Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi nedir, farklı türde kira sözleşmeleri nelerdir?

Kira sözleşmesi, kullanma ve yararlanma hakkı veren sözleşmelerdendir ve bir özel hukuk sözleşmesidir. Tarafların malvarlıklarında bir değişikliğe sebep olmaz. Kira sözleşmesi süreli veya süresiz olarak yapılabilir. Süresiz yapılması, asla sona ermeyecek olması anlamına gelmez. Sadece sona erme zamanının taraflarca belirlenmemiş olduğu anlamına gelir. Ayrıca kira sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bu sebeple de karşılıksız olmazlar.
TBK m. 299 kira sözleşmesini tanımlamaktadır. Bu maddeye göre;
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Bu tanımlama, hem genel anlamda kira sözleşmesini hem de ürün (hasılat) kirasını kapsamaktadır.

Kira Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra hukuki bir sorun yaşamamak için dikkat edilmesi gereken önemli noktaları dikkate almakta fayda vardır.


Konut kira sözleşmelerinde, öncelikle konunun uzmanı kişiler veya firmalardan görüş almak; risklerin iki taraf için de farkedilmesi ve bu risklere karşı nasıl tedbir alınacağı ile ilgili yazılı kararlara varmak yönünden düşünülmelidir. Bu durumda bile imza edilecek kira kontratlarının iyice incelendikten sonra imza edilmesi ve iki tarafın ihtiyaçları dikkate alınarak, özel bir Kira kontratı hazırlanması önemlidir.

Kira sözleşmesinde, Konutun sahibi ya da intifa hakkı sahibi olup olmadığından emin olunmalıdır. Kira kontratında karşı taraf evin gerçek sahibi değilse, kanuni bir vekillik durumu olup olmadığına bakılmalıdır.

Kira kontratında yazılmış olan Konutun adresinin, kiralanmakta olan evin/Konutun doğru adresi olup olmadığını kontrol edilmelidir. Kiraladığınız yerin adresinin farklı çıkması, hukuki işlemlerde başvurularınızın sonuçsuz kalmasına ya da sürecin uzamasına neden olacaktır.

Kira kontratı evi kiralayacak taraf yada taraflarca, varsa kefiller ile birlikte ve her iki tarafın da isteğiğ varsa noterde imzalanabilir. noterde imzalanan kira sözleşmelerinin her bir nüshasına, her yıl yeniden belirlenen değerdeki damga pulu yapıştırılması gerekir. Kira kontratındaki damga pulu, üzerine tarih atılmalı ve imzalanmalıdır. Sözleşme sadece iki taraf arasında imza edilecekse, Konut kira sözleşmelerinde damga pulu yapıştırma zorunluluğu yoktur. noterde yapılan sözleşme mahkemenin uzamamasına neden olacaktır.

Kira sözleşmesi tarafların isteği ile tapuya kayıt edilebilir. Tapuya kaydedilen Kira kontratı, kiracıya bazı haklar tanır. Böyle bir durumda kiracı, sözleşmeden doğan haklarını hem 3. kişilere, hem olası bir satış durumunda, evi satın alan yeni ev sahibine karşı ileri sürebilir.

Kira sözleşmelerinde kiralanan eve ait, geçmişten kalan borçların ev sahibinin sorumluluğunda olduğu açık bir şekilde yazılı olmalıdır. Yine bu konu ile ilgili olarak kira sözleşmesinde; geçmişten gelen borçtan dolayı oluşabilecek zararların ( elektrik kesilmesi, su kesilmesi, vb.) evin / Konutun sahibi tarafından karşılanacağı ve borçtan dolayı oluşan olumsuz durumun ortadan kaldırılmasının Konut sahibinin sorumluluğunda olduğu, açık bir şekilde ve hatta süre belirtilerek açık bir şekilde yazılmalıdır.

Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanmalıdır?

Kira sözleşmeleri hazırlanırken dikkat edilmesi gereken önemli özellikleri şunlardır. Bu konuya kiralayan kadar kiracının da dikkat etmesi gerekir. Sözleşme imzalandıktan sonra hukuki bir sorun yaşamamak için titizlik gösterilmeli, her iki tarafın haklarını ve hukukunu korumalıdır. Her şey net, açık ve anlaşılır olmalıdır.

