Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye'de Taşınmaz Mal Edinmeleri

Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz mal edinmeleri 19.07.2003 tarih ve 25173 sayılı Resmi Gazetede yayı nlanan 03.07.2003 tarih ve 4916 sayılı Kanunun 19'uncu Maddesi ile değişik 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35'inci Maddesinde düzenlenmiştir. Yapılan değişiklikle, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin Ülkemizde taşınmaz mal edinimlerine ilişkin yeni esaslar getirilmiş, Tapu Kanununun 36'ncı Maddesi yürürlükten kaldırılarak içerdiği hükümler 35'inci Maddeye aktarılmış, ayrıca 442 sayılı Köy Kanununun 87'nci Maddesi tamamen yürürlükten kaldırılmıştır. 

Tapu Kanununun 35'inci Maddesinin yeni hali aşağıdaki şekildedir: 

" Karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ü lkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler. karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır. 

Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmazlar ile kanunî kısıtlamalara tâbi alanlardaki taşınmazlar, intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir ve bedele çevrilir. 

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret ş irketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi Bakanlar Kurulunun iznine tâbidir. Kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için bu hüküm uygulanmaz. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanunî miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi de Bakanlar Kurulunun iznine bağlıdır. İzin verilmez ise, fazla miktar tasfiye edilerek bedele çevrilir. 

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmesi halinde karşılıklılık şartı aranmaz. 

Kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından, bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir." 

I.A.1.KARŞILIKLILIK 

Bakanlar Kurulu 29.05.1940 tarih ve 2/13394 sayılı Kararında,karşılıklılık ilkesinden ne anlaşılması gerektiğini açıklamışt ır. Karara göre karşılıklılık ilkesinin varlığı için kanuni düzenlemenin yanında bunun fiilen uygulanabilir olması da gerekmektedir. Kanuni karşılıklılığın fiili durumu göstermeyeceği göz önüne alınan kararda, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları nın başvurusu halinde, yabancı ülkede karşılaşacakları sınırlamaların karşılıklılık uygulamasına esas alınması istenmiştir. Dolayısıyla Ülkemiz ile yabancı bir devlet arasında taşınmaz mal edinimi konusunda karşılıklılığın varlığından söz edebilmek için karşılıklılığın kanuni ve fiili olması gerekmektedir. Buna göre, bir yabancı ülke vatandaşının ya da ticaret şirketinin Ülkemizde taşınmaz mal edinmesi, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının ve ticaret şirketlerinin de o ülkede taşınmaz mal edinmesine, kanun ile hak tanınmış olmasına ve bu hakkın da fiilen uygulanabilmesine bağlıdır. 

Karşılıklılığın kanuni ve fiili olmasının yanında yeni düzenlemedekarşılıklılık ilkesinin birebir uygulanması yerine, yabancı devletin kendi vatandaşlarına veya kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esası getirilmiştir. 

I.A.2. KARŞILIKLIK İLKESİNİN İSTİSNALARI 

Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz mal edinmelerinin birinci koşulu karşılıklılık olmakla birlikte, karşılıklılık ilkesine gerçek kişiler açısından getirilen bazı istisnalar bulunmaktadır. Bu istisnalar şunlardır: 

a. Vatansızlar hiçbir devlet uyruğu taşımadıkları için karşılıklılık şartının belirleneceği muhatap bir devlet bulunmamaktadır. Bu nedenle, Vatansızlar karşılıklılık şartından muaftırlar. 

b. Türkiye tarafından 26.08.1961 tarih ve 359 Sayılı Kanunla onaylanan 28.07.1951 tarihli "Mültecilerin Hukuki Durumuna Dair Sözleşme"nin m. 7/2 hükmüne göre, mülteciler, sığındıkları ülkede üç yıl ikamet ettikten sonra karşılıklılık şartından muaf olurlar. Türkiye'de bulunan mülteciler de aynı hükme tabidir. Muafiyet için mültecilerin bu durumlarını resmi belge ile kanı tlamaları yeterlidir. 

c . Türkiye'de turizm amaçlı yatırım yapmak isteyen yabancı gerçek ve tüzel kişiler, 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanununun 8/E maddesine göre, Bakanlar Kurulu Kararı ile, karşılıklılık koşulundan ve yabancılar için getirilen kanuni kısıtlamalara tabi tutulmadan turizm bölge ve merkezlerinde taşınmaz mal edinebilirler. 

I.A.3. KANUNİ KISITLAYICI HÜKÜMLERE UYMAK 

Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz mal edinmelerinin ikinci koşulu kanunla getirilmiş olan kısıtlayıcı hükümlere uymaktır. 

