İPOTEKLİ MAL SATILIR MI İPOTEKLİ MAL ALMALI MIYIM

Önce İpotek nedir? Ona bakalım.

Devamında olası sorulara yanıt olabilecek konulara geçelim.

İPOTEK NEDİR, NASIL YAPILIR?

Borçlanma ile gayrimenkul sahibi olmanın yolu ipotekten geçer. Bu da genelde kredi ile olur,dolayısıyla karşımızda kredi veren kuruluş olarak bankayı görürüz.

Konumuz gayrimenkul,yani ev,dükkan,arsa…

İpotek doğmuş veya ileride doğması muhtemel bir borç için bir taşınmaz malın teminat (ipotek) olarak gösterilmesidir ( Medeni Kanun.765 – 887 ) . İpoteğe konu olacak gayrimenkul krediyi alarak borçlanan şahsa ait olabileceği gibi birüçüncü kişiye de ait olabilir. Taşınmaz mallar ipotek edilebileceği gibi müstakil ve daimi haklar da ipotek edilebilir.Ticari işletmelerin rehin edilmesi de mümkündür. Hisseli bir taşınmaz malın mevcut hissesi ipotek edilebilirken ifraz edilmedikçe bir parçası ipotek edilemez. Yine taşınmaz malın tam olan hissesi paylara ayrılarak ipotek edilemez. İştirak halinde mülkiyette, iştirak çözülmeden bir paydaşın payı rehnedilemez. Üzerinde ihtiyati tedbir, kamu haczi, konkordato, iflas gibi temlik hakkını yasaklayan şerhler bulunan taşınmaz mallar ipotek edilemez.

 İpotek tesisi için kural olarak resmi senet düzenlenmesi gerekir. Ancak konut yapanlara, ihracatçılara, turizm tesisi yapanlarla işletmecilerine, sanayicilere, esnaf ve sanatkarlara, konuları ile ilgili olarak bankalarca veya kamu kurum ve kuruluşları ile ( OYAK dahil ) açılacak krediler için resmi senet düzenlenmesi zorunlu değildir.

Taraflar arasındaki borç sözleşmesi yevmiyeye alınarak ipoteğin tescili yapılır. Tarımsal kredilerde de aynı usule uyulmaktadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce izin verilen bankalarca ve diğer kredi finans kurumlarınca ipotek işlemlerinde matbu resmi senet kullanılması mümkündür. Düzenlenen resmi senette, ipoteğin unsurları olan süre, rehin miktarı, derece-sıra, alacaklısının adı-soyadı-baba adı, tüzel kişinin ünvanı ve faiz oranının ipoteğin tesisi sırasında resmi senede, ipotek belgesine ve tapu kütüğüne yazılması veya en azından “bila faiz ( faizsiz ) , bila müdddet ( süresiz ) , fekki bildirilinceye kadar ( F.B.K )” şeklinde bir belirtme yapılması zorunludur. Yani alacaklının borcun tamamını aldığını bildirmesi halinde bu kaydın ipotek sicilinden kaldırılacağını belirtir.

İpoteğin sona ermesi Medeni Kanunun 883. maddesinde ‘ipoteğin terkinini isteme’ başlığı altında düzenlenmiştir. Bu düzenlemeye göre “alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki,alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.” Alacak sona erdiğinde, alacağa bağlı olan ipotek hakkı da sona ereceğinden malik alacaklıdan ipoteği terkin etmesini isteyebilecektir.

Malikin ipotek yükünün terkinini talep etmesi için alacağın tamamının ödenmiş olması gerekir. Alacağın bir kısmının ödenmiş olduğu durumlarda alacaklı terkine zorlanamaz. Bu ipoteğin alacak hakkına sıkı sıkıya bağlı olmasından kaynaklanan doğal bir sonuçtur.

Alacaklının terkin talebinde bulunması için alacağın tamamının ödenmiş olması zorunlu değildir. Terkin talep etme hakkı yasa tarafından alacaklıya verilmiş bir hak ve yetki olduğundan, alacaklı bu hakkını istediği şekilde kullanabilir.