Kira kontratında, kira bedelinin aylık ve yıllık olarak ayrı ayrı yazılması gereklidir.
Kira sözleşmesinde, kira bedeli olarak kararlaştırılan bedelin, yılın hangi dönemlerinde ve hangi yüzde artış oranı veya artış kriteri baz alınarak her yıl yüksetileceği açık bir şekilde yazılı olmalıdır. Her iki tarafın da haklarını korumak ve adil bir yaklaşımla Kira kontratında kira artışında belirlenen dönemlerdeki TÜİK ÜFE oranı yazılabilir. Ancak kiralanacak evin bulunduğu mahallede, ileride olacağı bilinen ve kira fiyatlarını yükseltecek veya indirecek bir gelişme olacaksa bunu kira sözleşmesinin artış maddesini hazırlarken göz önünde mutlaka bulundurun. kira bedeli artırımı veya kira bedeli düşürümü durumlarında taraflar anlaşamıyor ve yasal arayışlar içine girerlerse bu konuda hangi ildeki hangi mahkemelerin yetkili olacağı belirtilmelidir.
Kira ödemeleri PTT şubeleri aracılığıyla veya banka üzerinden (EFT ve havale masrafları kiracıya aittir) yatırılmalıdır. Bunun için kira sözleşmelerinde, kira bedelinin hangi isme veya hangi bankaya yatırılacağı ve evin sahibinin banka hesap bilgileri IBAN numarası yazılmalıdır. kira bedelinin hangi günler ( iş günleri de dikkate alınmalıdır. Örnek; Her ayın ilk 4 iş günü içerisinde…) yatırılacağının yazılması, tedbirli olabilmek için önemlidir. Eğer kira sözleşmelerinde belirli gün aralıkları yazılmamışsa, bu durumda kira bedelinin her ayın 15. günü sonuna kadar ödenmesi gerekir.
Evin içi veya dışında ilave ve tadilat gerektiren bir işlem olduğunda, konut sahibi kiracının veya kiracı vekillerinin yazılı onayını almak kaydı ile tüm masraf ve giderleri ev sahibine ait olmak üzere ile yaptırmalıdır. Kiracı kendisi evin sahibinin rızası ve yazılı imzalı oluru olmadan tamir ve ilaveler yapamaz, oluşacak masrafları evin sahibinin yazılı onayı olmadan kiradan eksiltemez ve parasını ödeyerek yaptırdığı tadilat ve ilaveleri kira sözleşmesi bitiminde konutta bırakır.
Birer yıllık kira sözleşmelerinin sonunda, kanunlar çerçevesindeki mecburi gerekçelerle veya iki tarafın anlaşması ile kira durumunun kalkacağı ile ilgili “….gün/ay öncesinden” şeklinde bir ifade ile karşı tarafa yazılı bildirimde bulunmak kira sözleşmelerinde yazılı olarak yer almalıdır. Kiracı evi boşaltacak ve kira sözleşmesini sona erdirecekse, kira sözleşmesi bitim tarihinden en az 15 gün önceden ev sahibine yazılı bildirimde bulunmalıdır.
Kiracı eğer şirketse ve bu şirket iflas ederse ve geçmişteki ödenmemiş kira borçları ile gelecekteki kira ödemeleri için bir garanti vermiyorsa, kira sözleşmesi son bulur.
Kira sözleşmesi süresince kiracı konuta ve/veya çevreye zarar veriyorsa, ev sahibince ev boşaltma davası açılabilir.
Depozito; genellikle kiracının, kiraladığı konutu kiralamaktan vazgeçerek boşaltırsa, konuta ait ve kullanımdan dolayı oluşan borçlara karşılık ve konuta verilmesi muhtemel maddi zararlara karşılık teminat olarak ev sahibine verilen emanet paradır.
Kiralanacak ev için Depozito verilmesi durumu varsa, Depozitonun, hangi durumlara karşı verildiği ve ne şekilde, ne zaman geri alınacağı, kira sözleşmelerinde yazılı olmalıdır. Geri ödeme günüe kadar geçen zaman düşünülerek Depozitonun enflasyon karşısında parasal değerinin nasıl korunacağının kira sözleşmesine yazılmasında fayda var. Ayrıca evin demirbaşlarının durumu, niteliği kontrol edilip ve Kira kontratında yazılmalıdır.
Kira sözleşmelerinden bağımsız olarak yasalar ve yönetmelikler çerçevesinde konut demirbaş masrafları ev sahibinin karşılaması gereken giderlerdir. Kiracı site veya apartman genel giderlerini ve aidatını kendisi ödeyecektir. Yine kira sözleşmesi içinde ayrıca belirtilmese de apartman veya site içinde uyulması gereken kurallara uymak ve site yönetimi kurallarına uymak zorundadır. Kira sözleşmesinde bu yönde bir açıklamanın yazılmasında fayda vardır.

