Kiracı tahliyeye nasıl engel olur?

Soru:
Babam yurtdışında olduğundan vekalet ile dayımı bize ait dükkanı kiralamakla yetkilendirdi.  Dayım malik olmayan kiralayan sıfatıyla dükkanı kiraya verdi. Dayım bir süre sonra kira parasının ödenmemesi sebebiyle icra takibi ve itiraz üzerine tahliye davası açtı. Bu dava sürerken babam yurtdışından gelip kiracı ile konuştu ve  taşınmaz maliki sıfatıyla, mevcut kiracı ile yeni bir kira sözleşmesi düzenledi. Fakat mahkemenin  hakimi, kiralayanın malik olmasının şart olmadığı gerekçesiyle tahliyeye kararı verdi. Bunun  yargıtay kararlarına göre doğru olduğu söyleniyor. Avukat  kiracının 3. Şahıs olmadığı gerekçesiyle İİK m.276/1 de işletilimedğini söyledi.
Peki bu durumda malikin mülkiyet hakkına aykırı olarak, mecurun tahliyesi durumu sözkonusu,
dükkan sahibi  olan babam yada kiracı bu tahliyeye nasıl engel olabilir?
Cevabı birden fazla olan sorudur. Aşağıda bu konuda çeşitli görüşler ve olasılıklar dahilinde cevabı aranmaktadır.
1-Malik kiralayan olarak babanız kiralayan olarak dayınıza bir ihtar çekerek,''ihtarın tebliğinin ardından kiralayan sıfatının sona erdiğini bildirir'' ve bu ihtar kiralayanın eline geçtiğinde, kiralayaynın kiralayan sıfatı sona ererecektir. ( malik olan babanız kiralayan dayınıza vekaletname vermişse ihtar dışında azilnamede gönderebilir. )
2-kiralayan olarak dayınız tahliye kararını icraya koymuşsa, malik veya kiracı; kiralayanın icra dosyasında taraf sıfatı kalmadığına ilişkin (azilname, ihtar sunarak) talep açarak tahliyeyeyi geçersiz kılabilir.
3-Çünkü malik yetki verdiği için, kiralayan taşınmazı kiraya vermiştir. Malik bu yetkiyi sona erdirdiğinde ise kiralayanın kiralayan sıfatı ortadan kalkacaktır.
Ayrıca malikin, kiralayanın kiralayan sıfatına son vermeden, kiracıyla imzaladığı kira sözleşmesi geçersizdir. Malik yetkiye son verdikten sonra yeni sözleşme yapmalıydı.
4-tahliye kararı zımnen infaz edilmiştir. Zira tahliye kararına konu kira kontratı sona ermiş bulunmaktadır. Yeni kira kontratı söz konusu olduğundan evin tahliyesi için yeni kira kontratına dayalı olarak tahliye kararı alınması gerekecektir. Her ne kadar kiracı değişmemiş ise de davaya konu kira kontratı değişmiştir. Dolayısıyla tahliye kararının infazının hukuken sağlanamaz
Malik olmayan kiralayanın yaptığı sözleşme geçerlidir.
Çünkü:
1-kiralayanın Kira sözleşmesinde imzasının bulunması
2-Malikin dava açılana dek ses çıkarmayıp kiracı veya kiralayana kira bedellerinin tarafına ödenmesi için ihtar çekmemesi,
3-kiralayanın kira bedelini almasına ses çıkarmak yerine tahliye davası devam ederken kiracıyla yeni kira akdi imzalaması,
4-( dava devam ederken müdahale edebilirdi ) kiralayana yetki verdiğinin zımnen kabulü ve ispatıdır.
5-Malikin kiracıyla yeni sözleşme akdetmesi dahi o tarihe kadar kiralayana yetki verdiğinin fakat o günden itibaren bu yetkiyi aldığının göstergesidir.
6-Malik kira sözleşmesini  sonlandırmakta yanlış yol izlemiştir. kiracıyla yeni sözleşme yaparak değil kiralayana ihtar çekerek sona erdirmesi gerekirdi. Malikin sözlü olarak verdiği kiraya verme yetkisini, ispat hukuku bakımından sonlandırmanın uygulamadaki şekli ihtar çekmektir.
Görüş: 2. Kira sözleşmesi 1. Sözleşmeyi geçersiz kılmıştır
İlk kira sözleşmesine bağlı olarak alınan tahliye kararı konusuz kaldığı, ikinci kira kontratı yapılarak ilk kira sözleşmesi zımnen sonlandırılmış ve tahliyeden zımnen vazgeçildiği,tekrar tahliyeyi sağlamaları için 2. kontrata bağlı olarak yeniden tahliye kararı almaları gerektiği... yeni kiracının tahliyesine karar verilen kiracı olması durumu değiştirmeyeceği…
Şayet tahliye kararı icraya konu edilmişse tahliyeye gelen memurlara yeni sözleşme gösterilerek meşru olarak kiracılık hakkına sahip olunduğunun ispatı tahliyeyi engellemede yeterli olacaktır. Alınan tahliye kararının yeni kiracıya her hangi bir etkisinin olması söz konusu değildir.
Görüş: İcra memuru kiralayana boş olarak teslim etmesi gerekir.
tahliye kararını infaz edecek olan icra memurunun bir tahliye tutanağı tutması ve kiralananı kiralayana boş olarak teslim etmesi gerekir. Aksi halde tahliye kararı infaz edilmiş olmaz. 