Kanunda bu yönde bir düzenleme bulunmamakla birlikte,doktrinde, ipoteğin belli bir süre için kurulmuş olması halinde, kararlaştırılan bu sürenin dolmasıyla ipoteğin sona ereceği kabul edilmektedir. Kanundan doğan ipotek haklarında, ipotek kurulmasına neden olan kanuni sebebin ortadan kalkmasıyla ipotek hakkı da sona erecektir.

Ayrıca, ipotekle teminat altına alınmış alacağın ödenmemesi halinde,alacaklının talep ve başvurusu ile alacağını temin etmek amacı ile ipotekli taşınmazın icra organları vasıtasıyla paraya çevrilmesi ve satılması halinde de ipotek doğal olarak sona erecektir.

Genelde konut kredisi kullandığınızda ilgili banka tarafından yapılan uygulama şöyledir:
Kredi kullanarak satın almış olduğunuz konut üzerine, Banka tarafından kullanmış olduğunuz kredinin tutarı kadar birinci dereceden ipotek tesis edilmektedir.
 İpotek belgeleri ile birlikte Banka anlaşmalı avukatı sizinle birlikte tapu dairesine gelerek tapu işlemleriniz gerçekleştirilirken yanınızda bulunur.

İpotekli gayrimenkul  satılabilir mi?

İpotekli gayrimenkulün satışı hacizli bir konutun satışı kadar riskli değildir. İpotek dışında diğer kısıtlayıcı şerhlere de dikkat etmek gerekir. Alıcı isterse yada kabul ederse  gayrimenkul üzerindeki ipotekle birlikte satılır. İpoteği koyan şahıs-banka,onunla mutlaka görüşüldükten,banka tarafından,borçlu kredi taksidini öderken temerrüde düşmemiş ise (banka el koyma aşamasına gelmemiş ise) bunda bir risk yada sakınca yok. Sonuçta taraflar ipotek miktarı kadar indirim konusunda anlaşmış,alıcı ipotek konusu olan parayı ödeyeceğini kabul etmiştir.

İpotekli gayrimenkulü satmak sorunludur. Sorun biz de biraz satan ile alan arasında meydana gelen güven kaybından kaynaklanır. Bu yüzden hacizli ve ipotekli bir gayrimenkulü satmak zordur. İkinci sorun ise ipotek koyandan kaynaklanabilir. Bu banka ise satış konusunda sorun çıkarabilir,özellikle gayrimenkulün değeri, alınan krediden az ise banka buna izin vermeyebilir.  Sonuçta İpotekli evin satışı durumunda satış değeri bankaya depo ediliyor, satış gerçekleşince banka ipoteği kaldırıp, parayı satıcıya veriyor. Satış sırasında alacaklı banka yada ipotek koyduran alacaklı,kendine olan borcu alır,geri kalanı da daire sahibine kalır.

Şunu hemen belirtmekte fayda var. Alıcının ipotekli yer alma konusunda kaygılanmasına gerek yoktur. İşlemler resmi yapıldıktan ve alıcı-satıcı bir rakamda anlaştıktan sonra endişe etmeye gerek yoktur. Satıcı büyük bir olasılıkla evini borçlarını ödeyemediği için satışa çıkarmıştır. Daha fazla zarar etmemek,banka tarafından el konulmamasını sağlamak için bu yola gitmiş olabilir.

Daha önceden başka bir banka ipoteği olan yerin mortgage kredisi ile satışı mümkün müdür? Süreç nasıl işler?

Mümkündür. Daha önceden konut üzerinde A Bankasının ipoteği varsa,alıcı kendi bankasına başvurur. Mortgage’amortgage şeklinde alıcı için kredi yeterliliği çıkarsa,B Bankası A Bankasından ipotek fekkine ilişkin bir taahhütname ister ve kredi kapama(%2) bedelini, satıcıya vereceği miktarı da bloke çek şeklinde verir. Aynı zamanda B Bankası tapuya serbest dereceden istifade edilmesi koşuluyla 2.derece ipotek koyar. Tapu işleminden sonra 2. Derece konulan ipotek 1. Dereceye yükselir. Satıcıya verilen bloke çek de çözülür.