Tahliye Taahhüdü Nerede Yapılır?

Tahliye taahhüdünün Noterde düzenlenmesi zorunlu değildir. Adi yazılı tahliye taahhütnamesi de olabilir.
Peki ozaman Noterde düzenlenmesinin sebebi nedir?
Avantajı şudur:  İmza inkarının olamamasıdır. İmzaya itirazın yanında tarihe itirazı da engeller..
Burada önemli ve dikkat edilmesi gereken özellik şudur:
Adi yazılı tahliye taahhütnamesi ancak sözleşme uyarınca kira ilişkisi devam ederken ( kiracı gayrimenkulü kullanırken) imzalanmış ise, geçerlidir. Aksi takdir de bir geçerliliği yoktur.
Yargıtay kararı: 'Davalının kiralananda otururken verdiği tahliye taahhüdü serbest irade mahsulü olduğundan geçerlidir.'
Kira kontratının yenilendiğini, uzatıldığını taahhütname tarihinden sonraki tarihli aynı kuvvetteki yazılı bir belge ile kiracının ispatlaması gerekir.

Noterde düzenlenmiş taahhütnamesinde kiracının tarihe ve imzaya itirazı geçersizdir. Kiralayan ile gayrimenkul sahibi arasındaki ilişkinin niteliği ile tahliye davasının bir bağlantısı da yoktur. Tahliye davası kira sözleşmesine göre açılacak bir davadır. Kiralayanın kim olduğu önemli değildir. Kiralamak için hak sahibi olması yeterlidir.
Dava söz konusu olduğunda; kiralayanın gayrimenkul sahibi olup olmadığı, bu nedenle dava takip yetkisinin dolayısıyla tahliye davasında taraf sıfatının bulunmadığı itirazı dinlenmez.

Kaldı ki kiralayanın kira sözleşmesi yapıldığı tartihte, yetkisi olmadığı görülse bile sonradan malik tarafından bu yetki ve izin verilebilir. Sonuç olarak gayrimenkul sahibi ile kiralayan arasındaki ilişki, kiralayan ile kiracı arasındaki ilişki sözleşme hukuku ilkesi olarak birbirinden bağımsız ve ayrıdır.

Kiralayan evin sahibi değilse ne olur?

Kiralayan her zaman gayrimenkul sahibi olmayabilir. Kira sözleşmesini kiralayan sıfatı ile imzalayabilir. Daireyi, konutu, işyerini kiralamak için illa da sahibi olmak gerekmiyor. Kiralama hakkına sahip herhangi biri de olabilir. Hatta kiracı yani alt kiracı da kiralayabilir. Hatta bir emlakçı da kiralayabilir. Hatta ve hatta gayrimenkul sahibi da kiralayan olmayabilir.
Medeni Kanun’da Ayni hak sahipleri gayrimenkulün sahibi olmadığı halde kiralama yapabilir. Bu anlamda gayrimenkulün sahibinin kiralama hakkı olmayabilir. Kısaca kiralayanın gayrimenkulün sahibi olması ön koşul değildir.
Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri ile 6570 sayılı kanun hükümleri bu konu ile ilgilidir.
Bu durmda kiralayan bu yasa hükümleri ve sözleşme hükümleri gereği dava açabilir veya davaya konu olailir.
gayrimenkul sahibi ise davanın tarafı olmayabilir ve ancak fuzuli işgal sebebiyle dava açabilir.
Kiralamaya yetkili hak sahipleri dışındaki kiralayanların kira sözleşmeleri geçersizdir. Dava konusu olamazlar.
 Tahliye taahhüdünün noterden yapılması yasal bir gereklilik değildir. Adi yazılı şekilde verilen taahhütte tarihe itiraz edilmesi (gayrimenkule girilmeden verilen taahhüdün) baskı altında verildiği iddiası durumunda Yargıtay noterde düzenlenmiş taahhüt istemektedir. Bu adi yazılı taahhütnameye ve tarihine bir itiraz gelmez ise Tahliye mümkündür.

Yeni Kanuna göre muacceliyet şartı Kira sözleşmelerinde uygulanacak mı?

MADDE 2 - (1) Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları, gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.
Muacceliyet hususu kamu düzeni yahut genel ahlak kuallarına girer mi?

TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN YÜRÜRLÜĞÜ VE UYGULAMA ŞEKLİ HAKKINDA KANUN


MADDE 3 - (1) Türk Borçlar Kanunu hükümleri, yürürlüğe girdiği tarihten başlayarak, daha önce gerçekleşmiş olsalar bile, içerikleri tarafların iradeleri gözetilmeksizin doğrudan doğruya kanunla belirlenmiş işlem ve ilişkilere uygulanır.

