaşı gittiği yani stagflasyon yaşayacak.


Bazıları 'Türkiye böyle krizleri çok gördü. Bunu da atlatacak' şeklinde algıladığı gibi bazı Gayrimenkul Danışmanları 'Biz bu krizleri çok gördük' 3-4 ay sonra fiyatlar yukarı yönlü  bir ivme kazanacak, dolardan kar edenler gayrimenkule hücum edeceklerdir, mealinde bir kanıya kapılmaktadırlar. Belki kısmi geri dönüşler olabilir. Fakat krize neden olan hangi sorun çözülecek de istikrar gelecek? Ve piyasaya ne kadar güven telkin edilecek?

Belki bir ara soluklanabilir ama krizin giderek derinleşeceğinin sinyalleri alınmaktadır.

Türkiye özelleştirmelerle üretim avantajını yitirmiş, neredeyse üretim ekonomisi felç olmuş, yüzde yüz dışarıdan her şeyi ithal eder duruma gelmiştir. Kağıttan şekere, etten nohuta... 

Türkiye içte ve dışta borçlandı. Kitleler borçları üzerinden yönetildi.

Bugüne kadar uluslararası piyasalardan ucuz ve düşük maliyetli kredi kullandı. Bu borcu inşaata yatırdı. Türk parası bu süreçte yıllık ortalama yüzde 10'luk enflasyona karşın değerli hale geldi. Ya şimdi? Dış piyasalardan borçlanmak çok yüksek maliyetli olmakla da kalmadı, Türkiye güven de telkin etmiyor.


Bunun yanında sermayenin merkezileşmesi, kitlelerin satın alma gücünün düşmesi alıcı potansiyelini de zayıflatmaktadır. İnşaat maliyetleri artmasına karşın satın alma gücündeki düşüşler ve bunun belirsizliği alıcılara  yansıyacaktır.



Türkiye'nin krizi üzerine bir de 2008'den beri gelen ve dünyayı etkisi altına alan büyük kriz çözüldü mü?


İktisatçıların yaşadığımız bu bunalımı 1929 Dünya Bunalımına benzetmeleri, arkasından gelen İkinci Paylaşım Savaşı gibi 2008'den sonra 30 yılı etkisi altına alacağı söylenen bu krizin ardından bir dünya savaşı çıkma olasılığı, yani pazarların yeniden paylaşılacağına ilişkin gözlemler vardır.


Bölgesel savaşlar giderek dünyayı etkisi altına alan ve beraberinde kutuplaşmaları, saflaşmaları getiren bir özellik taşıyor.


Gayrimenkul projelerinde satış rakamlarının çok daha düşüğüne satmak isteyen ikinci el satıcıları bir süre daha fiyatların düşmesine engel olamayacak ve zarar edeceklerdir.


Bu 'krizde zenginlik aynıdır, ama zenginler değişir' deniyor.  Bu sonuca hangi verilerle ulaşılıyor acaba? 
Oysa biz biliyoruz ki her krizde en zenginler daha zengin oldu, en yoksullar daha da yoksullaştı. Krizler toplumun kaymak tabakalarına servet transfer etmekten başka bir anlam taşımıyor.
2008 krizi sonrası  CreditSuisse’in 2010 Küresel Servet Raporu'na göre; piramidin en üst yüzde 8'lik dilimindekiler yüzde 79.7'lik bir servetin sahipleridir. 2017'de ise yüzde 85,6'ya çıkmış. Yüzde 68.4'lük en alt dilim ise 2010'da yüzde 4.2 iken 2017'de 2.7'ye düşmüş.

Türkiye'deki milyoner sayısı 2016 yılında yüzde 19 (15 bin kişi) artarak 95 bin 129 kişiye ulaştı. Toplam mevduat 609 milyar 698 milyon liraya tırmandı.
'Wikipedia’ya göre: 2008’de 1125 milyarderin toplam varlığı 4.4 trilyon dolarmış. 2018’de milyarderlerin sayısı 2754’e, servetleriyse 9.2 trilyona ulaşmış.'