İpotekli ev herhangi bir mahkeme kararı olmadan alacaklı tarafından(banka)satışa çıkarılabilir mi? Var olan borcu taksitlendirmek istesek bile bunu yapabilir miyiz?

2 taksiti ödemez ve bunun sonrasında bankanın öde çağrısına 1 ay içinde cevap vermezseniz ipler bankanın eline geçer... Böylece taksitlendirme talebiniz kabul görmeyebilir ve icra süreci başlayabilir...

Borcu alan kişi kendi mülkünü ipotek gösterebileceği gibi bir başkasının gayrimenkulünü de onun rızası ile ipotekedebilir. Bu durumda yapılan ipotek işlemine kefalet ipoteği denir.

İpoteğin Terkini ,Fekki (kaldırılması)  nedir? İpotek nasıl kaldırılır?

Kamu tüzel kişileri bankalar ve finans kurumları lehine tesis edilmiş ipotekler o banka veya finans kurumunun terkin için yazdığı yazı ile terkin edilebilir.

 Bunların dışında kalan gerçek ve tüzel kişilerin lehine tesis edilmiş ipotekler, bu kişi veya temsilcilerinin bizzat tapu dairesine gelerek istemde bulunmaları halinde terkin edilir. Tutarı her yıl yeniden belirlenen maktu terkin harcı tahsil edilir.

Var olan veya ileride ortaya çıkabilecek herhangi bir nedenden doğabilecek alacağı korumak için mülk üzerine ipotek uygulanabilir. Söz konusu alacak sağlandığında, ipotek tapu kaydından silinir, sonlandırılır teknik adı ile fek edilir. Alacağın ödenmesine rağmen ipotek kaldırılmamışsa, mülkün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi`ne başvurulup ipotek fek edilir,kaldırılır.

İpotekle teminat altına alınan alacağın kısmen ödenmesi halinde alacaklının ipoteğin kısmen silinmesini sağlama ya da talep etme yükümlülüğü yoktur. Alacak tamamen ödenmeden alacaklı ipoteğin terkinini talep etmeye zorlanamaz.
İcra ve İflas Kanununun 153.maddesi taşınmaz malikine maddede yer alan şartlarda icra dairesine müracaat ederek ipoteğin kaldırılmasını talep etme hakkı vermiştir.

Bu hükme göre ; “ İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse icra dairesi on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder. Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelip de kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde borçlu borcunu icra dairesine tamamıyla yatırırsa icra mahkemesi verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir. Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın siciline geçirilir. “

Taşınmazın (Gayrimenkulün) Satışı.

Gerek ilamlı ve gerekse ilamsız takibin kesinleşmesi sonrasında, alacaklı ipotekli taşınmazın satışını isteyebilir.

İpotekli taşınmazların satışı,alacaklının satış talebi ( İcra İflas Kanunu.m.106/I) ve sonrasında icra dairesi tarafından yapılan satışa hazırlık işlemleri ile başlar. İcra dairesi tarafından hazırlanan satış ilanı (İİK.m.126) ile artırma şartnamesi (İİK.m.124-125) ve mükellefiyetler listesinin (İİK.m.128) kesinleşmesinden sonra ihale işlemlerine başlanır. İhalenin yapılabilmesi için kanunda aranan şartların ( İİK.m.129/I,md. 129/II) gerçekleşmesiyle taşınmazın satış işlemleri tamamlanır.

İpotekli taşınmazın satışı, satış talebinden itibaren en geç iki ay içinde icra dairesi tarafından açık artırma ile gerçekleştirilir (İİK.m.123). Satışın bu tarihten sonra yapılması satışın geçerliliğini etkilemez, ancak gecikmeden kaynaklanan zararlar için icra dairesinin sorumluluğu söz konusu olur.Paraların Paylaştırılması.
İİK.m.151 hükümlerine göre ; ipotekli taşınmazın satışından elde edilen gelir tutarı bütün alacaklıların alacağını karşılamakta ise, “ sıra ve pay cetveli “ düzenlemeye gerek kalmaksızın alacaklılara doğrudan ödenir. Satıştan elde edilen tutar, taşınmaz üzerinde hak sahibi olabilecek alacaklıların alacağını karşılamaya yetmezse icra memuru bir “sıra ve pay cetveli ” düzenlemek zorunda kalır (İİK.m.140/I,II).