Yabancıların taşınmaz mal edinmelerine ilişkin olarak kanunlarımızda bazı kısıtlamalar yer almış bulunmaktadır. Bu kısıtlayıcı hükümler şunlardır: 

a. Yabancıların ülkemizde taşınmaz mal edinmelerini coğrafi açıdan sınırlayan 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununda yer alan düzenlemelere göre; askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki taşınmaz malların yabancı gerçek ve tüzel kişilere satılması, devredilmesi ve kiralanması mümkün bulunmamaktadır. 

b. 2644 sayılı Tapu Kanununun 35'inci Maddesi, yabancı gerçek kişilerin ülkemizde 30 hektardan fazla taşınmaz mal edinemeyeceği, bu miktardan fazlasına ancak Bakanlar Kurulu Kararı ile sahip olabileceği, kanuni mirasın bu hükmün dışında olduğu kuralını koymuştur. 

c. 442 sayılı Köy Kanununun 87'nci Maddesi yeni düzenleme ile kaldırıldığından yabancı gerçek kişilerin köylerde taşınmaz mal edinmeleri mümkün hale gelmiştir. 

TAŞINMAZ MAL EDİNİMİ KONUSUNDA TÜRKİYE İLE ARASINDA KARŞILIKLILIK BULUNAN ÜLKELER 

1. ALMANYA 
2. AMERİKA BİRLEŞİK DEVLETLERİ 
3. ANDORRA 
4. ARJANTİN 
5. AVUSTRALYA 
6. AVUSTURYA 
7. BAHAMALAR 
8. BANGLADEŞ 
9. BARBADOS 
10. BELÇİKA 
11. BELİZE 
12. BENİN 
13. BOLİVYA 
14. BOSNA-HERSEK 
15. BOTSWANA 
16. BREZİLYA 
17. DANİMARKA 
18. DOMİNİK CUMHURİYETİ 
19. EKVATOR 
20. EL SALVADOR 
21. ESTONYA 
22. FİLDİŞİ SAHİLİ 
23. FİLİPİNLER 
24. FİNLANDİYA 
25. FRANSA 
26. GABON 
27. GANA 
28. GİNE 
29. GRENADA 
30. GUATEMALA 
31. GUYANA 
32. GÜNEY AFRİKA CUMHURİYETİ 
33. HAİTİ 
34. HIRVATİSTAN 
35. HOLLANDA 
36. HONDURAS 
37. İNGİLTERE 
38. İRLANDA 
39. İSPANYA 
40. İSRAİL 
41. İSVEÇ 
42. İSVİÇRE 
43. İTALYA 
44. JAMAİKA 
45. JAPONYA 
46. KAMERUN 
47. KANADA 
48. KKTC 
49. KOLOMBİYA 
50. KORE (GÜNEY) 
51. KOSTA RİKA 
52. LETONYA 
53. LİECHTENSTEİN 
54. LİTVANYA 
55. LÜKSEMBURG 
56. MACARİSTAN 
57. MALAWİ 
58. MALEZYA 
59. MALİ 
60. MALTA 
61. MAURİTİUS 
62. MEKSİKA 
63. MONAKO 
64. MORİTANYA 
65. MOZAMBİK 
66. NİJERYA 
67. NİKARAGUA 
68. NORVEÇ 
69. ORTA AFRİKA CUMHURİYETİ 
70. PANAMA 
71. PARAGUAY 
72. PERU 
73. POLONYA 
74. PORTEKİZ 
75. SAN MARİNO 
76. SENEGAL 
77. SIRBİSTAN VE KARADAĞ (YUGOSLAVYA) 
78. SİNGAPUR 
79. SOMALİ 
80. SRİ LANKA 
81. SWAZİLAND 
82. ŞİLİ 
83. TANZANYA 
84. URUGUAY 
85. VENEZUELA 
86. YENİ ZELANDA 
87. YEŞİLBURUN ADALARI 

YUNANİSTAN- Yunan uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz mal edinimine yönelik talepleri halen yürürlükte olan 22.3.2000 tarih ve 1361-121-T/302-317 sayılı genelge uyarınca sonuçlandırılacaktır. 