Mart 2018 itibari ile Türkiye'de hesabında 1 milyon TL ve üzeri mevduatı olan 145 bin 989 kişi  olurken 2017 yılının sonunda 909 milyar 979 milyon TL olan toplam mevduat ise  954 milyar 294 milyon TL’ye çıktı. 

Gayrimenkul Danışmanı bu duruma bakarak  'krizde zenginlik aynıdır, ama zenginler değişir' diyebilir mi? Derse yanlış bir taktik ve strateji belirlemiş olur. Neden? 

Zenginlik aynı kalmadığı gibi, sermaye, yani sadece servet de el değiştirmiyor, el değiştirdikçe en üst dilim elinde birikiyor, yoğunlaşıyor. Bu durumda gayrimenkulü satma, satın alma, kiralama büyüklükleri, yetenekleri, sermaye dolaşımı da farklılaşmaktadır. İhtiyacı olanlar konut alamazken ihtiyacı olmayanlar, haydi yatırımcı olduklarını kabul edelim, kaç kere yatırım yapacaklar, kime satacaklar?
Bu sermaye birikiminin getirdiği daralma sonucu konut sahibi olacakların sayısını sınırlıyor. Önce borçlanma yoluyla sonra da borçlanma kapasite ve yeteneklerini yitirmeleriyle daha da büyük bir durgunluğa yal açılması kaçınılmaz hale gelecektir.

Yukarıdaki veriler kriz süresince sermayenin daha dar bir kesimde yoğunlaştığını gösteriyor. Bunun daha fazla yoksullaşma olduğu gerçeğini gözardı edemeyiz. Sermayenin tabana yayılmasının ve iş yapma olanaklarının daralması anlamına geldiğini görmeliyiz.


Sermayenin tek elde yoğunlaşması, piyasada dolaşımda bulunan paranın sanayi ve ticaretten çekilmesini beraberinde getirir. Zenginlik sadece el değiştirmez. Para piyasadan çekilerek tek elde yoğunlaşır. Yoğunlaştıkça piyasalara etkisi de farklılaşır. Nüfuz alanı değişir. Değişim sadece kişilerle sınırlı kalmaz, bu el değiştirme ile satın alma gücü, ilgi alanları, nüfuzu bakımından değişikliklere uğrar.  Daha az dolaşıma girer, daha az harekete sebep olur, piyasalarda işlem hacminin daralmasına sebep olur.


Peki bu yeni koşullara Gayrimenkul Danışmanları kendini nasıl uyarlamalı, nasıl bir taktik ve strateji benimsemelidir?

30 Ağustos 2018

Kazanamayan emlakçının suçu nedir?

Gayrimenkul Danışmanları her koşulda her yerde aynı şekilde başarılı olamaz. Ama bir çok Gayrimenkul Danışmanı başarısızlığının nedenlerini bilmemektedir. Bir eşleşme sorunu olduğu kesindir. Kişi ya o meslekle, ya kendisiyle, ya uzmanlık alanıyla, ya uzmanlık bölgesiyle bir kan uyuşmazlığı içindedir. Gayrimenkul Danışmanı çalışır çabalar sorunun kaynağına inemeyince enerjisi ve umudu tükenir, sonra çeker gider.
Piyasa acımasızdır. Öyle herkes bildiğini kendisini geçmesin diye kolay kolay anlatmaz.

Kazanamıyorsan büyük bir olasılıkla şu 3 seçenekten biridir.

Kazanamıyorsan;

1.Kendini Terk Et,
2.Uzmanlık Alanını Terk et,
3. Uzmanlık Bölgeni Terk et.