tahliye kararını infazla görevli icra memurunun yeni sözleşmeden haberi bulunmamaktadır. Bu nedenle tahliye tutanağı düzenlemek ve kiralananı tahliye etmek için kiralanana gelecektir. Geldiği zaman icra memuru iki seçenekle karşı karşıyadır: 

1- Malik olmayan kiralayan kira sözleşmesini yaparken malikten yetki almamıştır. 
2- Malik olmayan kiralayan kira sözleşmesini yaparken malikten yetki almıştır. 

1- Malik olmayan kiralayan kira sözleşmesini yaparken malikten yetki almamışsa yeni kira sözleşmesi gösterildiğinde icra memuru teslim ve tahliye işlemlerini kağıt üzerinde yapar ve dosyasını kapatır. Bir başka deyişle zımnen tahliye olmaz ama kağıt üzerinde tahliye yapılabilir. 

2- Malik olmayan kiralayan malikten yetki almışsa bu durum icra memurunun biraz daha düşünmesini gerektirecektir.

Görüş: kiralayanlar birden fazladır.
Olayda iki kiralayan var: 
1-Malik olmayan 
2- Malik olan 

İkincinin yaptığı kira sözleşmesi birincinin yaptığını ortadan kaldırmaz. Çünkü geçerli kira sözleşmesi yapmak için malik olmak gerekmez.

Görüş: İcra memuru 2. Sözleşmeye mi yoksa mahkeme ilamına mı bakar?
tahliyeye ilişkin bir ilam var. İcraya konulmuş ise icra memuru tahliye için kiracının adresine gittiğinde, kiracının göstereceği kira sözleşmesine mi bakar yoksa  mahkeme ilamına mı? kiracı malike ait imzalanmış  2. sözleşmeyi  icra memuru gösterdiğinde, kiralayan (malikin) imzasını inceleyecek veya sözleşmedeki imzanın mülk sahibinin olduğunu tetkik edecek durumda değildir.
İcra dosyasının alacaklısı ile kira sözleşmesinin kiralayanı ise farklı bir kişi (malik) .
Gösterilen Sözleşmede kiralayanın imzası bulunsa belki dikkate alınabilir çünkü dosya alcaklısı ile kira sözleşmesi tarafı aynı olacağı için icra memeuru yeni sözleşme yapıldı diyerek belki dikkate alabilir. Bu durumda memur itirazınızı yazılı olarak dosyaya yapın o vakit deyip kiracıya süre verebilir.
kiralayanın veya kiracının belge sunarak tahliye kararının tarafı ve kiralayanın, taraf sıfatının kalmadığını belirtmeleri gerekir. Bu durumda dosya alacaklısı tahliye işlemine devam etmez.
Görüş: İcra memuru tahliye yapmak zorundadır.
İcra memuru her durumda tahliye yapmak zorundadır. İcra memuru tahliye konusunda yargılama yapmaz. Ancak icra memurunun seçeneği şudur: 
1- Eşyaları fiilen sokağa çıkararak mı tahliye yapacak? 
2- Kağıt üzerinde mi tahliye yapacak? 

Eğer malik olmayan kiralayan kiraya vermekte yetkili değilse ve bu nedenle ikinci kira sözleşmesi geçerliyse birinci kira sözleşmesi nedeniyle eşyaları fiilen sokağa çıkararak tahliye yapmaya gerek bulunmamaktadır. Çünkü kiracı ikinci kira sözleşmesine dayanarak yine kiralanana girecektir. 

Eğer malik olmayan kiralayan kiraya vermekte yetkili ise ve bu nedenle ikinci kira sözleşmesi geçerli değilse (malik olmayan kiralayanın yetkisine dayanarak kiralananı yeniden kiraya vereceğini düşünerek) icra memuru eşyaları sokağa çıkaracaktır. 

Sonuç olarak, birinci kira sözleşmesiyle ilgili tahliye fiilen veya kağıt üzerinde mutlaka yapılmalıdır. tahliye yapılmasının hukuki sonuçları doğmalıdır. tahliye için eşyaların yed-i emine bırakılması ve kiralayana boş olarak dairenin teslimi ile uygulamada kapı kilitinin de değiştirilip kiralayana yeni anahtarın verilmesiyle tahliye son bulur.