TAŞINMAZ MAL EDİNİMİ KONUSUNDA TÜRKİYE İLE ARASINDA KARŞILIKLILIK BULUNMAYAN ÜLKELER 

1- AFGANİSTAN 
2- BİRLEŞİK ARAP EMİRLİKLERİ 
3- BURMA 
4- CEZAYİR 
5- ÇEK CUMHURİYETİ 
6- ENDONEZYA 
7- ERİTRE 
8- ERMENİSTAN 
9- ETYOPYA 
10- FİJİ 
11- HİNDİSTAN 
12- IRAK 
13- İZLANDA 
14- KAMBOÇYA 
15- KATAR 
16- KORE (KUZEY) 
17- KUVEYT 
18- KÜBA 
19- LAOS 
20- LİBYA 
21- MALDİVLER 
22- MOĞOLİSTAN 
23- NEPAL 
24- NİJER 
25- OMAN 
26- PAPUA YENİ GİNE 
27- SLOVAKYA 
28- SUDAN 
29- SURİNAM 
30- SUUDİ ARABİSTAN 
31- TAYLAND 
32- TUNUS 
33- VİETNAM 
34- YEMEN 

ÜLKEMİZDE SADECE BİNA MÜLKİYETİ EDİNEBİLEN ÜLKELER 

- AZERBAYCAN 
- BAHREYN 
- BELARUS 
- ÇAD 
- ÇİN 
- FAS 
- GÜRCİSTAN 
- İRAN (Beş yıl ikamet şartı ve ilgili Bakanlıkların izni ile) 
- KAZAKİSTAN 
- KENYA 
- KIRGIZİSTAN 
- MAKEDONYA 
- MISIR 
- MOLDOVA 
- NAMİBYA 
- ÖZBEKİSTAN 
- ROMANYA 
- RUSYA FEDERASYONU 
- SLOVENYA 
- TACİKİSTAN 
- TÜRKMENİSTAN 
- UGANDA 
- UKRAYNA 
- ÜRDÜN 

İÇİŞLERİ VE DIŞİŞLERİ BAKANLIKLARININ İZNİYLE ÜLKEMİZDE TAŞINMAZ MAL EDİNEBİLEN ÜLKELER 

1- CİBUTİ 
2- LÜBNAN 
3- PAKİSTAN 
4- TOGO 
5- TRİNİDAD VE TOBAGO 

YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN TÜRKİYE'DE TAŞINMAZ MAL EDİNMELERİ 

Tapu Kanununun 35'inci Maddesinde yapılan değişiklikle, tüm yabancı ticaret şirketlerinin karşılıklı olmak ve kanuni kısı tlayıcı hükümlere uymak koşuluyla Türkiye'de taşınmaz mal edinmeleri mümkün hale getirilmiştir.

Yabancı gerçek kişilerde olduğu gibi yabancı ticaret şirketlerinde de karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak şartları getirilmiştir. Yabancı bir devlet ile Ülkemiz arasında ticaret şirketleri yönünden karşılıklılığın bulunup bulunmadığı Dışişleri Bakanlığı'na sorulmak suretiyle belirlenmektedir. 

Kanuni sınırlamalar açısından yabancı gerçek kişiler için geçerli olan kurallar yabancı ticaret şirketleri açısından da geç erlidir. Ayrıca yabancı gerçek kişiler lehine bir sınırlı ayni hak tesis edileceği sırada karşılıklılık şartının aranmayacağı kuralı yabancı ticaret şirketleri için de getirilmiştir. 

YABANCI SERMAYELİ ŞİRKETLERİN TAŞINMAZ MAL EDİNMELERİ 

Yabancı sermayeli şirket ifadesi çoğu zaman yabancı şirket ifadesi ile karıştırılmaktadır. Öncelikle belirtmek gerekir ki, yabancı sermayeli şirketler Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre Türkiye'de kurulurlar ve Türk Ticaret Siciline kaydedilirler. Yani, bu şirketler Türkiye Cumhuriyeti hukuk kurallarına tabi şirketlerdir. Sadece sermayelerinin tamamı veya bir kısmı yabancı gerçek veya tüzel kişilere aittir. Hissedarlarının yabancı kişiler olması şirketi yabancı tüzel kişi statü süne sokmaz;çünkü şirketin uyruğu ile hissedarlarının uyrukları farklı hususlardır. 

17 Haziran 2003 tarih ve 25141 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5 Haziran 2003 tarih ve 4875 sayılı "Doğ rudan Yabancı Yatırımlar Kanunu" ile, 18.01.1954 tarih ve 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu yürürlükten kaldırı larak; doğrudan yabancı yatırımların özendirilmesi ve artırılması, yabancı yatırımcının haklarının korunması, yabancı yatırı mların gerçekleşmesinde izin ve onay sisteminin bilgilendirme sistemine dönüştürülmesi amaçlarıyla yeni esaslar getirilmiştir. 