1. Kendini terk et; çünkü suç sende olabilir. Neden?
A-Mesleki konuşmayı öğrenememişsin ya da bilmiyorsun.
B-Neyi nasıl yapacağını tam bilmiyorsun.
C-Bildiğini Zannediyorsun.
D-Israr, takip, sabır, motivasyon sorunun var demektir.

a-Konuşmayı bilmiyorsun: Bu ne demek? Neyi nerede ne zaman nasıl konuşulacağını bilmektir. Her mesleğin bir jargonu, dili var. Bu dil en paslı kilitleri açar, zırhları deler, en zor insanları  susturur. Bu gevezelik yapılması anlamına gelmiyor. Bir cümle, bazen bir kelime ile de işi bitirebilirsiniz. Konuşma diliniz mesleğe ne kadar hakim olduğunuzu gösterir. Zengin bir dil ancak kültürel olarak kendinizi yetiştirmekle, eğitmekle olur. 
Eğer dil bilmiyorsanız, konuşma bilmiyorsanız, kendinize güveniniz olmaz, konuşmaktan korkar, çekinir, sürekli hem kendinize ve hem sorumluluk verenlere bahane bulursunuz. İşten kaçar, kaçınırsınız. Belki de bu işin püf noktası tam da budur. Güzel söz yılanı deliğinden çıkarır, demeleri boşuna değilidir.

Konuşmak demek öğrendiklerinizi papağan gibi, ezbere, birilerini taklit ederek konuşmak değildir. Öğrendiklerinizi kendi uslubunuzu oluşturarak konuşmaktır. Bu konuşma sizin uslubunuz, sizin karakteriniz, samimi ve içten olmalıdır. Aksi takdirde ezber, taklit, ruhsuz, rol yaptığınız, inanmadığınız bir diliniz olacaktır ki karşınızdaki de bunu hissedecek ve inandırıcılığınız olmayacaktır. Konuşmalarınız üzerinizde eğreti durmamalıdır. 

Konuşmalarıyla karşısındakileri etkileyen insanları inceleyin. Ne söylemiş de etkilemiş? Ne söylemiş de ikna etmiş? Ne söylemiş de itirazı karşılamış? Bunları öğrenin, inceleyin, size emsal olsun, yol gösterici olsun, sonra bunları içselleştirerek, sindirerek kendi uslubunuzu yaratmış olun. Bu size özgüven verecektir.


b-Neyi nasıl yapacağını bilmiyorsun? En az bu da konuşmayı bilmek kadar önemlidir. Kim nasıl yapmış, uygulamış da başarılı olmuş? Nasıl yapılacağını bilmek amaçlananı hemen hemen başarmak demektir. Bu ezbere hareket etmenin insana verdiği güvensizlikten çok daha önemlidir.

c-Bildiğini zannediyorsun. Bu en kötüsü. Çok şey duydun, gördün. Sırf duydun gördün diye bunları bildiğini zannediyorsun. En iyi bildiğin konuda dişe dokunur bir sayfa yazı yazabiliyor musun? Yazamıyorsan çok iyi düşünmelisin. Ders çalışır gibi çalışmalısın.

d-Yukarıdaki nedenler seni zayıf bıraktığı için ısrar edemiyorsun, sabırlı ve inatçı değilsin, takip edemiyorsun. Motivasyonun hemen bozuluyor, gerekçe üstüne gerekçe uyduruyorsun. 


2.Uzmanlık Alanını Terk et; çünkü suç uzmanlık alanında olabilir.  Birisi sana konut üzerine çalış, ticari çalış, her ikisine birden çalış dedi. Biri sana kazancı çok diye ticari gayrimenkul danışmanlığını tavsiye etti diye sana uygun olmayan bir alanda top koşuşturmaya çalışıyorsan ya da konut sana uygun değil de bu alanda çalışıyorsan başarısız olabilirsin.


3. Uzmanlık Bölgeni Terk et; çünkü suç uzmanlık bölgende olabilir.  Seçtiğin ya da sana tavsiye edilen uzmanlık bölgen ile doku uyuşmazlığı yaşadığınızın farkında olmayabilirsiniz.