6098Sayılı TBK 
IV. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı

MADDE 346- Kiracıya, Kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki Kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Muacceliyet şartının geçersizliği kanunda düzenlenmiş ve tarafların iradesine bırakılmamış.Yani şart geçersiz ancak bu noktada Kira sözleşmesinin işyeri Kirası olup olmadığı, Kiracının niteliği de önemli. Zira bu kapsamda değilse şart geçerli.

6098Sayılı TBK 

Geçici Madde 2 

Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri Kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, Kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği Kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

Kiracıya muaccel Kira borcunun ödenmesi ihtar örneği

......................NOTERLİĞİ’NE

KEŞİDECİ :
VEKİLLERİ :

MUHATAP :

KONU : Muaccel Kira borcunun ödenmesi ihtarı

A Ç I K L A M A :
1- Sayın muhatap, mülkiyeti müvekkile ait yukarıda adresiniz olarak gösterilen yerdeki taşınmazı / / başlangıç tarihli yazılı Kira sözleşmesine dayanarak Kiracı sıfatı ile kullanmaktasınız Kira sözleşmesi 1 yıllık olup bu dönemin aylık Kirası 1 000 -TL’dır
2- Yazılı sözleşmeye göre aylık Kiralar her ayın birinde net ve peşin olarak ödenmesi gerekmektedir Ancak sözleşme hükmüne aykırı olarak bugüne kadar aylık Kiraları çoğunlukla gününde ödememektesiniz Müvekkilin şifahi uyarılarına rağmen sözleşmeye aykırılık oluşturan bu tutumunuz devam etmektedir Bugün itibarıyla  Ağustos  16... ayı Kira bedeli de halen ödenmemiş bulunmaktadır
3- Sözleşmenin özel şartlar bölümünde aylık Kiraların herhangi birinin gününde ödenmemesi halinde dönem sonuna kadar olan tüm Kira bedellerinin muaccel olacağı kararlaştırılmıştır Buna göre dönem sonuna kadar olan aylık Kiraların tamamı muaccel olduğundan 5 000 -TL ödemeniz gerekmektedir
Sayın muhatap, işbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde 5 000 -TL muaccel Kira borcunuzu 01/ 08/ 20... tarihinden itibaren işleyen avans faizi ile birlikte ödemenizi; aksi halde temerrüt koşulları oluşacağından akdin feshi ve mecurun tahliyesi için aleyhinize dava açılacağını, birikmiş Kira alacaklarının tahsili için de icra takibi başlatılacağını, bu uğurda yapılacak tüm giderler ile avukatlık ücretlerinin de tarafınıza ait olacağını ihtar ederiz
Sayın Noter, üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin birer nüshasının muhatap kısmında isim ve adresleri gösterilen Kiracılara ayrı ayrı tebliğini, bir nüshasının dairenizde saklanmasını, tebliğ şerhi verilecek diğer nüshasının ise tarafımıza verilmesini talep ederiz

Noter Yoluyla Aidat Borcunun Ödenmesini İstemek

NOTERLİĞİNE
KEŞİDECİ : 
VEKİLLERİ : 
muhatap : 
K O N U : 
A Ç I K L A M A : 
1- Sayın muhatap, yukarıda adresiniz olarak belirtilen yerde ikamet etmektesiniz …… yılı aidat bedeli aylık ……… TL’dır …… yılına ait, ………, ………… ve ………… ayları olmak üzere toplam …… TL ödenmemiş aidat borcunuz bulunmaktadır 
2- Genel Kurul toplantısında, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ödenmeyen aidat borçlarına aylık % 10 gecikme faizi uygulanmasına; aidat borcunu ödemeyen kat malikleri hakkında icra takibine geçilmesi hususunda yöneticiye yetki verilmesine karar verilmiştir 
3- Sayın muhatap, işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 7 (yedi) gün içinde ……… TL aidat borcunuzu % 10 gecikme faizi ile birlikte olmak üzere ……… TL olarak ödemenizi, aksi takdirde aleyhinizde icra takibine geçileceğini ve Kat Mülkiyeti Kanundan doğan sair hakların kullanılacağını, bu uğurda yapılacak her türlü masraf ve avukatlık ücretinin de tarafınıza ait olacağını ihtar ederiz 
Sayın Noter; üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, bir nüshasının dairenizde saklanmasını, tebliğ şerhi verilecek diğer nüshasının ise tarafımıza verilmesini talep ederiz 
Saygılarımızla,
Keşideci Vekili