Tapuda satış bedelini, gerçek satış değerinden düşük göstererek vergi kaçırmanın cezası var mıdır? Ya da rayiç bedel üzerinden satış göstermek vergi kaçakçılığı mıdır ?

Tapu harçları belediyenin açıkladığı m2 fiyatları üzerinden hesaplanan emlak vergi değerinden az olmayan beyan değeri üzerinden hesaplanır.  Belediyenin açıkladığı rakamlar da piyasa  rayiç bedelinden düşüktür.

Net satış bedelini (ister fatura toplayın ister toplamayın ) tapuda bildirmeniz gerekiyor.Eğer satış bedeli,Belediye elmak değerinden az ise ki şu vakte kadar yaşanılmış bir olay değil o takdirde Belediye emlak değerini göstermeniz yeterli,

Siz gerçek alış bedelini tapuya bildirmediyseniz;

*Tapuya bildirdiğiniz tutar ile gerçek alış tutarı arasındaki fark;
*Aradaki farkın üç katı  vergi cezası
*Farkın satış gününden itibaren faizi
*Eksik bildirimden doğan harç farkı,farkın 3 katı usulsüzlük cezası ve ilave olarak gecikme faizi

Yani kısaca 6 çeşit ceza ile karşı karşıyasınız demektir.

Önemli: Alıcı bütün bunlardan sonra gerçek satış  değeri üzerinden emlak vergisini verecek,eğer günün birinde satacak olursa tapuya beyan olunan yüksek değer üzerinden satış gerçekleşeceği için harç yüksek çıkacak,satış sorun olacaktır.

Durumun tespiti halinde eksik ödediğiniz tutarın sizden tahsil edileceğini ve % 25 vergi ziyaı cezası ödeyeceğinizi unutmayınız
Ayrıca kimse tapuda beyanının gerçek olmadığı yanı işlemin muvazaalı olarak yapıldığı yönünde bu muvazaalı işleme katılan sıfatıyla iddiada bulunamıyor.Bu iddiaya muvazaaya taraf olduğunuz için başvuramıyorsunuz.

Müteahhitin o kadar fatura bulamayacağı yani en azından sıva-boya-seramik işçilikleri vs gibi işçilik ücretlerini gösteremeyeceğini Maliye de kabul etmiş durumda .Bu takdirde vergi mükellefinin gerçek maliyetinin ne olduğu konusunda araştırma yapmak ve bu gerçek maliyeti belirlemek zorundalar.Bu takdirde gerçek maliyet ( bu maliyete gerçekten gerçek maliyet demek mümkün ...Gösteremediğiniz yada fatura alamadığınız örn komisyon-sıva -seramik-bahçe tanzimi-havuz-çatı işçiliği dahi giriyor )
ile satış bedeli arasındaki fark sizin gerçek geliriniz demektir.Bu gelir dolayısıyla devletten kaçırdığınız vergi sebebiyle vergi kaçakçılığı iddiasıyla hakkınızda şikayette bulunulması çok mümkündür.

Yine tapu harçları ile ilgili aklınızda yanlış bilgi kaldığını düşünüyorum.Uygulama aynen aktardığım gibidir.Üstelik 10 yıl müddetle bu cezaların ilgililere yöneltilmesi sözkonusudur.

Özellikle yatırım amacına yönelik gayrimenkul alımlarında,gayrimenkulün, edinme tarihinden itibaren, beş yıl içinde (2007 yılından önce edinilen konutlarda 4 yıl)elden çıkartılmasından doğan kazanç "değer artış kazancı" olarak vergiye tabi . Alış bedeli düşük gösterilince, satış kazancı da gerçeğin üzerinde çıkar. Sonuçta, daha çok vergi ödenir. Dolayısıyla yatırım amaçlı gayrimenkul alanların ,özellikle beş yıldan önce satışı öngörülen gayrimenkullerin alış bedellerinin düşük gösterilmemesi doğru olur.Düşük tapu değeri satış sırasında yüksek kar oranları yaratabilir.Bu gibi durumlarda beyanname verilecek.Aksi halde, Değer artışı tespit edilenlerden yüzde 15 ila yüzde 35 arasında Gelir Vergisi tahsil edilecek. Örneğin 15 bin yeni liralık bir değer artışı olması halinde 3 bin yeni liralık Gelir Vergisi tahakkuk ettirilecek.

Son olarak da hisseli gayrimenkul alacakların , diğer hissedarın, tapuda yazılı bedel üzerinden şuf’a (önalım) hakkını kullanıp, gayrimenkulü düşük bedelle alabileceği riski , gözardı edilmemelidir. Aksi takdirde mahkemeler ve davalarla uğraşılması gerekir.

Bir başka önemli sorun ise herhangi bir anlaşmazlıktan dolayı doğacak olan hukuki sonuç ile ilgili. Bu durumda tapuda gösterilen bedel üzerinden mahkeme size bir takdirde bulunacaktır. Herhangi bir anlaşmazlık nedeniyle mahkemye düştüğünüzde aldığınız gayrimenkulün değeri tapuda ödediğiniz harca esas olan değer üzerinden olacaktır. Buda bir başka mağduriyeti doğuracaktır.

Çözüm ne?

Düşük beyanda bulunup huzursuz olanlar veya ceza ödemek istemeyenler pişmanlık beyanında bulunabiliyorlar.Unutmayın vergide zaman aşımı beş yıl. Maliye beş yıl içinde kapınızı çalabilir.
Gayrimenkulün alım-satım bedelinin düşük gösterildiği durumlarda, gerçek değerin, Vergi Usul Kanunu'nun 371. maddesine göre pişmanlıkla beyan edilmesi durumunda, zamanında ödenmeyen tapu harcı ile tahakkuk eden pişmanlık zammını, dilekçe ile haber verme tarihinden başlayarak 15 gün içinde ödeyenler, gayrimenkulün tapu harcına esas olan değerini yükseltmiş olurlar.
Satıcının da ,gelir ya da kurumlar vergisi yönünden de yine pişmanlık dilekçesi ile beyanda bulunması mümkündür.
Pişmanlık beyanı vermeden önce ,satıcı ve emlakçıyla bu durumu konuşmanızda fayda var.

 Düzenleyen: Hayber Gürsoy