Sıra cetveli düzenlenmesi durumunda cetvelde yer alacak alacakların sırası İİK. 206-207 maddelerine göre belirlenecektir. Bu maddelerde ilk beş sıra “ imtiyazlı adi alacaklara”, altınca sıra ise “ imtiyazlı olmayan adi alacaklara ” ayrılmıştır. İİK.m.206 da yer alan imtiyazlı ve imtiyazlı olmayan adi alacaklardan önce rehinli alacaklar gelir. Yani ilk altı sırada yer alan alacaklardan önce varsa rehinli alacaklar öncelikle ödenir.SONUÇ
İpoteğin sona ermesi, Medeni Kanunun 883. maddesinde düzenlenmiştir,“alacak sona erince ipotekli taşınmazınmaliki,alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.” İpotek alacağa bağlı fer`i bir hak olduğundan, alacak sona erdiğinde ipotek hakkı da sona erecektir. Bunun üzerine taşınmaz maliki alacaklıdan ipoteğin terkin edilmesini isteyecektir. Ayni hak kimin yararına tesis edilmiş ise, ancak bu kimse tarafından rehnin terkini talep edilebilir. İpotekte bu hak ipotekle alacağı teminat altına alınmış alacaklıya verilmiştir. Taşınmazı malikinin tek başına borcu ödemesi nedeni ile ipoteğin kaldırılmasına isteme hakkı bulunmamaktadır. Ancak alacağı ödediği halde,rehinli alacaklı ipoteği terkin etmez ise, malik alacağı ödediğine dair belgelerle başvurmak sureti ile ipoteğin terkinini talep edebilir.

İpotek, aynı zamanda bir taşınmaz rehni olduğundan taşımaz rehninin sona erme nedenleri ipotek içinde geçerli olacaktır. Bunlar nedenler, hak sahibinin talebi ile ipoteğin terkini, taşınmazın tamamen yok olması ve kamulaştırma hallerindir.Alacaklı tarafından ipoteğin tapu sicilinden terkin edilmesi istenebilir. Bu taktirde tescil ile doğmuş ipotek terkin ile sona erer. Bu kamuya açıklık ilkesinin bir sonucudur.

İpotekle yükle taşınmazın tamamen yok olması da ortada taşınmaz kalmaması nedeni ile ipoteği sona erdirir. Taşınmazın bir kısmının yol olması durumunda ipotek kalan kısım üzerinde devam eder. Taşınmazın yok olması nedeni ile yapılacak terkin açıklayıcı niteliktedir.Kamulaştırma nedeni ile ipotek sona erer. İpotekli alacaklının, kamulaştırma bedeli üzerinde rehin hakkı devam eder. İdare, kamulaştırma bedelini bu nedenle ipotekli alacaklıların iznini almaksızın malike ödeyemez.

Yasada yer almamakla birlikte ipotek için belirli bir süre öngörülmüş ise, ipotek belirlenen bu süre sonunda sona erecektir.

Ayrıca alacaklının alacağını alamaması üzerine ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takibe geçmesi ve neticesinde ipotekli taşınmazın satılması halinde de ipotek sona ermektedir.Alacaklının ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yaptığı takip neticesinde de ipotek hakkı sona erecektir.

150/C

İİK 150/c nedir?

Kredi borçlusu temerrüde düşmüş ve bu yüzden alacaklı icra takibine başlamış,bu takip sonucu olarak tapuya şerh edilmiş demektir. İcra İflas Kanun’u Madde 150/c. İcra memuru, ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin başladığını tapu idaresine haber vermeye mecburdur. Tapu memuru, keyfiyeti taşınmazın siciline şerh verir. Taşınmazı bu şerh tarihinden sonra iktisap edenlere icra veya ödeme emri tebliğ olunmaz.

Kredi TL cinsinden kullanıldığından ipotek de TL cinsinden tesis edilmektedir.

01.03.2012