Konuya ilişkin 07.08.2003 tarih ve 1363-100/841 sayılı genelge bölge müdürlüklerimiz aracılığıyla tüm birimlerimize duyurularak uygulamanın aşağıdaki esaslar çerçevesinde yürütüleceği bildirilmiştir. 

4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ile, yabancı yatırımcılar yerli yatırımcılarla eşit muameleye tabi tutulmuş; yatırım izni, şirket kuruluş izni gibi izin ve onaylar kaldırılmış; yabancı yatırımcıların Ülkemizde kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mü lkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri serbest bırakılmıştır. 

Yabancı sermayeli şirketlerin Ülkemizde faaliyetlerine ilişkin 4875 sayılı Kanuna göre faaliyet gösterecek veya mülga 6224 sayılı Kanuna göre kurulmuş şirketler, kuruluş yeri ve idare merkezi esasına göre yabancı sermayeli Türkiye Cumhuriyeti ş irketleri sayılmaktadır. Bu sebeple, gerek mülga 6224 sayılı Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanununa göre faaliyet izni almış, gerekse 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa göre faaliyet gösterecek yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz mal edinimleri ve tapu siciline yönelik diğer talepleri, Türk Ticaret Kanununa göre kurulan şirketler ile aynı usul ve esaslara tabi olarak ticaret sicil memurlukları tarafından verilen ve şirketin taşınmaz mal edinme yetkisini ve yetkilisini gösterir yetki belgeleri değerlendirilmek suretiyle ilgili Tapu Sicil Müdürlüklerince sonuçlandırılmaktadır. 

TRANSFER 

Yabancıların gerek döviz bozdurmak suretiyle satın aldıkları gerekse döviz bozdurmaksızın sahip oldukları taşınmaz mal ve ayni hakların gelirleri ve satış bedellerinin bankalar ve özel finans kurumları yolu ile transfer ettirilmesi serbesttir. 

I. BAŞVURULARIN YAPILACAĞI MERCİİ 

2644 sayılı Tapu Kanununun 26'ncı Maddesi ile; mülkiyete, mülkiyetten ayrı ayni haklara ilişkin sözleşmeleri düzenleme görev ve yetkisi Tapu Sicil Müdürlüklerine verilmiştir. 

Taşınmaz mal edinmek isteyen veya mülkiyetten ayrı ayni haklardan yararlanmak isteyen yabancı kişiler, başvurularını, taşınmaz malın bulunduğu yerin Tapu Sicil Müdürlüğüne yapacaklardır. 

Konu ile ilgili ayrıntılı bilgiler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden temin edilebilir. 

II. BAŞVURULAR İÇİN GEREKLİ BELGELER 

Başvurular için gerekli belgeler bakımından yabancılarla Türk vatandaşları arasında herhangi bir fark bulunmamaktadır. 

A)GERÇEK KİŞİLER AÇISINDAN 

1- Taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı, 

2- Uyruğunda bulunduğu ülkenin kimlik belgesi veya pasaportu ile iki adet vesikalık fotoğraf, 

3- İstemde bulunan kişi vekil ise, temsile ilişkin vekaletname ile temsilcinin fotoğraflı kimlik belgesi ve vesikalık fotoğraf, alıcılar açısından bizzat işleme katılmayanlar var ise, onları temsil eden temsilcilerin fotoğraflı kimlik belgeleri, vesikalık fotoğrafları ve temsilciliklerine ilişkin belgeler. 

B) TÜZEL KİŞİLER AÇISINDAN 

1- 4875 Sayılı Doğrudan yabancı Yatırımlar Kanununa göre kurulan şirketler Ticaret Sicil Memurluğundan alacakları yetki belgelerini, imza sirkülerini ve buna dayanılarak yetkili kılınan kişiye verilen vekaletnameyi, 

2- Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan yabancı ticaret şirketleri için kuruldukları ülkenin kendi mevzuatınca ilgili makamlarından alacakları yetki belgesi yerine geçen bir belgeyi ibraz etmeleri gerekmektedir. 

Tapu işlemleri sırasında ödenmesi gereken harç ve vergiler açısından yabancı uyruklu kişiler ile Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları arasında hiçbir fark yoktur. 

Ancak, ülkemizde taşınmaz mal edinmek isteyen yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin edinmek istedikleri taşınmaz malların Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri dışında kalıp kalmadığının tespit edilebilmesini teminen yetkili askeri makama sorulurken, taşınmazın bulunduğu yerin 1/25000 ölçekli haritada işaretlenmesi için araziye gidilmesi gerekiyorsa “parselin yerinde gösterilmesi” işlemine göre döner sermaye hizmet bedeli alınmaktadır. 

http://www.didimestate.com/legal_tr.php sitesinden alınmıştır.